Bất động sản tỉnh nào “hot” nhất năm 2019?

Theo đó, trong năm 2019, hai tỉnh này xuất hiện nhiều dự án mới, trong đó có rất nhiều các dự án đấu giá đất nền với tỷ lệ hấp thụ cao (khoảng 70%).

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARs, khách mua chủ yếu là nhà đầu cơ và nhà đầu tư nhỏ lẻ, không có nhiều nhu cầu thực. Các nhà đầu cơ sau khi mua được các lô đất đấu giá thì nhanh chóng đẩy giá lên cao để bán sinh lời.

Ngay sau khi giá được đẩy lên cao, thị trường có dấu hiệu sốt ảo, những người có nhu cầu thực không chấp nhận mức giá này, do đó làm giảm nhịp thị trường trong quý 4-2019.

Tại khu vực Đông Bắc, lượng cung giảm, giao dịch chậm, sản phẩm chủ yếu là đất nền. Phân khúc căn hộ chưa dành được nhiều sự quan tâm của khách hàng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ bởi nhu cầu sử dụng không cao.

Trong một buổi toạ đàm về thị trường bất động sản khu vực Đông Bắc diễn ra ngày 8/1, ông Hoàng Đức Khánh, Giám đốc Sở Xây dựng Thái Nguyên, cho hay việc rà soát các dự án bất động sản khiến các nhà đầu tư dở khóc dở cười.

“Tại Thái Nguyên, có dự án hơn một năm nay đất đang ổn, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng rất tốt, nhưng quay trở lại câu hỏi đã được làm chủ đầu tư chưa lại là một vấn đề”, ông Khánh nói.

Hiện nay, tỉnh Thái Nguyên có hơn 100 dự án bất động sản các loại. Tuy nhiên, xét về độ chuyên nghiệp của đội ngũ sales, môi giới, đại diện Sở Xây dựng Thái Nguyên cho biết chất lượng môi giới bất động sản còn non vì truyền thông còn kém, có những sàn không đủ điều kiện hoạt động vì không đủ môi giới hoặc môi giới không đạt chất lượng.

Thanh Hóa và Nghệ An được đánh giá là hai thị trường phát triển sôi động nhất năm 2019.

Ông Đính cho biết, Quảng Ninh và Hải Phòng là hai địa phương thời gian vừa qua chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng, giao thông và đô thị.

Riêng Quảng Ninh đến nay đã có gần 1.000 dự án bất động sản trên địa bàn toàn tỉnh. Từ Móng Cái đến Vân Đồn, Cẩm Phả, Hạ Long, Uông Bí, Quảng Yên,… đều đang có sự phát triển rất mạnh về hạ tầng khiến cho thị trường bất động sản tại đây tăng tốc rất mạnh.

"Việc kiểm soát của tỉnh Quảng Ninh là hợp lý trong bối cảnh thị trường phát triển mạnh, số lượng dự án lớn, các nhà đầu tư và đội ngũ môi giới đổ về rất đông. Chính vì vậy mà dù chịu sự kiểm soát chặt chẽ nhưng thị trường tại đây vẫn ổn định, bền vững", ông Đính nói.

Tại các tỉnh miền Trung như Đà Nẵng và Nha Trang, lãnh đạo VARs đánh giá đây là hai thị trường có tốc độ phát triển khá giống nhau, giá nhà đất được bình ổn ở mức hợp lý. Tuy nhiên, thị trường đang bộc lộ nhiều vấn đề, khan hiếm sản phẩm mới, giao dịch chậm.

Lượng sản phẩm chào bán trên thị trường chủ yếu là hàng tồn kho. Cụ thể, tại Đà Nẵng, có những dự án được đầu tư bài bản nhưng giá đất chỉ dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m2. Tại Nha Trang, có những dự án đất nền được đầu tư mạnh, với giá từ 10 triệu đến hơn 20 triệu/m2.

