Các quỹ đầu tư đánh cược vào lĩnh vực bất động sản

Việc các khối văn phòng không được sử dụng, các khách sạn không có khách du lịch và các nhà bán lẻ phải chật vật để tồn tại, nhiều quỹ đang rút lui khỏi những khoản đầu tư bất động sản từ lâu đã trở thành mục tiêu chính trong chiến lược kinh doanh của họ.

Các quỹ đầu tư quốc gia (SWF) đã đầu tư 4,4 tỷ USD vào lĩnh vực này trong 7 tháng đầu năm 2020, giảm 65% so với cùng kỳ năm trước, theo dữ liệu của Global SWF.

Bản chất của đầu tư bất động sản cũng đang thay đổi, với việc các quỹ đang đầu tư mạnh vào logistics trong bối cảnh bùng nổ thương mại trực tuyến giữa thời kỳ đại dịch, đồng thời cắt giảm các giao dịch liên quan đến văn phòng và bán lẻ.

Những thay đổi trong mục đích đầu tư như vậy có thể gây ra các tác động trên thị trường bất động sản toàn cầu, vì những quỹ này nằm trong số những nhà đầu tư lớn nhất vào lĩnh vực bất động sản và có tổng số tiền lãi trị giá hàng trăm tỷ USD. Có ba quỹ đầu tư quốc gia nằm trong top 10 nhà đầu tư bất động sản lớn nhất, theo IPE Real Assets.

Một câu hỏi lớn được đặt ra là liệu những thay đổi này có mang tính cấu trúc đối với các quỹ hay không, hay đây chỉ là một phản ứng tạm thời trước tình hình thay đổi của kinh tế thế giới.

Diego López, giám đốc điều hành Global SWF và cựu cố vấn tại PwC cho biết:“Bất động sản vẫn là một phần quan trọng trong danh mục đầu tư của quỹ đầu tư quốc gia và sẽ tiếp tục là như vậy”.

Global SWF phát hiện ra rằng các quỹ đầu tư quốc gia đang giảm giá tài sản hơn các quỹ hưu trí công. Mặc dù họ đã vượt xa quỹ hưu trí trong đầu tư tổng thể trên hầu hết các ngành trong năm nay, nhưng tỷ lệ đó lại bị đảo ngược đối với bất động sản.

Tương lai của văn phòng

Các quỹ đang tiếp cận các danh mục tài sản hiện có của họ. Trong khi các phần khác trong danh mục đầu tư của họ, chẳng hạn như cổ phiếu và trái phiếu, đã phục hồi phần nào, thì bất động sản lại chưa cho thấy dấu hiệu này.

Giá trị vốn bất động sản trên toàn cầu dự kiến ​​sẽ giảm 14% vào năm 2020 trước khi tăng 3,4% vào năm 2021, theo ước tính của CBRE. Các nhà phân tích đặt câu hỏi liệu tác động của đại dịch đến thị trường bất động sản có lâu hay không.

“Tôi nghĩ rằng có một mối đe dọa thực sự đối với một số khu kinh doanh thương mại ở các thành phố lớn”, Yolande Barnes, một chuyên gia bất động sản tại London cho biết.

Giá trị tài sản bất động sản của một số quỹ đầu tư quốc gia đã giảm trong năm 2020, với những quỹ giảm mạnh nhất bao gồm Temasek Holdings của Singapore, GIC, Cơ quan Đầu tư Abu Dhabi (ADIA) và Cơ quan Đầu tư Qatar (QIA), theo dữ liệu từ Reuter.

Giá trị tài sản của bốn quỹ đó đã giảm 18,1 tỷ USD xuống còn 132,9 tỷ USD, dữ liệu cho biết.

Reuters không thể xác nhận liệu sự sụt giảm là do định giá thấp hơn hay do bán tài sản. Nhiều quỹ đầu tư quốc gia không tiết lộ công khai dữ liệu về các khoản đầu tư bất động sản, với Na Uy là một trong những trường hợp ngoại lệ.

