Bất ổn về định giá và lãi suất ảnh hưởng xấu đến triển khai vốn bất động sản

Các nhà đầu tư bất động sản toàn cầu thừa nhận rằng họ sẽ gặp phải một loạt thách thức mới trong năm 2023. Trong đó, sự bất ổn về định giá và lãi suất là những yếu tố chính ảnh hưởng đến việc triển khai vốn vào lĩnh vực bất động sản thương mại ở APAC.

Theo nghiên cứu mới nhất về tâm lý đầu tư năm 2023 của công ty tư vấn bất động sản JLL, 78% người được hỏi cho rằng sự không chắc chắn về giá cả là thách thức lớn nhất đối với kế hoạch triển khai vốn trong năm nay. Đồng thời, 70% tin rằng chính sách lãi suất không đồng bộ và khó đoán định trên toàn cầu sẽ tác động đến các quyết định đầu tư. Tâm lý này đánh dấu sự thay đổi so với đầu năm 2022, khi 82% nhà đầu tư cho rằng cạnh tranh về tài sản là thách thức lớn nhất. Tỷ lệ này chỉ còn 9% vào năm 2023.

Sự bất ổn về định giá và lãi suất có thể dẫn đến sụt giảm tổng vốn giải ngân vào năm 2023. Nhưng tâm lý lạc quan về dài hạn vẫn ở mức cao khi các nhà đầu tư được hỏi cho biết chính sách của ngân hàng trung ương chỉ khiến họ tạm dừng thay vì rút lui khỏi hoạt động đầu tư.

Theo phân tích của JLL, 58% số người được hỏi tin rằng lãi suất điều hành cần giảm khoảng 50 đến 100 điểm cơ bản để thúc đẩy đầu tư. Do đó, khoảng 60% nhà đầu tư dự đoán khối lượng vốn đổ vào bất động sản tại APAC sẽ giảm hơn nữa trong năm 2023, từ mức 129 tỷ USD (cũng là một mức thấp) của năm 2022. Điều này phù hợp với dự báo của JLL về mức giảm 5-10% tổng vốn đầu tư bất động sản tại khu vực trong năm nay.

Roddy Allan, Giám đốc nghiên cứu khu vực APAC của JLL, cho biết: “Các nhà đầu tư sẽ điều chỉnh kế hoạch vốn vào năm 2023 để thích ứng với các thách thức trong triển khai vốn, bao gồm sự khó lường của các chính sách kinh tế vĩ mô và động thái của các ngân hàng trung ương trên toàn cầu”.

“Giai đoạn thận trọng này không phản ánh niềm tin dài hạn của nhà đầu tư vào triển vọng tươi sáng của thị trường khu vực. Nhưng trong bối cảnh này, họ sẽ phải điều chỉnh cách thức, thời điểm và địa điểm triển khai vốn phù hợp suốt năm nay”.

Các nhà đầu tư đang cân nhắc lại các chiến lược và mức độ chấp nhận rủi ro của họ vào năm 2023. 64% số người được hỏi tập trung hơn vào các chiến lược giá trị gia tăng, tăng từ 53% trong cuộc khảo sát năm 2022. Các chiến lược này bao gồm cả việc triển khai vốn để nâng cấp và tuân thủ các mục tiêu bền vững tại thị trường cốt lõi, và chuyển đổi các khách sạn thành chung cư dựa trên điều kiện nhân khẩu học và thiếu nhà ở tại từng thị trường.

Khi thực hiện chiến lược này, các nhà đầu tư cho biết đầu tư trực tiếp và cho vay là hai phương pháp triển khai vốn phổ biến nhất vào năm 2023. Nhiều người ủng hộ đầu tư trực tiếp vì tin vào cơ hội liên doanh và lợi nhuận tiềm năng từ các khoản cho vay cao hơn khi lãi suất tăng.

Bất động sản hậu cần, được thúc đẩy bởi nhu cầu sử dụng mạnh mẽ và tăng trưởng cho thuê, được các nhà đầu tư dự báo sẽ có mức tăng trưởng ròng lớn nhất về vốn và khoản vay trong năm 2023. 64% nhà đầu tư cho biết sẽ tăng dòng vốn vào lĩnh vực này. Đồng thời, họ cũng ngày càng coi các loại tài sản thay thế là trung tâm của các chiến lược gia tăng giá trị, với 46% số người được hỏi kỳ vọng các dự án chung cư thuộc quản lý của các quỹ sẽ tăng lên. Các khách sạn cũng chứng tỏ sức hấp dẫn ngày càng lớn khi hạn chế đi lại được dỡ bỏ và du lịch phục hồi. 32% tin rằng đầu tư vào bất động sản khách sạn sẽ tăng trong năm nay.

Trong một môi trường hoạt động không chắc chắn, các nhà đầu tư sẽ ưu tiên các khu vực địa lý ổn định như Nhật Bản và Singapore, với 68% và 60% số người được hỏi mong muốn tăng vốn tại hai quốc gia này vào năm 2023. Cụ thể, Tokyo được dự báo sẽ trở thành thị trường hút vốn chính vào năm 2023. Các loại bất động sản gồm căn hộ chung cư, hậu cần và công nghiệp, và văn phòng tại Tokyo được xếp hạng là ba thị trường đầu tư hàng đầu của khu vực vào năm 2023.

“Các nhà đầu tư sẽ tiếp tục ủng hộ các nền kinh tế phát triển hơn của khu vực và hướng tới các thị trường mà họ đã triển khai vốn trước đó. Năm 2023, quan điểm của các nhà đầu tư về định giá, tác động của lãi suất cao hơn và lạm phát trong khu vực sẽ định hình các thương vụ”, Stuart Crow, Giám đốc điều hành Bộ phận Thị trường vốn tại APAC của JLL, nhận định.