Theo ông Đính, mức giá này được cho là hợp lý, nhưng điều đáng nói là không có giao dịch.

“Các dự án được chào bán tại Đà Nẵng và Nha Trang chỉ có tỉ lệ hấp thụ khoảng 20 – 25%. Nguyên nhân là các dự án tại hai thành phố này đều có vấn đề về pháp lý, dẫn đến tâm lý e ngại từ khách hàng và các nhà đầu tư”, ông Đính cho hay.

Tại Quảng Nam và Quảng Ngãi, những năm gần đây là hai thị trường được đầu tư khá mạnh về cơ sở hạ tầng, thu hút hàng nghìn các nhà đầu tư trên cả nước đổ về. Tuy nhiên do quản lý chưa tốt đã làm bùng nổ giá đất, tạo sốt ảo.

Ông Đính cho biết, khi có sự xuất hiện của các nhà đầu cơ và môi giới bất động sản, giá đất tại hai thị trường này bị đẩy lên cao, tăng phi mã. Nếu như giai đoạn 2017, giá đất chỉ từ vài triệu đồng/m2 thì trong năm 2018 đã tăng vọt lên khoảng 25 triệu đồng/m2.

Sang năm 2019, hai thị trường này bắt đầu sụt giảm, giá đất đã bình ổn trở lại, giảm khoảng 50% (chỉ còn 13 - 15 triệu đồng/m2) so với năm 2018.

"Theo đánh giá của chúng tôi thì đây là một mức giá phù hợp. Dự báo trong năm 2020, cả hai thị trường này sẽ trở lại nhịp phát triển bình thường", ông Đính nhận định.

Tại khu vực phía nam, cụ thể là các tỉnh miền Đông Nam Bộ như Bình Dương, Đồng Nai, Biên Hòa và Bà Rịa – Vũng Tàu, thị trường bất động sản đang tận dụng rất tốt sự sụt giảm mạnh về nguồn cung của TP.HCM, bùng nổ rất nhanh các dự án bất động sản nhà ở.

"Đây là những vùng có sự kết nối rất tốt với TP.HCM. Do đó, khi thị trường bất động sản TP HCM chững lại thì ngay lập tức, làn sóng đầu tư bắt đầu có sự dịch chuyển", ông Đính nhận định.

Tuy nhiên, theo lãnh đạo VARs, thị trường khu vực này phát triển nhanh trong khi cơ quản nhà nước buông lỏng quản lý đã tạo cơ hội phát triển các dự án không phù hợp quy định pháp luật, gây ảnh hưởng xấu đến thị trường và niềm tin từ các nhà đầu tư, khách hàng.

Được biết hiện tại khu vực này đang bị siết chặt hoạt động đầu tư nên giao dịch giảm tốc, thị trường chững lại từ cuối năm 2019.

Tại các khu vực khác như Bình Định, Ninh Thuận, Bình Thuận và Lâm Đồng, lượng cung và giao dịch cũng có sự sụt giảm mạnh mẽ, tỷ lệ hấp thụ thấp bởi các vấn đề về tín dụng, thanh tra, kiểm tra việc cấp phép phát triển dự án. Đặc biệt là tâm ý e ngại từ khách hàng sau hàng loạt những sai phạm trong quá trình cấp phép đầu tư phát triển dự án,…

Tại một số địa phương khác, giá đất được đẩy lên quá cao, nhanh hơn tốc độ phát triển kinh tế và hạ tầng đô thị đã tạo giá ảo. Hiện tượng này dẫn đến hệ lụy là cơ quan nhà nước điều chỉnh thuế đất, người dân đòi tăng tiền đền bù giải phóng mặt bằng. Từ đó kéo theo hoạt động đầu tư phát triển đô thị bị sụt giảm. Giá ảo khiến các nhà đầu tư rời khỏi thị trường, làm suy giảm phát triển kinh tế địa phương và thị trường bất động sản.