Bất động sản hậu cần Việt Nam hấp dẫn nhất Đông Nam Á

Việt Nam là “viên ngọc sáng”

Việt Nam chắc chắn sẽ là quốc gia hấp dẫn nhất tại Đông Nam Á đối với các nhà đầu tư bất động sản hậu cần. Nền kinh tế của khu vực này đã chứng tỏ sự phục hồi tốt trước ảnh hưởng của Covid, bất chấp 5 tháng đóng cửa vào năm 2021. Tăng trưởng kinh tế đã tích cực trong năm 202 và 2021, được World Bank dự kiến sẽ đạt 7,5% trong năm 2022 và 6,3% trong năm nay. Nguồn vốn FDI đã tăng 16,2% lên mức 15,4 tỷ USD trong 9 tháng năm 2022.

Ông Stuart Gibson, đồng sáng lập của ESR - công ty quản lý bất động sản lớn nhất châu Á Thái Bình Dương, gọi Việt Nam là một “viên ngọc sáng”. Công ty của ông, ESR, đang làm việc với một trung tâm hậu cần rộng 700.000m2 tại đây từ năm 2022. Vào tháng 1 vừa qua, ESR là nhà đầu tư dẫn đầu trong vòng gọi vốn trị giá 450 triệu USD của BW Industrial, công ty về bất động sản và hậu cần hàng đầu Việt Nam.

Theo ông Chua Tiow Chye, Phó Tổng Giám đốc của công ty quản lỹ đầu tư Mapletree, Việt Nam có gần 100 triệu dân và dân số trẻ: “Việt Nam có thể là thị trưởng triển vọng nhất, được hưởng lợi từ tiêu dùng trong nước mạnh mẽ nhờ cơ cấu nhân khẩu học thuận lợi và quá trình chuyển đổi số ngày càng nhanh”. Việt Nam đứng đầu chỉ số vềtăng trưởng về công nghệ, với mức tăng 8.9% trong giai đoạn 2022 – 2026, nhanh nhất trong số các quốc gia được thống kê trong chỉ số Financial Times-Omdia Digital Economies Index.

Jack Harknews, Giám đốc phụ trách dịch vụ công nghiệp và hậu cần tại châu Á của Savills, cho biết: “Nhu nói: “Việt Nam không chỉ có lực lượng lao động lớn, quốc gia này còn đang phát triển hạ tầng để hỗ trợ các ngành tiêu dùng và sản xuất quy mô lớn”. Việt Nam hiện đang xây dựng hệ thống đường bộ và đường sắt quanh thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội cũng như giữa các vùng sản xuất và cảng biển đế giảm thời gian vận chuyển hàng hóa trong nước và xuất khẩu.

Hưởng lợi từ triển vọng tươi sáng của Đông Nam Á

Trước đây, khu vực Đông Nam Á ít thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư bất động sản hậu cần so với các thị trường đã phát triển như Nhật Bản và đang phát triển như Trung Quốc. Tuy nhiên, chuỗi cung ứng đang lớn mạnh và sự phát triển của thương mại điện tử đang khiến khu vực này trở nên ngày càng hấp dẫn hơn.

Đông Nam Á sở hữu 685 triệu dân và được liên kết chặt chẽ bởi cộng đồng ASEAN, hiện đang nỗ lực tăng cường hợp tác thương mại và giảm thuế trên toàn khu vực. Các thị trường vô cùng đa dạng, từ quốc đảo nhỏ bé nhưng giá trị Singapore cho đến thị trường rộng lớn chưa được khai thác như Indonesia.

Ông Stuart Gibson cho biết: “Đông Nam Á đang trở nên ngày càng quan trọng. Các quốc gia như Việt Nam, Thái Lan và Indonesia đang trở thành trung tâm về sản xuất và sản xuất công nghệ cao. Mặc dù chưa thể so sánh với quy mô tại Trung Quốc, nhưng những thị trường này có triển vọng vô cùng lớn”.

Các động lực thúc đẩy nhu cầu bất động sản hậu cần trong khu vực bao gồm sự giàu có tăng lên, tăng trưởng thương mại điện tử nội khối, và các thay đổi về chuỗi cung ứng toàn cầu.

Ông Chua Tiow Chye nhận định ngành này “được hưởng lợi từ tiêu thụ hàng hóa nội khối kết hợp với tầng lớp trung lưu phát triển nhanh chóng và sự tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử trong thời kỳ đại dịch”.

“Công nghiệp hóa và sản xuất hướng đến xuất khẩu gia tăng là các động lực khác cho bất động sản hậu cần, đặc biệt là tại Việt Nam. Thêm vào đó là chiến lược dịch chuyển đa quốc gia để tăng cường tính bền vững cho chuỗi cung ứng, hay còn gọi là “Trung Quốc +1”, và cách quản trị theo hướng “phòng ngừa” thay vì “tức thời” của các doanh nghiệp toàn cầu đã tăng lên do đại dịch”.

Một khảo sát gần đây của ngân hàng HSBC về các doanh nghiệp châu Âu và Bắc Mỹ đầu tư vào Đông Nam Á cho thấy, 61% doanh nghiệp kỳ vọng vào tỷ lệ tăng trưởng hữu cơ ở mức trên 20% trong năm nay, trong khi 90% dự định sẽ đầu tư vào các thị trường mới. Động lực cho sự tự tin này về sức mua và sản xuất này là nhân khẩu học trẻ của khu vực, với độ tuổi trung bình là 32. Các tiêu chuẩn giáo dục cũng ngày càng cao và tiếng Anh được sử dụng rộng rãi.

