Bất động sản TP.HCM dần hồi phục nhưng một phân khúc lại mất hút

Không còn nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có báo cáo gửi Thường trực UBND TP.HCM về tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm trên địa bàn và kiến nghị một số nội dung liên quan.

Trong báo cáo, HoREA cho biết, thị trường bất động sản TP.HCM và cả nước vẫn còn một số khó khăn trong năm 2025, nhưng mức độ khó khăn theo xu thế giảm dần theo thời gian, do tính chất của năm 2025 là “năm bản lề” để chuyển tiếp sang giai đoạn mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn từ nửa cuối năm 2026 trở đi.

Dù vậy, thị trường nhà ở TP.HCM vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở và rất đáng quan ngại là kể từ năm 2021 đến nay trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.

Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp.

Thị trường nhà ở TP.HCM vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở bình dân và trung cấp. Ảnh: MD

Đặc biệt kể từ năm 2024 và 06 tháng đầu năm 2025 thì tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, mà cũng không còn nhà ở trung cấp dẫn đến thị trường nhà ở TP.HCM phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình kim tự tháp ngược.

Cụ thể, 06 tháng đầu năm 2025, chỉ có 04 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn (100% nhà ở cao cấp) với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, không có nhà ở trung cấp, không có nhà ở giá vừa túi tiền.

Đối với các dự án nhà ở xã hội, HoREA chỉ ra thực tế đáng quan ngại là kết quả phát triển nhà ở phân khúc đạt rất thấp, chỉ có 205.000m2 sàn xây dựng nhà ở, tương đương 4.100 căn hộ (bình quân căn hộ có diện tích 50m2), chỉ mới đạt khoảng 11,7% kế hoạch phát triển 35.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho hay giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao, như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn.

Theo ông Châu, đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra nhưng đã vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Đồng thời ông cũng nhận định hiện thành phố có hàng trăm dự án vướng mắc pháp lý, nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì rất lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa thiếu nguồn cung nhà ở nên giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn.

Kiến nghị gỡ vướng các dự án

Cũng theo báo cáo của HoREA, trong giai đoạn 2015-2023, Sở Xây dựng TP.HCM thống kê có 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện.

Số dự án này chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án nhà ở, với quy mố sử dụng đất lên đến 964 ha và 54.051 căn hộ nên tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án. Bao gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do HoREA tổng hợp, trong đó có 77 dự án đã được xử lý đạt 35% và còn 143 dự án đang được tiếp tục xử lý.

“Hàng trăm dự án trên đây bị vướng mắc pháp lý là chủ yếu hoặc một số dự án do chủ đầu tư kém năng lực, mà nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa rất lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung nhà ở nên giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn”, ông Châu cho hay.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng kiến nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các sở, ngành khẩn trương xác định “nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có)”của một số dự án nhà ở thương mại để các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Theo HoREA, chỉ vì từ “nếu có” trong các văn bản hành chính mà các dự án này bị kéo dài quá lâu.

Điều này dẫn đến hệ quả là khách hàng không được cấp sổ hồng, chủ đầu tư vừa không thu được khoản tiền 5% giá trị hợp đồng còn lại, vừa phát sinh chi phí quản lý dự án và vừa bị ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu.