Bất động sản cuối 2019: Cần cảnh giác trước tình trạng bong bóng

Thị trường bất động sản 2019 đã đi được một nửa chặng đường. Theo báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản đưa ra, số liệu có sự chênh lệch nhau, nhưng nhìn chung bức tranh tổng thể thị trường đang cho thấy sự sụt giảm nguồn cung theo năm, nhưng tăng so với quý. Nguyên nhân là do nhiều dự án đang phải tạm dừng triển khai cấp giấy phép để rà soát lại quá trình đầu tư xây dựng.

Bên cạnh đó, có nhiều ý kiến trái chiều về thị trường bất động sản tiếp tục phát triển hay sắp vỡ bong bóng.

Tại Hội nghị Ban chấp hành lần thứ III nhiệm kỳ IV (2016 – 2021) của Hiệp hội bất động sản Việt nam diễn ra tại Hà Nội ngày 27/7, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, đã cung cấp một số thông tin về tình hình kinh tế - tài chính toàn cầu, những vấn đề cơ bản về diễn biến kinh tế vĩ mô của Việt Nam, đồng thời đưa ra một số cảnh báo đối với riêng lĩnh vực bất động sản.

Theo ông Nghĩa, thời gian qua thu hút đầu tư nước ngoài tăng, đặc biệt là nguồn đầu tư từ Trung Quốc. Xuất khẩu của Việt Nam sang Mỹ tăng. Thị trường vàng tăng mạnh, và dự báo tiếp tục tăng trong dài hạn.

Đối với thị trường bất động sản giai đoạn 2018 – 2019, ông Nghĩa cho rằng thị trường bắt đầu cân bằng. Sau 2019, cầu sẽ tăng hơn cung.

TS. Lê Xuân Nghĩa.

“Tuy nhiên, sau giai đoạn này, thị trường cần hết sức cảnh giác trước tình trạng bong bóng bất động sản, “giá lên bao nhiêu cũng không bán dù có cung”, ông Nghĩa cảnh báo. Theo ông, trong các phân khúc, đất nền dễ gây ra tình trạng này nhất. Do đó, cần có những khảo sát, phân tích kỹ càng và có kiến nghị phù hợp để điều chỉnh.

Theo ông Nghĩa, thời gian tới và thậm chí là hiện nay, các doanh nghiệp đang và sẽ phải đối mặt với những khó khăn như tín dụng thắt chặt, luật lệ khắt khe hơn, chậm giải ngân đầu tư công... Đây là những tín hiệu bất lợi cho các doanh nghiệp thiếu vốn, vướng mắc pháp lý.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh kinh tế số phát triển mạnh mẽ, đặt ra những lo ngại cho doanh nghiệp Việt, nhất là khi các doanh nghiệp công nghệ hàng đầu trên thế giới “nhảy” vào thị trường Việt Nam. “Họ chờ doanh nghiệp Việt Nam gặp khó khăn, khó “sống” nổi sẽ tiến hành thâu tóm. Hoặc họ chờ bong bóng bất động sản “nổ tung” để chớp lấy cơ hội”, ông Nghĩa dự báo.

Cũng theo vị này, chúng ta cần cảnh giác trước một số khuynh hướng: thị trường tài chính toàn cầu mong manh. Phần lớn là vốn vay ngân hàng, thủ tục làm chậm nên rất dễ “bày cỗ” cho doanh nghiệp nước ngoài.

Trong bối cảnh trên, ông Nghĩa cho rằng, các doanh nghiệp cần thúc đẩy nhanh quá trình đầu tư, kiến nghị những vướng mắc để kịp thời tháo gỡ.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cũng có những quan điểm mang tính cảnh báo đối với thị trường bất động sản. Ông cho biết, có thể thấy đây là giai đoạn "phòng thủ", không phải giai đoạn "tiến công xông lên".

Theo ông Nam, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang diễn biến trong bối cảnh không được thuận lợi và có phần trầm lắng. Việc này đã được dự báo từ cuối năm 2018, liên quan đến công tác quy hoạch đất đai, thủ tục được siết chặt. Đây là hai yếu tố quan trọng trong nước tác động đến thị trường.

Ngoài ra, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và các điểm nóng ở Trung Đông là những yếu tố ảnh hưởng nhiều đến tăng trưởng kinh tế. Sáu tháng đầu năm 2019, kết quả thị trường vẫn khả quan nhưng so với cùng kỳ 2018 có sự giảm sút.

“Nhìn chung, thị trường đang đứng trước những thách thức khó khăn nhất định”, ông Nam đánh giá.

Ông Nguyễn Trần Nam.

Ông Nam cho rằng tình hình thị trường hiện nay khác cuộc khủng hoảng năm 2010. “Thời điểm đó khủng hoảng do hàng hoá thừa mà không có người mua, trong khi tiền đổ vào bất động sản nhiều. Còn hiện nay, sức mua của người dân rất tốt. Nói như TS. Lê Xuân Nghĩa, tại Việt Nam chỉ số tiêu dùng vẫn tốt, hàng hoá có hiện tượng thiếu”, ông Nam cho biết.

Mặc dù vậy, theo ông Nam, thị trường bất động sản vẫn đang có những điểm sáng. Thứ nhất bất động sản du lịch tăng trưởng đều. Thứ hai, bất động sản công nghiệp cũng có nhiều dấu hiệu tích cực. Sáu tháng đầu năm 2019, đầu tư FDI tăng 67%, gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở góc độ nhà đầu tư, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ GP Invest, cho rằng, thị trường hiện nay có nhiều phức tạp, khó khăn. Trong sáu tháng đầu năm nay, Hà Nội chỉ phê duyệt 6 dự án trong khi hiện nay thành phố có tới 10 triệu dân.
“Chúng tôi đã từng vấp phải dự án mà do khái niệm Luật Đất đai 2014 thay đổi. Các cơ quan hành pháp đều thay đổi về quy trình, khái niệm. Có thủ tục hành chính xong rồi mà giờ thay đổi coi như làm lại từ con số 0. Đây là điều đầu tiên tôi cho rằng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cần có kiến nghị về mặt lập pháp”, ông Hiệp nói.

Còn theo ông Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư và nước ngoài (Bộ Kế hoạch & Đầu tư), làn sóng đầu tư nước ngoài sẽ ngày càng gia tăng. Đối với thị trường bất động sản, cần phải đặt câu hỏi, có cần thiết kêu gọi đầu tư nước ngoài nữa hay không, nếu có thì kêu gọi vào lĩnh vực nào, lĩnh vực nào đã làm được, lĩnh vực nào chưa làm được và cần tập trung kêu gọi đầu tư.

"Chúng ta cần có đánh giá sớm năng lực của doanh nghiệp Việt Nam, từ nhỏ đến lớn, để thấy doanh nghiệp nội có thể làm đến đâu, còn đâu thì gọi vốn đầu tư nước ngoài", ông Thắng nêu quan điểm.