Các quốc gia châu Á nỗ lực kiểm soát thị trường bất động sản đang tăng trưởng nóng

Giá bất động sản toàn cầu đang tăng lên mạnh mẽ. Nhưng yếu tố thúc đẩy giá tăng lại phân hóa theo từng châu lục.

Tại châu Á, dù có hay không có đại dịch, giá bất động sản vẫn tăng, bởi tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, cơ sở hạ tầng ngoại ô kém và sự khác biệt đáng kể về nguồn cung nhà ở và chất lượng sống giữa thành thị và nông thôn. Đối với những người sống ở các thành phố lớn và muốn có thêm không gian, việc mua một căn hộ lớn hơn ở một khu vực vắng vẻ hơn ở trung tâm thành phố cũng là lựa chọn khả dĩ nhất.

Điều này khác với châu Âu và Mỹ, nơi giá nhà tăng lên là do đại dịch khi nhu cầu rời khỏi thành phố tới nơi rộng rãi hơn, ít đông đúc hơn và xanh hơn, cùng lãi suất thấp khiến người dân lùng mua nhà ở các vùng ngoại ô. Tuy nhiên, các vấn đề cơ cấu ảnh hưởng đến thị trường nhà ở là tương tự trên toàn cầu, trong đó cốt lõi là sự thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở mới.

Trong khi đó, những nỗ lực của các chính phủ và ngân hàng trung ương trên toàn thế giới để làm cho những ngôi nhà có giá cả phải chăng hơn luôn tập trung vào việc hạn chế nhu cầu, thay vì tăng nguồn cung. Có rất ít thay đổi kể từ khi đại dịch bùng phát, với việc các nhà hoạch định chính sách đưa ra hoặc xem xét các hạn chế khác nhau để giảm động lực đầu tư vào bất động sản. Bên cạnh đó, các chính sách tài khóa và các chương trình kích thích lại “bị lạm dụng quá nhiều” ở khắp mọi nơi, khiến các khoản vay thế chấp ngày càng rẻ, kể cả trong lĩnh vực bất động sản.

Những cải cách đã bị trì hoãn từ lâu này - đặc biệt là đại tu các quy định về quy hoạch và tăng nguồn cung nhà giá rẻ - đang được chính phủ tại nhiều quốc gia châu Á khởi động trở lại. Những thay đổi này, liên quan đến việc giải quyết các lợi ích được trao, đòi hỏi sự can đảm chính trị và không dễ thực hiện vào thời điểm các chính phủ miễn cưỡng làm bất cứ điều gì có thể gây nguy hiểm cho sự phục hồi. Nhưng không phải là không có những ngoại lệ.

Việt Nam

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến giữa tháng 3, dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng tăng 2,13%, nhanh hơn tốc độ tăng tín dụng hiện nay là 2,04%. Nhiều chuyên gia đã cảnh báo về tình trạng dòng tiền chảy nhanh vào các kênh như bất động sản và chứng khoán sẽ khiến nền kinh tế có nguy cơ “bị ngập úng trong tiền” nến không có chính sách điều hướng phù hợp. Trước tình hình này, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Ngân hàng Nhà nước "quản" dòng vốn vào bất động sản, đảm bảo phục vụ thực sự nhu cầu của người dân.

Khi cơn sốt đất diễn ra cục bộ tại nhiều địa phương trên cả nước đầu năm nay, Bộ Xây dựng cũng đã yêu cầu các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính. Đồng thời theo dõi nắm bắt thông tin diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên địa bàn.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá rằng, với việc vào cuộc của các Bộ, ngành liên quan và chính quyền các địa phương, giá đất trong quý II sẽ được kiểm soát và không tăng so với quý I. Thậm chí, một số khu vực sẽ xuất hiện giảm giá, cắt lỗ.

Trung Quốc

Bất cứ khi nào Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình lặp đi lặp lại câu thần chú của mình rằng nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ, đó là dấu hiệu cho thấy giá trị nhà đang tăng quá mạnh và chính phủ nước này đang tìm cách giải tỏa sức nóng của thị trường.

Kể từ khi ông Tập tiếp tục lời kêu gọi ổn định thị trường nhà ở vào đầu năm nay, sự bùng nổ bất động sản của Trung Quốc vẫn chỉ có rất ít dấu hiệu hạ nhiệt. Vào tháng 4, giá trị nhà mới tại 70 thành phố lớn đã tăng với tốc độ nhanh nhất trong 8 tháng. Các nhà đầu tư sử dụng bất động sản như một bức tường thành chống lại sự gia tăng lạm phát.

Do các biện pháp kiềm chế trước đây không thể ngăn chặn được tình trạng đầu cơ, Bắc Kinh đã hồi sinh kế hoạch áp dụng thuế quốc gia đối với quyền sở hữu nhà. Điều này có thể được thử nghiệm ở các thành phố nơi giá cả tăng nhanh nhất, chẳng hạn như Thâm Quyến và Quảng Châu. Thậm chí tại Thâm Quyến, các quan chức đang thử nghiệm việc áp đặt mức giá trần tối đa cho nhà ở để làm căn cứ cho các ngân hàng phê duyệt khoản vay thế chấp.