Bên cạnh đại dịch, mua sắm trực tuyến tại Đông Nam Á còn được thúc đẩy bởi 80 triệu người dùng internet, tương ứng với 75% dan số tại khu vực này trong giai đoạn 2020 và 2021, theo công ty tư vấn Bain & Company.

Sự tăng trưởng thương mại điện tử đã thúc đẩy các công ty mua sắm trực tuyến và các bên hậu cần thứ ba. Tuy nhiên, triển vọng kinh tế toàn cầu không chắc chắn có nghĩa là các hoạt động kinh doanh sẽ thận trọng hơn trong ngắn hạn.

Trong khi triển vọng dài hạn đối với bất động sản hậu cần tại Đông Nam Á vẫn tích cực, khách thuê đang trở nên thận trọng hơn do triển vọng kinh tế của năm tới.

Ông Jack Harknews nói: “Nhu cầu của khách thuê hoạt động trong lĩnh vực liên quan tới thương mại điện tử đang giảm tại Đông Nam Á. Khách thuê cũng tìm kiếm hợp đồng thuê linh hoạt hơn do những khó khăn trong việc dự báo triển vọng tăng trưởng 12 tháng tới khi các quốc gia phục hồi sau đại dịch và kinh tế thế giới chậm lại”.

Trung tâm mới của chuỗi cung ứng

Các biện pháp của các chính phủ để chống lại Covid-19 đã dẫn tới các đợt phong tỏa, làm kinh tế bị ảnh hưởng tiêu cực tại nhiều quốc gia, nhưng các biện pháp của Trung Quốc, công xưởng của thế giới, đã khiến chuỗi cung ứng toàn cầu bị đình trệ.

Trong kỷ nguyên toàn cầu hóa, các nhà sản xuất và các công ty hậu cần đã phụ thuộc vào các chuỗi cung ứng “tức thì”, với số lượng hàng tồn kho nhỏ và dòng hàng hóa luân chuyển nhanh chóng, để tăng lợi nhuận và tính hiệu quả.

Tuy nhiên, đại dịch đã khiến mô hình trên sụp đổ, kéo theo sự xuất hiện của mô hình “phòng ngừa”, với lượng hàng tồn kho cao hơn và hàng hóa dự phòng nhiều hơn. Nhu cầu nhiều hàng tồn kho hơn đã khiến nhu cầu về hậu cần tăng ở mọi nơi, và Đông Nam Á không phải một ngoại lệ.

Một hệ quả khác của đại dịch là các nhà sản xuất từng phụ thuộc vào Trung Quốc để hưởng lợi từ lực lượng lao động đông đảo, có tay nghề và lương thấp, nhận ra rằng sự đóng băng của quốc gia này có thể làm tê liệt hoạt động kinh doanh của họ trên toàn cầu. Họ bắt đầu đa dạng hóa sản xuất tại các quốc gia khác như Việt Nam và Thái Lan. Đại dịch cũng khiến chi phí lao động tại Trung Quốc ngày càng cao hơn so với các quốc gia đang phát triển ở Đông Nam Á.

Ông Harkness cho biết: “Nhiều nhà sản xuất Trung Quốc đang chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam để đa dạng hóa hoạt động, và xu hướng này sẽ còn tiếp diễn”.

Ví dụ, BYD Auto, một nhà sản xuất xe điện Trung Quốc, đã ký hợp đồng vào tháng 9 năm ngoái để mở trung tâm sản xuất đầu tiên tại Đông Nam Á ở Thái Lan. Doanh nghiệp này cũng đang có kế hoạch đầu tư tương tự tại Việt Nam. Trong khi đó, nhà sản xuất của Apple là Foxconn cho biết sẽ đầu tư 300 triệu USD để mở rộng nhà máy tại Việt Nam.

Mặc dù Trung Quốc đã đảo ngược chính sách zero-Covid và được kỳ vọng sẽ phục hồi trong 12 tháng tới, nhưng chính sách đa dạng hóa vẫn sẽ được duy trì.

Ông Chua cho biết: “Ngay cả khi Trung Quốc mở cửa trở lại, chiến lược đa dạng hóa sản xuất hay Trung Quốc + 1 vẫn sẽ tiếp diễn. Các doanh nghiệp đa quốc gia sẽ tìm kiếm các thị trường thay thế để thuận tiện cho việc sản xuất trước tiên, sau đó là thúc đẩy tiêu dùng sản phẩm”.

Nhu cầu không gian chủ yếu từ các công ty thương mại điện tử, nhà sản xuất, các đơn vị hậu cần bên thứ ba và các công ty kho lạnh. Tiếp đó là nhu cầu từ các công ty cung cấp và giao nhận thực phẩm chất lượng cao.

Ông Chua nói thêm: “Chúng tôi cũng thấy nhu cầu đa dạng từ các trung tâm phân phối và cho các công ty hậu cần dặm cuối có quy mô nhỏ hơn. Các nhu cầu này sẽ được quyết định bởi vị trí, tính thuận tiện trong truy cập, gần với thị trường, và sẵn sàng mở rộng sản xuất”.

“Tiêu chí cuối cùng ngày càng quan trọng trong một thị trường linh hoạt, khi khách thuê muốn có thể mở rộng nhanh chóng để đáp ứng nhu cầu của thị trường cuối”, ông nhận định.