Các trung tâm thương mại cần làm gì để có thể phục hồi sau đại dịch?

Intu, chủ sở hữu trung tâm mua sắm lớn nhất nước Anh đã mất khả năng thanh toán, khiến số phận của một số trung tâm thương mại trực thuộc Intu trở nên không chắc chắn. Trong khi đó, đối thủ của họ là Hammerson đang cố gắng xoay chuyển tình thế sau khi huy động tiền mặt thông qua việc bán bớt các tài sản và phát hành cổ phiếu.

Bức tranh tương tự ở Anh đang diễn ra trên khắp châu Âu và Hoa Kỳ, nơi đại dịch đã làm trầm trọng thêm tình trạng tồi tệ của lĩnh vực bán lẻ, vốn đã bị tê liệt bởi sự gia tăng mua sắm trực tuyến, giá thuê mặt bằng tăng và mức nợ cao ngất ngưởng.

Các nhà phân tích ước tính rằng các quy định phong tỏa và giãn cách xã hội đã đẩy nhanh các xu hướng trên từ 3 đến 5 năm, trong đó Mỹ và Anh đang đi trước các nước lục địa châu Âu. Khi cuộc khủng hoảng ngày càng sâu sắc, liệu có còn đường lui cho các trung tâm mua sắm và chủ sở hữu của chúng hay không?

Trung tâm thương mại Trafford Centre tại Manchester từng thuộc quyền sở hữu của Intu

Một ý tưởng thường được đề xuất là chuyển đổi trung tâm thương mại thành một khu phức hợp, nơi phần lớn không gian bán lẻ được tái phát triển thành căn hộ, văn phòng và không gian “trải nghiệm” như phòng tập thể dục và nhà hàng.

Nhưng thực tế không đơn giản như vậy đối với những tòa nhà vốn đã được xây dựng hoàn chỉnh. Stephen Springham, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bán lẻ tại cơ quan bất động sản Knight Frank cho biết: “Bạn rõ ràng sẽ phải trả tiền để các nhà bán lẻ rời đi, và sau đó bạn phải trả chi phí phá dỡ và chi phí xây dựng cho việc chuyển đổi này”.

“Có một khoảng cách lớn giữa giá trị bán lẻ và các mục đích sử dụng khác như nhà ở, mặc dù bán lẻ đang bị thị trường đào thải ở thời điểm này. Điều đó không có nghĩa việc chuyển đổi không thể xảy ra, nhưng sẽ cần nhiều thời gian”, ông nói thêm.

Không có lựa chọn dễ dàng

Tại Anh, cách tiếp cận này đặc biệt khó khăn đối với các trung tâm mua sắm tại các địa phương. Khác với London, nơi dễ dàng gắn kết khu dân cư và hoạt động bán lẻ, việc chuyển đổi thành nhà ở tại các địa phương có nhiều khả năng dẫn tới tổn thất về tài chính. Và chủ sở hữu các trung tâm thương mại, trong trường hợp này, muốn bán cho các hiệp hội hoặc hội đồng địa phương, hơn là các công ty muốn kiếm lời.

Tháng trước, Hiệp hội Nhà ở có chủ quyền đã mua một trung tâm mua sắm và bãi đỗ xe ở Bristol mà họ cho rằng có thể có tiềm năng sử dụng làm khu vực bán lẻ và dân cư, bao gồm cả những ngôi nhà giá cả phải chăng cho những người có thu nhập thấp.

Mark Bourgeois, Giám đốc điều hành của Hammerson tại Vương quốc Anh và Ireland, cho biết bên cạnh các dự án phức hợp, công ty này cũng đang xem xét biến các bãi đậu xe lớn và tầng hầm thành các trung tâm phân phối trong “chặng cuối” của quá trình giao hàng để phục vụ các nhà bán lẻ trực tuyến.

Nhưng một số chuyên gia bất động sản nói rằng những kế hoạch như vậy không có khả năng giải quyết các vấn đề tài chính của chủ sở hữu hoặc được hoan nghênh bởi các hội đồng đang tìm cách giảm tắc nghẽn giao thông.

