‘Bom’ Thanh Hà Cienco 5 và nỗi cay đắng nhà đầu tư

“Bẫy lừa”

Khu đô thị Thanh Hà và Khu đô thị Mỹ Hưng được Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tây (cũ) giao cho Tổng công ty Công trình giao thông 5 (Cienco 5) làm chủ đầu tư để hoàn vốn cho dự án đường trục phía Nam theo hình thức xây dựng chuyển giao (BT). Tổng diện tích 2 khu Thanh Hà A và B lên đến gần 400 ha đất trên quận Hà Đông và huyện Thanh Oai. Tổng số tiền đầu tư cho dự án đường và 3 khu đô thị lên tới gần 18.000 tỉ đồng.

Dự án được khởi công từ đầu năm 2008. Ra đời đúng vào thời điểm bất động sản hoàng kim, có lúc dự án Thanh Hà - Cienco 5 đã trở thành điểm nóng được giới đầu cơ làm giá, săn lùng ráo riết với mức giá chênh lệch trao tay hàng tỷ đồng, qua những bản hợp đồng ký kết với nhiều công ty tự nhận là nhà đầu tư thứ cấp để mua đất dự án khu đô thị Thanh Hà.

Dự án Thanh Hà Cienco 5

Ngay từ cuối năm 2009, đầu năm 2010 rất nhiều nhà đầu tư “đổ” tiền mua đất ở 2 khu đô thị này. Có thời điểm giá ở đây được “thổi” lên tới hơn 50 triệu đồng/m2, mặc dù dự án mới trong quá trình giải phóng và san lấp mặt bằng.

Trên các trang mạng rao vặt, có hàng nghìn tin giao dịch mỗi ngày của nhà đầu tư, môi giới. Giá chuyển nhượng được "thổi" lên chóng mặt. Chỉ riêng tiền chênh của việc "chuyển nhượng hợp đồng góp vốn" hay "bán lại suất ngoại giao" cũng khoảng vài tỷ đồng/căn.

Được biết, để mua 1 lô đất liền kề diện tích 100 m2, nhà đầu tư phải nộp ít nhất 1 tỷ đồng tiền "chênh", còn một lô đất biệt thự có diện tích 330 m2, nhà đầu tư phải nộp tiền "chênh" 3,3 tỷ đồng.

Nhưng Thanh Hà Cienco 5 cũng là trái đắng mà nhiều nhà đầu tư đến giờ vẫn không thôi ám ảnh. Hàng trăm người bị rơi vào bẫy, mất trắng hàng trăm tỷ đồng.

Ngày 21/4/2010, Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an đã ra Quyết định khởi tố vụ án bán khống đất dự án Thanh Hà Cienco 5 xảy ra tại Công ty Xây dựng và Dịch vụ 1/5 để điều tra về hành vi lạm dụng tín nhiệm, lừa đảo chiếm đoạt tài sản với số tiền lên tới hàng trăm tỷ đồng.

Nguyên nhân của vấn đề trên bắt đầu từ ngày 19/1/2010, Cienco 5 Land (bên A) đã ký hợp đồng số 01/HĐVV vay Công ty Cổ phần xây dựng & dịch vụ 1/5 (gọi tắt là Công ty 1/5), có văn phòng giao dịch tại Khu Đô thị mới Trung Hoà Nhân Chính, Hà Nội (bên B) số tiền 200 tỷ đồng, thời hạn 18 tháng, với lãi suất 1%/tháng để triển khai dự án.

Nội dung hợp đồng còn nêu: "Ưu tiên cho bên B được thực hiện hợp đồng hợp tác đầu tư vào khu đô thị Thanh Hà - Cienco 5 do bên A làm chủ đầu tư".

