Bước ngoặt của thị trường bất động sản

Không thể có một cơ chế tự điều chỉnh trong quan hệ cung - cầu ở một nền kinh tế thị trường... nửa vời như tại Việt Nam hiện nay. Ảnh: MINH DUY

Sở dĩ có nhận định như vậy bởi ý nghĩa của quy định này không chỉ giới hạn trong một điều luật, một quy định mà nó đã tạo ra một cơ chế kiểm soát các công ty kinh doanh bất động sản để định hướng cách thức và hành vi mà công ty kinh doanh bất động sản đối xử với thị trường và người mua.

Nhiều năm qua, nhiều công ty kinh doanh bất động sản chiếm dụng vốn của khách hàng, chậm bàn giao, thậm chí không thể bàn giao nhà như cam kết nhưng vẫn không bị xử lý một cách nghiêm minh và triệt để. Tình trạng chậm bàn giao nhà đã trở nên phổ biến đến mức trở thành một tâm lý mặc định của thị trường mà trong đó công ty nào bàn giao nhà đúng hẹn trở thành một hiện tượng lạ. Nhưng như vậy cũng đã là may mắn với người mua vì họ được đứng tên trên hợp đồng mua bán nhà (hình thành trong tương lai).

Hiện nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua nhà đã đóng tiền cho chủ đầu tư theo hình thức góp vốn, cho vay vốn, hợp tác kinh doanh để được nhận quyền mua nhà đang còn phải ngậm ngùi không biết kêu ai. Nhiều trường hợp cơ quan nhà nước, tòa án cũng trở nên bất lực trước sự... bất lực của chính chủ đầu tư bởi họ không còn tiền thực hiện dự án, dự án bị treo, và rồi tất cả đổ lỗi cho nền kinh tế, cho thị trường.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 mong muốn xác lập một cơ chế tự điều chỉnh cho thị trường bất động sản theo quy luật của nền kinh tế thị trường, nhưng rõ ràng, đến giờ, điều này đã gần như thất bại. Không thể có một cơ chế tự điều chỉnh trong quan hệ cung - cầu ở một nền kinh tế thị trường... nửa vời như tại Việt Nam hiện nay.

Quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua có vẻ bị chi phối bởi quy luật cung - cầu của nền kinh tế thị trường, nhưng thực chất đó là mối quan hệ bất bình đẳng với sức mạnh nghiêng hẳn về phía bên cung.

Các công ty kinh doanh bất động sản đang được hỗ trợ bởi một hệ thống các văn bản và quy định pháp luật không hoàn thiện, chồng chéo và thậm chí mâu thuẫn lẫn nhau, trong đó khe hở lại là nơi lẩn tránh nghĩa vụ cho chủ đầu tư trong khi nền tảng pháp lý bảo vệ bên mua lại không đầy đủ và khả năng thực thi yếu kém.

Ở một góc độ khác, các công ty kinh doanh bất động sản đang được quản lý và kiểm soát bởi Nhà nước và các mệnh lệnh hành chính chứ không phải bởi thị trường và trong nhiều trường hợp, các công ty này được tiếp tay bởi một số nhóm lợi ích và cá nhân biến chất trong bộ máy nhà nước nên phần thắng luôn thuộc về kẻ mạnh cũng là điều dễ hiểu.

Nếu không thể định vị người tiêu dùng làm lực lượng đối trọng với chủ đầu tư trong mối quan hệ cung - cầu thì ai sẽ đảm nhiệm ví trí này? Rõ ràng không thể là Nhà nước, bởi tại thời điểm hiện nay, Nhà nước đã không thể bảo vệ người tiêu dùng. Cần phải có một lực lượng có quyền lợi kinh tế thiết thực và đủ sức mạnh để đối chọi với lòng tham của chủ đầu tư. Cần phải có một lực lượng nằm ngay trong nền kinh tế chứ không phải là một biện pháp hành chính hay can thiệp từ bên ngoài vào.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã đưa các ngân hàng vào cuộc, dùng sức mạnh của ngân hàng vào làm lực lượng đối trọng với chủ đầu tư thay vì người mua nhà. Đằng sau ngân hàng là quyền lợi của chính các chủ đầu tư. Đưa ngân hàng vào cuộc thì chắc chắn chủ đầu tư sẽ không dám khinh suất mà chà đạp lên quyền lợi của người mua như hiện nay. Nói cách khác, Luật Kinh doanh bất động sản mới đã gián tiếp thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.

Lẽ dĩ nhiên ngân hàng cũng chẳng bỗng dưng mà đứng ra trận tiền để bảo vệ người tiêu dùng. Ngân hàng đứng ra bảo vệ quyền lợi của mình trong mối lương duyên cưỡng ép với chủ đầu tư mà Luật Kinh doanh bất động sản xe nên.

Chỉ có các ngân hàng thương mại nằm trong danh sách Nhà nước đưa ra mới có thể đứng ra bảo lãnh cho chủ đầu tư, và phải có sự bảo lãnh này thì chủ đầu tư mới được quyền ký hợp đồng mua bán nhà. Điều này có vẻ phi thị trường nhưng một giải pháp mang tính... sách lược như vậy là cần thiết trong một nền kinh tế vốn dĩ chưa được “thị trường” như hiện nay, và chúng ta cần có nhiều thời gian để thay đổi.

Việc các ngân hàng thương mại vào cuộc sẽ khiến chủ đầu tư phải có sự chuẩn bị tốt hơn cho dự án của mình, từ khâu lập dự án, tạo lập cơ sở pháp lý cho thửa đất, kế hoạch tài chính và sử dụng vốn cũng như cách thức làm việc với các nhà thầu phụ trong việc xây dựng. Nếu không làm tốt, ngân hàng không đồng ý cấp bảo lãnh thì chủ đầu tư sẽ là người chịu thiệt trước tiên. Bên cạnh đó, chỉ số lịch sử tín dụng tốt mà các ngân hàng đưa ra cũng sẽ là một công cụ đầy uy quyền khiến chủ đầu tư phải chấn chỉnh lại cách thức làm ăn, bài bản, ít chụp giật hơn.

Với quy định mới này của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sẽ có nhiều chủ đầu tư của nhiều dự án thiếu năng lực, phải rút khỏi thị trường. Thị trường nhờ đó mà sẽ trở nên lành mạnh hơn, bền vững hơn và dễ dự báo hơn. Cao hơn hết, chính là quyền lợi của người tiêu dùng được đảm bảo sẽ khiến nhiều người mạnh dạn tham gia đầu tư hơn, thị trường bất động sản sẽ vì thế mà huy động được một nguồn vốn khổng lồ từ tiền nhàn rỗi trong dân.