Quỹ Na Uy, có khoảng 49 tỷ USD đầu tư vào bất động sản, tăng từ 47 tỷ USD so với cuối năm 2019, cho biết tuần trước danh mục đầu tư bất động sản chưa niêm yết của họ đã tăng 1,6% trong nửa đầu năm 2020.

Theo công ty dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL), vào năm 2020, sẽ xuất hiện nhiều quỹ đầu tư trực tiếp mới ở London hoặc Los Angeles, những thị trường bất động sản lớn trên thế giới.

Logistics và Công nghệ sinh học

Khoản tiền ứng trước của quỹ cho các tài sản logistics, chẳng hạn như kho bãi và trung tâm phân phối hàng hóa, xuất hiện vào thời điểm nhu cầu mua sắm tại nhà tăng cao.

Cho đến thời điểm hiện tại, logistics đã chiếm khoảng 22% các khoản đầu tư vào bất động sản của các quỹ tính theo giá trị, cao hơn mức 15% vào năm 2019.

Trong khi đó, đầu tư vào văn phòng đã giảm xuống 36% so với mức 49% trong năm ngoái và vào bất động sản bán lẻ giảm từ 15% xuống 0%.

Marcus Frampton, giám đốc đầu tư tại Alaska Permanent Fund Corporation (APFC) nói với Reuters rằng khối lượng giao dịch bất động sản nói chung đã chậm lại đáng kể.

Frampton cho biết, tài sản nắm giữ trong quỹ của ông đã tăng lên 4,7 tỷ USD ở thời điểm hiện tại so với mức 4 tỷ USD vào cuối tháng 6.

“Hoạt động logistics diễn ra mạnh mẽ”, ông nói thêm. Nhằm bắt kịp xu thế, Temasek đã tham gia vào khoản đầu tư 500 triệu USD vào công ty thương mại điện tử Tokopedia có trụ sở tại Indonesia vào tháng 6.

Ngược lại, bán lẻ đã bị ảnh hưởng nặng nề. Công ty bán lẻ đồ xa xỉ có quyền sở hữu của QIA Harrods ở London đã báo cáo dự báo doanh thu hàng năm sẽ sụt giảm 45% do lượng khách tham quan giảm mạnh. Nhiều nhà bán lẻ khác đã tìm cách thương lượng lại giá thuê mặt bằng.

Triển vọng có vẻ sáng sủa hơn đối với một số lĩnh vực non trẻ như công nghệ sinh học, vốn đã trở nên quan trọng trong thời kỳ đại dịch.

Alistair Meadows, người đứng đầu về thị trường vốn ở Anh của JLL cho biết:“Chúng tôi nhận thấy nhu cầu tăng lên của các không gian khoa học đời sống. Nó đi ngược lại với xu hướng của các văn phòng”.

Cơ hội mới

Theo CBRE, thị trường văn phòng tại Mỹ sẽ đối mặt với nguy cơ có số lượng diện tích bị bỏ trống cao nhất kể từ thời điểm năm 2009.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư đang đặt cược vào sự phục hồi. Ví dụ, Canary Wharf Group, một phần thuộc sở hữu của QIA, đã công bố kế hoạch vào tháng trước cho một khu phức hợp mới, bao gồm cả không gian kinh doanh.

Và trong khi các khách sạn đang phải đối mặt với những thách thức lớn, tỷ lệ phòng được lấp đầy kiến ​​sẽ phục hồi nhưng rất chậm, có thể là tới cuối năm 2021.

Tuy nhiên, khủng hoảng cũng có thể mang đến cơ hội. Sau đại dịch, một số quỹ có thể tìm kiếm những món hời khi người mua phù hợp xuất hiện. Cơ quan Tiền tệ Hồng Kông cho biết họ sẽ theo dõi chặt chẽ các điều kiện thị trường để nắm bắt các cơ hội thích hợp.

Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới không chắc chắn, nhiều chuyên gia tin rằng bất động sản vẫn là một nơi an toàn để cất giữ tiền bạc. Tuy nhiên, cần phải lựa chọn nơi phù hợp nhất để làm điều đó.