VNREA nêu sáu vấn đề lớn của thị trường bất động sản

Ảnh minh hoạ

Sụt giảm nguồn cung

Theo VNREA, thị trường bất động sản nhà ở cả nước năm 2019 cho thấy sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Trong đó, lượng cung năm 2019 đạt 107.284 sản phẩm, tương đương với 61,5% so với năm 2018; lượng giao dịch đạt khoảng 72.828 sản phẩm, chỉ bằng 64,7% so với năm 2018.

Tại Hà Nội, lượng cung đủ kiện bán hàng từ năm 2017 - 2019 liên tục giảm. Năm 2019 giảm 57 dự án, tương đương với 20.718 sản phẩm, chỉ đạt khoảng 89,78% so với năm 2018. Tương tự tại TP. HCM, lượng cung đủ kiện bán hàng năm 2018 - 2019 cũng cho thấy sự sụt giảm. Năm 2019, giảm 30 dự án, tương đương 3.512 sản phẩm, chỉ đạt 87, 59% so với năm 2018.

Giá bán căn hộ tương đối ổn định trong năm 2018, nhưng đến cuối năm 2019, sự khan hiếm sản phẩm mới trong thời gian dài đã đẩy giá bán căn hộ trung và cao cấp tại Hà Nội tăng 5% so với quý 4-2018.

Tại TP.HCM, từ quý 2-2019 không còn căn hộ giá thấp nên không có dữ liệu để đánh giá. Giá bán căn hộ cao cấp tại các dự án có sự chênh lệch rất lớn, được chia thành nhiều nhóm như 45-75 triệu đồng/m2 (đây là nhóm phổ biến), 75-100 triệu đồng/m2, trên 100 triệu đồng/m2 và một số dự án cao cấp giá lên tới 250 triệu đồng/m2. Do biến động mạnh và khoảng giá lớn nên chưa xác định được phương pháp đánh giá.

Tại một số khu vực khác, thời điểm trước năm 2017, các địa phương đẩy mạnh phát triển kinh tế đều có sự phát triển của thị trường bất động sản. Sản phẩm chủ yếu lúc này là nhà đất, giá khởi điểm dưới 10 triệu đồng/m2.

Năm 2018, giá đất ở hầu hết các địa phương đều tăng mạnh, tăng từ 50-100% so với năm 2017. Đặc biệt tại một số địa phương có sự bùng nổ, giá đất tăng từng ngày (có vùng tăng đến 300% so với năm 2017) như Phú Quốc, Vân Đồn, Quảng Nam, Quảng Ngãi,… Chỉ sau khi có sự kiểm soát mạnh của chính quyền thì thị trường mới giảm nhiệt, giá đất trở về mốc của năm 2017.

Đến năm 2019, ở những khu vực có giá đất nóng sốt, sau khi bị kiểm soát chặt đã giảm nhiệt mạnh, và thị trường đi vào giai đoạn ảm đạm.

Giá đất trong các dự án bất động sản tại các địa phương có hạ tầng đô thị tốt như Đà Nẵng, Nha Trang, Quy Nhơn,… giao dịch từ 20 triệu đồng/m2. Còn tại các địa phương khác, giá đất dao động trong khoảng 10-20 triệu đồng/m2.

Sáu vấn đề lớn

Đánh giá chung về thị trường bất động sản nhà ở năm 2019, VNREA chỉ ra sáu vấn đề.

Thứ nhất, tại các đô thị lớn (Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Nha Trang) và nhiều tỉnh thành trên cả nước, nguồn cung mới từ các dự án bất động sản đô thị và nhà ở sụt giảm mạnh. Trong đó, nguyên nhân chính được xác định là việc rà soát, thanh tra việc tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai… tại các dự án.

Thứ hai, so với năm 2018, lượng giao dịch cũng sụt giảm mạnh bởi nguyên nhân: hệ lụy từ lượng cung sụt giảm, giá bất động sản có chiều hướng tăng; tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản bị siết mạnh làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ.

Tâm lý e ngại, lo sợ từ các nhà đầu tư, người tiêu dùng khi thị trường xuất hiện nhiều dự án bất động sản không phù hợp với quy định pháp luật. Trong khi đó, nguồn thông tin từ các cơ quan quản lý nhà nước gần như không có để giúp họ kiểm chứng.

Thứ ba, khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh lực cầu mạnh tại đô thị đang là nguyên nhân chính làm tăng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP.HCM. Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển nguồn mà là do tạm thời ngưng phát triển từ các cơ quan quản lý nhà nước.