Ngay sau đó, Cienco 5 Land và Công ty 1/5 lại ký tiếp phụ lục hợp đồng 01/HĐVV với bên A đồng ý cho bên B được hợp tác đầu tư vào khu đô thị Thanh Hà. Vị trí đất thực hiện hợp tác đầu tư là đất biệt thự tại A2, dự án đô thị Thanh Hà A với diện tích 55.000m2, giá dự kiến không quá 12 triệu đồng/m2 (bao gồm cả VAT). Điều đáng lưu ý là phụ lục hợp đồng này không hề nêu thời gian ký kết.

Có được hợp đồng này, Công ty 1/5 bắt đầu tiến hành "các hoạt động huy động vốn" cho dự án bằng việc ký hợp đồng với rất nhiều chủ đầu tư khác.

Tuy nhiên, về pháp nhân đối với dự án trên, Công ty 1/5 không hề liên quan tới dự án trên bởi trên thực tế Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội chưa có một văn bản chính thức nào xác nhận Công ty 1/5 là đồng chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư thứ cấp!

Ngay khi quyết định trên được tống đạt, như một "quả bom" gây chấn động giới đầu tư địa ốc, nhiều nhà đầu tư, kể cả những nhà đầu tư nhỏ lẻ đến thứ cấp hết sức bàng hoàng.

Nhiều nhà đầu tư vì nóng vội muốn "mua gom" để "lướt sóng" kiếm lời đã không nghiên cứu kỹ hồ sơ giấy tờ và tình trạng pháp lý của dự án cũng như các giao dịch nên hàng tỷ đồng đổ vào có nguy cơ về "mo".

Cienco 5 có vô can?

Khi dư luận đổ xô vào “làm thịt” cái anh Công ty 1/5 huy động vốn bừa bãi trên hợp đồng vô giá trị khiến Cơ quan điều tra phải vào cuộc, khởi tố vụ án vì tội lừa đảo, thì Phó Tổng Giám đốc Cienco 5 lúc bấy giờ, ông Thân Lâm cũng lên báo khẳng định: Việc giải phóng mặt bằng chưa hoàn tất và Công ty cũng chưa hề bán đất cho đơn vị, Công ty nào.

Dự án vẫn chưa xong hạ tầng

Tuy nhiên, theo báo Xây dựng và Pháp luật, ngoài các hợp đồng bán khống đất, thì lại xuất hiện những hợp đồng khác do chính là ông chủ của dự án này: Tổng giám đốc Cienco 5 Land thời bấy giờ - Phạm Văn Mạnh ký.

Căn cứ vào hợp đồng này, Tổng Giám đốc Phạm Văn Mạnh đại diện Cienco 5 Land đã ký hợp đồng với một đối tác (xin được giấu tên) ngày 19/3 với nội dung đồng ý “bán” cho đối tác trên gần 4.000m2 tại khu Thanh Hà A với mức giá không quá 12 triệu đồng/m2.

Như vậy, rõ ràng việc “bán khống” đất khu đô thị Thanh Hà nếu không phải chủ trương của Tập đoàn Cienco 5 thì cũng là sự cho phép của Cienco 5 Land.

Năng lực chủ đầu tư

Cienco 5 vốn là một doanh nghiệp chuyên làm các dự án về giao thông, nhưng từ khi “lấn sân” sang bất động sản, doanh nghiệp này đã thoát lỗ và làm ăn có lãi.

Hồi năm 2003, Cienco 5 từng bị Ngân hàng Nhà nước (SBV) khuyến cáo là doanh nghiệp nên xem xét kỹ trước khi cho vay vì khó có khả năng trả nợ.

Đến năm 2008, sau một thời gian bị mang tiếng là một trong những đơn vị có hệ số vay nợ trên vốn chủ sở hữu lớn nhất cả nước (tới 42 lần), Bộ Tài chính vừa có văn bản ghi nhận tình hình tài chính của Tổng công ty, với hệ số vay nợ trên vốn chủ sở hữu của Cienco 5 là 8,17 lần.

