Doanh nghiệp bất động sản đang ở thế “phòng ngự”, không thể tấn công

Lo ngại bong bóng

Nhận định chung tại Diễn đàn, ông Nam dẫn số liệu thống kê gần đây cho biết, các chỉ số của nền kinh tế đều có những chuyển biến tích cực. Hầu hết các lĩnh vực kinh tế trong nước đều ổn định, tiếp tục đà phát triển, môi trường đầu tư kinh doanh, năng lực cạnh tranh không ngừng được cải thiện.

Theo ông, có hai chỉ số quan trọng vẫn tích cực ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Đó là giải ngân vốn FDI tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái, và mức độ tiêu dùng của Việt Nam thuộc vào hàng cao trong khu vực, thậm chí so với Trung Quốc, Thái Lan…

Tuy nhiên, ông Nam cho rằng, so với cùng kỳ năm ngoái, dường như các chỉ số lại đang có dấu hiệu giảm sút, doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán giảm. Bên cạnh đó, bối cảnh kinh tế thế giới có nhiều bất ổn và chịu ảnh hưởng từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, theo đó dòng vốn đầu tư chuyển tới các khu vực suy giảm.

Trong nước, Chính phủ đang có nhiều nỗ lực cải cách tích cực nhằm tạo một môi trường kinh doanh thông thoáng, lành mạnh. Nhưng theo phản ánh của doanh nghiệp thì vẫn chưa có sự chuyển biến mạnh mẽ.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cũng có sự giảm sút. Cụ thể, theo thống kê mới đây, tại TP.HCM, số lượng giấy phép xây dựng giảm 16%, có 150 dự án bị dừng lại để kiểm tra rà soát.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng.

Theo một báo cáo tổng hợp mới đây của Hội môi giới bất động sản, lượng hàng hoá về nhà cửa chung cư, căn hộ biệt thự tại Hà Nội và TP.HCM đưa ra thị trường đã giảm đáng kể, chỉ bằng70% so với quý 4-2018.

Vị nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng đánh giá, điểm mạnh nhất của thị trường bất động sản Việt Nam là lượng cầu tốt, chi tiêu cho bất động sản tương đối cao. Nếu năm 2014 chỉ có hơn 40.000 giao dịch, thì đến năm 2018 riêng Hà Nội và TP.HCM đã có hơn 80.000 giao dịch.

Thông kê của Liên Hợp Quốc cũng chỉ ra rằng, những nước người dân có thu nhập trung bình từ 1.000-10.000 USD thường dùng để mua nhà và Việt Nam lại đang nằm trong khoảng đó.

Đã có một số đánh giá cho rằng thị trường trong bốn tháng cuối năm 2019 sẽ tốt hơn. Nhưng ông Nam cho rằng, trong bối cảnh hiện nay thị trường sẽ khó chuyển biến theo hướng như vậy.

“Thị trường của chúng ta về trung và dài hạn sẽ rất tốt, tốc độ đô thị hoá còn độ mở rất lớn. Theo tính toán, trung bình mỗi năm có 1 triệu người chuyển từ khu vực nông thông sang các khu đô thị. Tâm lý người dân thích dành dụm mua nhà. Điều quan trọng là cung ứng được cho cầu này một cách có chất lượng”, ông Nam nhìn nhận.

Song ông cũng dặt câu hỏi tại sao thị trường bất động sản đang phát triển tốt từ 2014 đến 2018 màsang đầu năm 2019 lại giảm?

Theo ông, thị trường đang có sự lo lắng về bong bóng bất động sản. Do đó Chính phủ đã có những bước đi hạn chế nguồn tín dụng vào bất động sản, dự báo sắp tới sẽ còn siết chặt hơn nữa.

Đặc biệt là Thông tư 36/2014 quy định giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn và cho vay dài hạn từ 60% xuống 40% trong vòng hai năm, từ 1/2019 tỷ lệ này đã giảm tới 40%. Trong khi đó lại tăng tỷ lệ an toàn trong vay bất động sản từ 150% lên 250%.

Như vậy, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản giảm, bắt đầu từ cuối 2018. Mặt khác, đất về quy hoạch, đền bù… đều bị siết chặt trong khi sức mua của dân lại vẫn rất mạnh.

Phân tích hai xu hướng đầu tư không tích cực trong thị trường bất động sản gần đây, ông Nam cho biết đầu tư vào mua đất ồ ạt, khiến đất sốt ở các khu vực Mũi Né, Vân Đồn, Phú Quốc.

“Một đồng đầu tư vào bất động sản kéo theo 2,5 đồng vật liệu xây dựng và hàng nghìn mặt hàng… Như vậy, mua đất là “chôn tiền” vào đất. Do đó, phải hạn chế mua đất, chứ không phải hạn chế mua nhà”, ông Nam nhấn mạnh.