Vì vậy, việc tăng giá mạnh khó được thị trường chấp nhận thể hiện ở một số hiện tượng: đầu cơ sụt giảm, phân khúc cao có mức giá > 50 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ thấp (đặc biệt là những dự án đẩy giá với biên độ lớn).

Thứ tư, sự lệch pha cung - cầu có biểu hiển mạnh. Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, ngày càng khan hiếm nhà ở giá rẻ, bình dân dành cho người có thu nhập thấp. Phân khúc căn hộ cao cấp phát triển mạnh, phù hợp nhóm đối tượng khách nước ngoài nhưng lại bị giới hạn số lượng căn hộ tại mỗi dự án dành cho nhóm khách hàng này.

Tại một số địa phương, chủ trương phát triển nhà ở đô thị dành cho các chuyên gia, công nhân, lao động dịch chuyển không được quan tâm bằng chủ trương phát triển các dự án phân lô, bán đất nền.

Thứ năm, lực cầu trong năm luôn duy trì ở mức cao. Đặc biệt những dự án có pháp lý đầy đủ, được đầu tư đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ và được thực hiện bởi những nhà phát triển có uy tín, giá bán phù hợp… Tỷ lệ hấp thụ thường đạt 70-80%. Đây là điểm sáng, điểm mạnh của thị trường bất động sản Việt Nam và là yếu tố tích cực vẫn thu hút các nhà đầu tư trong năm 2020.

Thứ sáu, giá đất ở một số địa phương bị đẩy lên quá cao, nhanh hơn tốc độ phát triển kinh tế và hạ tầng đô thị đã tạo giá ảo. Hiện tượng này dẫn đến hệ lụy: cơ quan nhà nước điều chỉnh thuế đất, người dân đòi tăng tiền đền bù giải phóng mặt bằng, dẫn đến sự sụt giảm hoạt động đầu tư phát triển đô thị. Giá ảo khiến các nhà đầu tư rời khỏi thị trường, làm suy giảm phát triển kinh tế địa phương và thị trường bất động sản.

Bất động sản 2020 sẽ về đâu?

Dự báo về thị trường bất động sản nhà ở năm 2020, VNREA cho rằng, lực cầu về đầu tư và mua sắm nhà ở sẽ tiếp tục được duy trì. Nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM có thể không suy giảm so với 2019 bởi một vài dự án lớn ở các đô thị này vẫn còn lượng hàng khá lớn chưa được tung ra thị trường.

Lượng dự án bất động sản đủ điều kiện đưa sản phẩm vào thị trường sẽ giảm mạnh bởi ở cả hai thành phố này và nhiều địa phương khác vẫn chưa cho thấy động thái cải thiện xem xét phê duyệt cấp phép cho các dự án bất động sản mới.

Giá nhà ở và đất nền có thể sẽ tiếp tục tăng, nhưng lực tăng sẽ không mạnh vì sự khan hiếm chỉ là tạm thời.

Động thái siết chặt hơn tín dụng vào bất động sản chắc chắn sẽ làm giảm lực đầu tư từ các doanh nghiệp bất động sản nhỏ và vừa bởi hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp này phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dựng từ ngân hàng.

Hoạt động mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ tiếp tục diễn ra sôi động trong năm 2020.

Mất cân đối cung cầu tiếp tục xuất hiện trong năm 2020, nguồn nhà ở có giá thấp và nhà ở xã hội tiếp tục khan hiếm. Đầu tư đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tại thị trường các địa phương mới phát triển.

Địa phương nào sớm hoàn thành công cuộc rà soát, thanh tra các dự án bất động sản chắc chắn sẽ tận dụng tốt cơ hội để thu hút các nhà đầu tư trên cả nước về với địa phương mình và ngược lại.

Sự thanh lọc thị trường sẽ tiếp tục diễn ra rất mạnh, thị trường chỉ còn tồn tại những doanh nghiệp bất động sản lớn mạnh, có tiềm năng thực sự.

Theo VNREA, trong năm 2020, nguồn cung khan hiếm sẽ tao ra cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp bất động sản. Có thể sẽ có nhiều doanh nghiệp và môi giới bất động sản không thể trụ lại với nghề nghiệp.

“Nếu các cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương không có các biện pháp quản lý, kiểm soát chặt chẽ và cung cấp thông tin minh bạch về các dự án bất động sản, thì tình trạng những dự án không phù hợp với quy định pháp luật được chào bán trên thị trường sẽ tiếp tục diễn ra”, VNREA nhận định.