Tony Christie, trưởng bộ phận bán lẻ và quản lý tài sản của công ty quản lý đầu tư bất động sản APAM cho biết: “Giá trị của những trung tâm mua sắm này vẫn cao hơn so với việc biến chúng thành một nhà kho, tính theo giá trị vốn trên mỗi mét vuông. Thứ hai, khi chuyển đổi thành nhà kho có nghĩa là bạn sẽ có rất nhiều xe tải lớn chạy vào trung tâm thị trấn, liệu việc này đã được quy hoạch và cấp phép chưa? Và từ quan điểm chi phí, việc các phương tiện lớn bị tắc đường sẽ gây thiệt hại cho các nhà bán lẻ, vì vậy tốt hơn là nên có các kho hàng ở ngoại ô”, ông nói thêm.

Khó khăn nữa đối với việc tái tạo lại các trung tâm mua sắm là tốn nhiều thời gian và tiền bạc - chủ sở hữu các trung tâm này khó tiếp cận được dòng tiền từ những người cho vay vốn đã thất vọng vì giá trị của loại bất động sản này đang giảm mạnh.

Trong khi đó, các công cụ kỹ thuật số và trí tuệ nhân tạo có thể mang lại nhiều nguồn doanh thu mới tức thì cho các chủ sở hữu. Trong một báo cáo năm ngoái, các nhà phân tích tại Trung tâm Dịch vụ Tài chính Deloitte ở Mỹ cho rằng chủ nhà có thể bán dữ liệu về hoạt động của người dân trong các trung tâm mua sắm cho các nhà quảng cáo hoặc các nhà quy hoạch đô thị. Tương tự, dữ liệu về hành vi mua sắm của khách có thể được bán cho các tổ chức đầu tư vào các công ty hàng tiêu dùng hoặc trả lại cho chính các nhà bán lẻ.

Ban đầu đây chỉ là một dòng thu nhập ngoại vi, nhưng theo thời gian nó có thể trở nên nhiều hơn. Khi việc sử dụng dữ liệu ngày càng trở nên phức tạp và phổ biến, chủ trung tâm thương mại có thể cung cấp các dịch vụ cho khách thuê để có thể đạt được mức giá cho thuê cao hơn.

Làm mới hoạt động cho thuê

Chris Urwin, giám đốc nghiên cứu bất động sản tại Aviva Investors, cho biết việc sử dụng dữ liệu chuyên sâu hơn cần phải là một phần của mối quan hệ mới giữa chủ mặt bằng và nhà bán lẻ.

Thay vì các mô hình cho thuê truyền thống trong đó chủ nhà đàm phán hợp đồng dài hạn với các nhà bán lẻ, hai bên nên hướng đến một mối quan hệ mang tính hợp tác hơn trong thời đại dịch bệnh và có thể đáp ứng nhu cầu mua sắm “trải nghiệm” nhiều hơn để cạnh tranh với thương mại điện tử

Ông Urwin nói: “Chủ mặt bằng cần hợp tác nhiều hơn với các nhà bán lẻ để họ có thể cung cấp các dịch vụ nhằm cải thiện trải nghiệm mua sắm, bởi vì khi hoạt động bán lẻ trở nên chuyên sâu hơn, nó đòi hỏi chuyên môn vận hành cao hơn. Ví dụ: chia sẻ dữ liệu về khách truy cập có thể giúp các nhà bán lẻ bán được nhiều hàng hơn, giảm khả năng họ phá sản và cải thiện lợi nhuận cho chủ mặt bằng”.

Các hợp đồng thuê cũng sẽ cần linh hoạt hơn và các khoản thanh toán tiền thuê gắn với doanh thu của cửa hàng sẽ trở nên phổ biến hơn, ông Urwin cho biết thêm. Điều này sẽ tạo động lực cho các nhà đầu tư và chủ mặt bằng đóng vai trò tích cực hơn trong việc thúc đẩy lưu lượng khách đến các cửa hàng.

“Cho đến nay, nhiều nhà đầu tư đã được khuyến khích cho thuê lâu dài và nhận được cam kết trả tiền từ người thuê. Nhưng bản chất của hợp đồng thuê đang thay đổi và nó mang lại sự liên kết chặt chẽ hơn. Khi bạn có hợp đồng thuê căn cứ theo doanh thu, mối quan hệ giữa nhà chủ mặt bằng và nhà bán lẻ sẽ trở nên rất khác biệt và cả hai sẽ cùng nỗ lực để tăng lượng khách hàng ghé thăm”.