Thứ hai, xu hướng các nhà đầu tư đầu tư bất động sản địa phương lao về các tỉnh, thành, chủ yếu là các tỉnh có biển như Hải Phòng, Hưng Yên… Ở đây, giá đất còn rẻ, thủ tục dễ dàng nhưng các địa phương còn phát triển nông nghiệp lớn, không thể để đất đai “ngâm” ở đó. Do đó, cần đánh giá và lường trước khó khăn.

“Thế của các doanh nghiệp bất động sản thời điểm hiện tại phải là “phòng ngự”, chứ không thể tấn công”, ông Nam phát biểu.

Theo ông Nam, trong bối cảnh hàng hoá không có, sức mua tốt, doanh nghiệp bất động sản phải làm sao “giữ sức” để “chiến đấu”. Thị trường sẽ càng khó khăn, suy giảm nên doanh nghiệp cần phải cẩn trọng.

Lòng tin của người đầu tư vào thị trường bất động sản đang có phần giảm sút, do đó các nhà phát triển dự án cần giữ được lòng tin của người đầu tư, tức người mua nhà.

Còn nhiều khó khăn

Từ góc độ quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết trong những năm vừa qua, bất động sản nhà ở phát triển tương đối nhanh.

Tại Hà Nội, nếu như năm 2015 có khoảng hơn 10.700 căn hộ chào bán, thì sang năm 2016 tăng lên 42.000 căn, 2017có 48.000 căn và 2018 khoảng 30.000 căn. Trong khi đó tại TP.HCM, năm 2015 có khoảng 2.700 căn, 2017 khoảng 43.000 căn, nhưng 2018 giảm xuống chỉ còn hơn 27.000 căn hộ được chào bán ra thị trường.

Điều này cho thấy, xu hướng phát triển những năm qua có lúc lên lúc xuống, đặc biệt phát triển mạnh ở năm 2017. Trong khi đó, giao dịch năm 2018 lại không cao.

Đối với nhà ở xã hội, theo thống kê, phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua vẫn chậm mặc dù Chính phủ, Quốc hội có nhiều chính sách kịp thời.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản.

“Nếu so với chiến lược phát triển quốc gia, đến nay cả nước mới phát triển nhà ở xã hội đạt khoảng 33% so với nhu cầu”, ông Khởi cho biết và đặt câu hỏi: Các chính sách đã khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội hay chưa? Nếu chính sách tốt rồi tại sao các địa phương, các doanh nghiệp chưa tham gia mà chủ yếu tập trung xây dựng nhà ở thương mại?

Thông tin thêm tại diễn đàn, ông Khởi cho biết, trong bốn tháng đầu năm 2019, nguồn cung về bất động sản nói chung giảm so với 2018, đặc biệt giảm về số lượng căn hộ có giá trung bình. Một số bất động sản giá cao lại tăng, đặc biệt là loại bất động sản giá 200 - 300 triệu đồng/m2 đã xuất hiện tại một số thành phố lớn.

Đưa ra nhận định về tình hình kinh doanh bất động sản thời gian 2018 và quý 1-2019, ông Khởi cho rằng, xét về góc độ thuận lợi thì các chính sách của bất động sản có cơ chế ổn định và rõ ràng hơn. Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước đã quyết liệt hơn trong đầu tư bất động sản nên các doanh nghiệp làm ăn chân chính, có hiệu quả. Ngoài ra, nguồn cung có đa dạng hơn trước chứ không như thời điểm năm 2017, 2018 tập trung vào bất động sản cao cấp, dẫn đến tình trạng lo sợ bong bóng.

Theo ông Khởi, thị trường đang đối mặt với nhiều khó khăn.

Thứ nhất, nguồn vốn được siết chặt hơn từ nguồn vốn nhà nước và ngân hàng.

Thứ hai, các thông tin về bất động sản vẫn còn thiếu minh bạch. Ví dụ như các quy hoạch vềdự án chưa rõ ràng. Bởi vì trong môi trường 4.0, rất dễ có thông tin sai sự thật, gây khó khăn trong hoạt động đầu tư bất động sản.

Thứ ba, những thông tin sốt đất chưa được xử lý kịp thời.

Thứ tư, thủ tục hành chính mặc dù đã cải cách nhưng kết quả chưa được đạt yêu cầu đặt ra.

“Hiện nay chúng ta đã có những hệ thống pháp luật gồm Luật nhà ở, Luật đầu tư, Luật đấu thầu… Tuy nhiên, hệ thống này đều đang nằm ở báo cáo nghiên cứu sửa đổi”, ông Khởi nhận định.