Khi nào đầu tư bất động sản tại châu Á hồi phục?

Theo công ty dữ liệu MSCI Real Capital Analytics (MSCI), tổng giao dịch đầu tư bất động sản thương mại ở châu Á - Thái Bình Dương (APAC) đạt 92,3 tỷ USD trong nửa đầu năm 2022, tương đương với mức giảm 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Các giao dịch trong quý 02/2022 giảm 22% so với cùng kỳ năm ngoái. Bước sang quý 3, công ty bất động sản JLL cho biết mức giảm lên đến 29% do các điều kiện thị trường bên ngoài ảnh hưởng đến chiến lược vốn.

Mức sụt giảm này càng lớn hơn khi so sánh với mức vốn kỷ lục đạt được trong nửa đầu năm 2021 và giá trị các đồng tiền tại APAC giảm so với đồng đô la Mỹ. Tuy nhiên, không phải tất cả các thị trường APAC đều có hoạt động giảm. Singapore đã chứng kiến ​​lượng giao dịch tăng 54% trong nửa đầu năm nay.

Các động lực dài hạn

Theo các chuyên gia, bất động sản APAC mang đến cho các nhà đầu tư cơ hội tăng trưởng cơ cấu trong dài hạn. APAC đại diện cho khoảng 36% GDP toàn cầu, 50% dân số các thành phố lớn toàn cầu và 45% trong số các công ty nằm trong danh sách Fortune Global 500. Tuy nhiên, APAC chỉ đại diện cho khoảng 24% giá trị chỉ số thị trường bất động sản toàn cầu và 16% giao dịch bất động sản đầu tư toàn cầu.

Các xu hướng chính ở APAC bao gồm làn sóng di cư đến các thành phố, sự xuất hiện của các “siêu đô thị” trong khu vực, ứng dụng công nghệ, và vị thế của các doanh nghiệp sản xuất và lắp ráp tại các thị trường mới để bổ sung cho Trung Quốc. Chúng tạo ra những động lực mạnh mẽ, sẽ mang lại không gian rộng lớn cho sự gia tăng bền vững về mức đầu tư và định giá bất động sản theo thời gian.

Chiến lược của các nhà đầu tư

Hiện tại, các nhà đầu tư bất động sản tại APAC đang chờ đợi những diễn biến mới và chọn lọc kỹ lưỡng hơn trước khi giao dịch. Điều này là do lo ngại các căng thẳng địa chính trị, tác động gián tiếp từ sự suy thoái ở Trung Quốc, cùng áp lực lạm phát và lãi suất tăng ở nhiều thị trường. Lãi suất cao hơn làm tăng kỳ vọng lợi suất từ để bù đắp cho chi phí đi vay. Tuy nhiên, tại hai thị trường bất động sản thương mại lớn nhất của APAC là Nhật Bản và Trung Quốc đại lục, lãi suất dự kiến sẽ ổn định hoặc giảm xuống trong phần còn lại của năm 2022.

Trong năm 2023, các chuyên gia kỳ vọng dòng vốn đầu tư xuyên biên giới chủ yếu sẽ hướng đến các thị trường đã phát triển và có thanh khoản tốt hơn như Nhật Bản, Úc và Singapore. Các nhà phát triển kỳ vọng tăng trưởng trong dài hạn vẫn có thể tìm thấy cơ hội ở Trung Quốc đại lục và Hồng Kông, tuy nhiên cần lưu ý hoạt động ở những thị trường này có thể sẽ bị hạn chế trong tương lai gần.

Hoạt động tại các thị trường

Các bất động sản cao cấp tại Nhật Bản vẫn rất hấp dẫn nhờ lãi suất và lợi tức trái phiếu ở mức thấp nhất thế giới, đặc biệt là Tokyo - thị trường bất động sản thương mại đô thị lớn nhất của APAC. So với mức trung bình năm 2021, đồng Yên Nhật đã giảm khoảng 21% so với đô la Mỹ, tạo cơ hội mua vào hấp dẫn cho các quỹ nước ngoài. Do đó, các thương vụ đầu tư bất động sản ở Nhật Bản có thể tăng cường trong thời gian còn lại của năm 2022, ít nhất là bằng đồng Yên.

Singapore nổi tiếng là điểm đến của các công ty đa quốc gia mặc dù giá thuê văn phòng liên tục tăng. Đảo quốc này đã thu hút một số doanh nghiệp chuyển từ Hồng Kông đến. Các nhà đầu tư vẫn đang theo sát xu hướng cho thuê tại đây, tuy nhiên, lãi suất tăng cho thấy khối lượng giao dịch M&A sẽ không tăng mạnh trong phần còn lại của năm 2022.

Đầu tư bất động sản tại Hàn Quốc vẫn ổn định, với nguồn vốn nước ngoài giúp thúc đẩy nhu cầu trong nước.

Nhà đầu tư tại Trung Quốc đại lục nên khởi động sớm khi các đợt phong tỏa đã giảm bớt. Tuy nhiên, suy thoái kinh tế và căng thẳng tài chính của các nhà phát triển có thể sẽ cản trở đà phục hồi mạnh mẽ của thị trường. Khối lượng đầu tư vào Hồng Kông cũng sẽ bị hạn chế bởi lãi suất tăng nhanh nhất so với các thị trường phát triển khác trong khu vực.

Triển vọng và xu hướng thị trường

Nhìn vào dữ liệu trong nửa đầu năm 2022, giao dịch văn phòng ghi nhận mức tăng 5% trên toàn khu vực. Con số này có vẻ sẽ được duy trì hợp lý trong thời gian còn lại của năm. Nhu cầu đối với thị trường văn phòng tại Singapore, Nhật Bản và Úc tiếp tục ổn định do các các nhà đầu tư có xu hướng rót vốn những các bất động sản cho thuê để tăng nguồn thu hoặc đa dạng danh mục.

Các giao dịch bất động sản công nghiệp và hậu cần trong khu vực đã giảm 41% trong nửa đầu năm 2022, mặc dù trước đó đạt mức tăng trưởng lớn. Điều này chứng tỏ độ chững lại của thị trường, khiến các triển vọng phục hồi nhanh chóng khó có thể xảy ra. Bất động sản bán lẻ cũng khó có khả năng trở lại mạnh mẽ, mặc dù lĩnh vực này đang bắt đầu mang lại giá trị ở một số thị trường nhất định.

Trong tương lai, hoạt động đầu tư vào các bất động sản nhỏ hơn và ít truyền thống hơn tại APAC có thể là lựa chọn tốt nhất. Khi nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng, lĩnh vực căn hộ dành cho nhiều gia đình sẽ mang lại thu nhập ổn định ở Nhật Bản và tiềm năng tăng trưởng ở Úc và Trung Quốc đại lục.

Sự phục hồi sau Covid-19 cũng đang giúp thị trường khách sạn trở lại, bắt đầu với các hoạt động du lịch và công tác, nhất là tại Nhật Bản, Hàn Quốc và Úc. Do đã hoàn toàn nới lỏng các hạn chế đi lại, thị trường khách sạn Singapore sẽ hưởng lợi lớn từ sự khôi phục của ngành du lịch. Số lượng giao dịch khách sạn cũng đang tăng trở lại ở nhiều thị trường, đặc biệt là Úc, và xu hướng này dự kiến ​​sẽ tiếp tục trong năm tới.