Trong bản giải trình gửi Bộ Tài chính đầu tháng 6/2008, Cienco 5 cho rằng, trong hai năm gần đây, Tổng công ty đã triển khai nhiều dự án bất động sản có hiệu quả kinh tế cao.

Và chính đơn vị này cũng thừa nhận, với điều kiện phần vốn nhà nước còn hạn chế, đơn vị đã huy động thêm nguồn vốn kinh doanh từ các tổ chức, cá nhân có nhu cầu nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ chung cư để thực hiện các dự án này.

Theo báo cáo hồi năm 2012, doanh nghiệp này cũng cho biết, từ những năm 2005 - 2010, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Cienco5 cũng chuyển biến tích cực.

Tại thời điểm năm 2005, tổng công ty triển khai 22 dự án với tổng mức đầu tư 3.885 tỷ đồng, đến năm 2009 có 48 dự án với tổng mức đầu tư 45.406 tỷ đồng. Chính hiệu quả thu được từ kinh doanh bất động sản đã góp phần đưa Cienco 5 từ một đơn vị thua lỗ đến ổn định và phát triển, lợi nhuận qua các năm đều tăng.

Một trong các dự án bất động sản lớn mà Cienco 5 đã thực hiện và mang về nguồn thu lớn là: khu đô thị Thanh Hà A, B - Cienco5 (Hà Nội), khu căn hộ cao tầng City Gate (TP HCM); khu căn hộ cao tầng NBB II; khu căn hộ cao tầng Phú Thạnh; khu đô thị sinh thái kết hợp du lịch dịch vụ Nam cầu Cửa Đại (Quảng Nam).

Tuy nhiên, trước việc dự án Thanh Hà Cienco 5 bị “hoang hóa” như hiện nay, câu hỏi về năng lực của chủ đầu tư này đang là câu hỏi được không ít người quan tâm.

Đến nay, qua hơn 4 năm, công trường dự án Thanh Hà Cienco 5 vẫn ngổn ngang trên cây cầu chưa đầy 10, còn lại hầu hết mặt bằng vẫn chỉ là những cánh đồng bỏ hoang, ao hồ nước mênh mông.

Hàng trăm ha đất dự án bỏ hoang như khu đô thị Thanh Hà - Cienco 5, Khu chức năng đô thị Nam đường vành đai 3... sau thời gian dài cỏ mọc bỗng chốc bị biến thành những bãi chứa phế thải khổng lồ.

Hiện trên diện tích đất của khu đô thị Thanh Hà B mới chỉ có khu nhà điều hành dự án của Cienco5 và 1 trạm trộn bê tông được mọc lên, hạ tầng gần như chưa có gì. Còn trên phần đất của khu đô thị Thanh Hà A là bãi bùn, đất, phế thải xây dựng khổng lồ.

Thực tế, vấn đề năng lực của chủ đầu tư này đã được đặt ra ngay khi xuất hiện những hợp đồng “bán khống” có chữ ký của vị giám đốc Cienco 5 Land đương thời. Nhiều người hoài nghì vì dự án quá lớn nên Cienco 5 Land đã phải huy động vốn bằng cách “bán khống” đất một cách trái luật?

Và trong bản giải trình gửi Bộ Tài chính đầu tháng 6/2008, Cienco 5 cũng thừa nhận, với điều kiện phần vốn nhà nước còn hạn chế, đơn vị đã huy động thêm nguồn vốn kinh doanh từ các tổ chức, cá nhân có nhu cầu nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ chung cư để thực hiện các dự án bất động sản.

Thị trường bất động sản trầm lắng và chắc chắn cái tên “Thanh Hà Cienco 5” sẽ còn là nỗi ám ảnh lớn đối với nhà đầu tư. Phải chăng sự “sa lầy” tại dự án này đã khiến cho chính Cienco 5 cũng không dám đổ thêm tiền để hoàn thiện dự án, nhất là trong bối cảnh dự án rớt giá thảm hại, cũng không tìm được khách mua.