VaRS: thị trường giảm tốc nhưng phát triển thực chất hơn trong năm 2020

Sự khan hiếm nguồn cung sẽ tạo ra cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản, ông Đính nhận định.

Giới đầu cơ “tháo chạy”

Trao đổi tại họp báo công bố thị trường bất động sản 2019, dự báo 2020 sáng 9/1, ông Đính cho biết, tại các đô thị lớn (Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Nha Trang) và nhiều tỉnh thành trên cả nước, nguồn cung mới từ các dự án bất động sản đô thị và nhà ở sụt giảm mạnh. Trong đó nguyên nhân chính được xác định là việc rà soát, thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai tại các dự án.

Lượng giao dịch cũng sụt giảm mạnh do hệ lụy từ lượng cung sụt giảm, giá bất động sản có chiều hướng tăng, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản bị siết mạnh làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ.

Bên cạnh đó, tâm lý e ngại, lo sợ từ các nhà đầu tư, người tiêu dùng khi thị trường xuất hiện nhiều dự án không phù hợp với quy định pháp luật. Trong khi đó, nguồn thông tin từ các cơ quan quản lý nhà nước gần như không có để giúp họ kiểm chứng.

Về giá, theo ông Đính, sau giai đoạn 2017 – 2018 và nửa đầu 2019, giá bán căn hộ tương đối ổn định, không tăng, giới đầu cơ cũng không đẩy được giá bán chênh cao, kinh doanh cho thuê khai thác không hiệu quả. Do đó, nhiều nhà đầu tư đã “tháo chạy” khỏi thị trường.

Lấy dẫn chứng, ông Đính cho biết, một căn hộ 100m2 tại khu vực Láng Hạ, Ba Đình chỉ cho thuê được 12-13 triệu đồng/căn. Trước đây, tại các dự án chung cư có khách thuê làm văn phòng. Nhưng từ khi có quy định không sử dụng dự án chung cư nhà ở làm văn phòng thì lượng người thuê và giá thuê đã giảm đáng kể. Nếu ở TP. HCM, một căn hộ tương tự tại quận 2, quận 3 phải có giá trên 20 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo ông Đính, cuối năm 2019, do thị trường khan hàng nên các chủ đầu tư đã điều chỉnh tăng giá bán. Đặc biệt, tại Hà Nội, quý 4 ghi nhận sự sụt giảm dần nhà ở giá rẻ, thậm chí khu vực trung tâm không còn nhà ở thuộc phân khúc này.

Với mức giá 25 triệu đồng/m2, người mua nhà chỉ có thể mua được ở những khu vực vùng ven như Hà Đông, Đông Anh, Gia Lâm. Nếu dịch chuyển gần trung tâm thì giá thấp nhất cũng phải từ 30 triệu đồng/m2.

“Nếu như trước đây, giá chung cư hầu như ổn định, có tăng cũng chỉ dao động từ 2-3% mỗi năm thì đến cuối năm 2019, giá chung cư tăng đột biến. Một số dự án trước đây có giá 30 triệu đồng đã tăng lên hơn 40 triệu đồng/m2. Đa số các dự án có xu hướng điều chỉnh tăng đều khiến giao dịch lập tức bị chững lại”, ông Đính cho biết.

Năm 2020, nguồn cung khan hiếm sẽ tạo ra cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp.

Thị trường sẽ phát triển thực chất hơn

Tại một số tỉnh thành khác, lãnh đạo VaRS cho hay, những năm gần đây được đầu tư hạ tầng mạnh mẽ, thu hút hàng nghìn nhà đầu tư trên cả nước, nhưng do quản lý chưa tốt đã làm bùng nổ giá đất, tạo sốt ảo. Sang năm 2019, giá đất đã bình ổn nhưng các nhà đầu tư vẫn đang mong chờ những động thái tích cực hơn từ phía các cơ quan quản lý nhà nước.

“Nhiều chủ đầu tư kỳ vọng tăng giá nên tiếp tục găm hàng. Đây là chiến lược tự nhiên của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, các doanh nghiệp cần phải cân nhắc lại, lựa chọn giá thấp hơn để bán được hàng hay chờ tăng giá cao hơn nhưng không bán được”, ông Đính cảnh báo.

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2020 của cả nước, ông Đính cho rằng, nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM có thể không suy giảm so với 2019 bởi một vài dự án lớn ở các đô thị này vẫn còn lượng hàng khá lớn chưa được tung ra thị trường.

Lượng dự án bất động sản đủ điều kiện đưa sản phẩm vào thị trường sẽ giảm mạnh bởi ở cả hai địa phương này vẫn chưa cho thấy động thái cải thiện xem xét phê duyệt cấp phép cho các dự án bất động sản mới.

“Địa phương nào sớm hoàn thành công cuộc rà soát, kiểm tra các dự án bất động sản chắc chắn sẽ tận dụng tốt cơ hội để thu hút mạnh các nhà đầu tư trên cả nước về với địa phương mình và ngược lại”, ông Đính nói.

Cũng theo vị này, giá nhà ở và đất đai có thể sẽ tiếp tục tăng, nhưng lực tăng sẽ không mạnh.

Bên cạnh đó, động thái siết chặt hơn tín dụng vào bất động sản sẽ làm giảm lực đầu tư từ các doanh nghiệp bất động sản nhỏ và vừa bởi hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp này phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dựng từ ngân hàng. Hoạt động mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ diễn ra sôi động trong năm 2020.

Mất cân đối cung cầu tiếp tục xuất hiện trong năm 2020, nguồn nhà ở có giá thấp và nhà ở xã hội tiếp tục khan hiếm. Đầu tư đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tại thị trường các địa phương mới phát triển.

Sự thanh lọc thị trường sẽ tiếp tục diễn ra, thị trường chỉ còn tồn tại những doanh nghiệp bất động sản lớn mạnh, có tiềm năng thực sự.

Năm 2020, nguồn cung khan hiếm sẽ tạo ra cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản. Có thể sẽ có nhiều doanh nghiệp và môi giới không thể trụ lại với nghề nghiệp.

Trong năm 2019, lực cầu luôn duy trì ở mức cao, nhất là tại những dự án có pháp lý đầy đủ, được đầu tư đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ và được thực hiện bởi những nhà phát triển có uy tín và có giá bán phù hợp nên tỷ lệ hấp thụ thường đạt 70-80%. Lãnh đạo VaRS cho rằng, đây là điểm sáng, điểm mạnh của thị trường bất động sản Việt Nam và là yếu tố tích cực thu hút các nhà đầu tư trong năm 2020.

“Thị trường năm 2020 nhìn chung tiếp tục có sự giảm tốc, nhưng thực chất hơn, không xuất hiện khủng hoảng hay bong bóng. Nghịch lý duy nhất của thị trường năm tới là dù nhu cầu mua vẫn ở mức cao nhưng không thể đẩy mạnh đầu tư phát triển”, ông Đính nhấn mạnh.