Singapore

Singapore nổi tiếng với chương trình nhà ở giá rẻ được triển khai suốt hơn 50 năm qua, giúp hơn 80% người dân Singapore có thể sở hữu nhà ở. Tỷ lệ sở hữu nhà của Singapore vào hàng cao nhất thế giới, hơn cả 65,2% ở Mỹ, 69% ở Canada, 63,7% ở Pháp, 61,6% ở Nhật và 53,3% ở Đức.

Ngoài việc xây nhà công cộng giá rẻ, trong bối cảnh giá nhà tăng mạnh, chính phủ nước này liên tục áp dụng các biện pháp mạnh tay để kiềm chế đà tăng như đánh thuế 10% giá trị thương vụ đối với người mua nước ngoài kể từ năm 2011 (sau đó tăng lên 15% năm 2013); giới hạn đối tượng được mua bất động sản thứ hai; yêu cầu thu nhập ở mức cao để có thể nộp hồ sơ vay mua bất động sản...

Ở thời điểm hiện tại, chính phủ Singapore đang xem xét can thiệp mạnh tay hơn sau khi giá trong quý đầu tiên tăng với tốc độ nhanh nhất kể từ năm 2018.

Hàn Quốc

Hàn Quốc có quy định không cá nhân nào được sở hữu quá 660m2 bất động sản, vượt quá con số này sẽ bị đánh thuế 7-11% mỗi năm tính trên giá thị trường của diện tích dư ra. Ngoài ra, Hàn Quốc cũng đánh thuế lên phần lợi nhuận sử dụng đất nhằm hạn chế tình trạng mua đất đầu cơ kinh doanh.

Đối với thuế bất động sản tổng hợp, loại thuế riêng dành cho cá nhân hay công ty sở hữu nhiều nhà đất một lúc, hiện đang ở mức cao kỷ lục là 6%. Trong khi thuế chuyển nhượng nhà là 10% với đối tượng sở hữu 1 bất động sản, 20% với 2 bất động sản, 30% với 3 bất động sản và tăng dần theo số lượng nhà sở hữu. Những người sở hữu nhà dưới 1 năm mà đã chuyển nhượng sẽ bị đánh thuế thu nhập trên lợi nhuận là 70%, và dưới 2 năm là 60%.

Những người mua bất động sản có giá trị vượt quá 500 triệu Won phải có bản tường trình về nguồn tài chính và kế hoạch sử dụng đất nhằm tránh đầu cơ ngắn hạn. Quốc gia này cũng trao thưởng 1 tỷ Won cho những người tố cáo các hoạt động đầu cơ và giao dịch bất động sản bất hợp pháp.

Tuy vậy, mức giá căn hộ trung bình tại Seoul vẫn tăng 50% kể từ tháng 5/2017 tới tháng 6/2020, đạt 925 triệu Won. Con số này là “khổng lồ” so với đà tăng 2% tại Busan, 15% tại Daegu. Hệ quả là, nợ hộ gia đình tăng lên 175,5% thu nhập khả dụng (50% khoản nợ trong số đó là do vay mua bất động sản) và sự bất bình của công chúng về bong bóng bất động sản kéo dài đã lên đến đỉnh điểm, bất chấp hơn 20 vòng biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường.

Trong thông điệp mới nhất phát đi, Bộ trưởng Tài chính Hàn Quốc Hong Nam-ki đã phải gửi lời xin lỗi vì thất bại trong việc giữ bình ổn giá tại thị trường bất động sản, đồng thời cho biết sẽ nâng các mức thuế đánh vào người bán nhà sau thời gian sở hữu ngắn và những cá nhân sở hữu nhiều hơn 1 bất động sản. Hàn Quốc cũng sẽ tiếp tục triển khai các biện pháp để tăng cường nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Quốc gia này cũng bắt đầu ban hành hàng loạt các quy định kiểm soát với hệ thống ngân hàng nhằm đảm bảo các chính sách của mình đến được đúng đối tượng cần hỗ trợ sau đại dịch. Các ngân hàng bị cấm cho vay với những trường hợp mua nhà có giá 1,5 tỷ Won trở lên, và không được tăng mức cho vay trên tổng giá trị tài sản với những ngôi nhà có giá 900 triệu Won trở lên.

Đài Loan

Đài Loan đã thông qua luật thuế bất động sản mới nhằm chống đầu cơ nhà đất. Luật này có hiệu lực từ ngày 01/07/2021, đánh thuế 45% lợi nhuận của bất kỳ giao dịch bất động sản nào mới sở hữu không quá 2 năm, 35% cho việc sở hữu không quá 5 năm, và 20% cho trên 5 năm.

Đài Loan cũng đưa ra hàng loạt biện pháp ngăn chặn đầu cơ như minh bạch các quy hoạch để tránh tạo cơn sốt ảo, hay siết chặt quản lý tín dụng vào bất động sản. Chính quyền tại đây cũng tăng cường kiểm soát việc trốn thuế bất động sản dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần hoặc giao dịch sang tên các dự án đang trong quá trình xây dựng.