Bất động sản bán lẻ châu Á ngày càng thu hút giới đầu tư

Một số chuyên gia tin rằng các nhà đầu tư tổ chức có thể sẽ tiếp tục hướng sự quan tâm tới ngành bất động sản bán lẻ tại châu Á. Dòng vốn chảy vào bất động sản bán lẻ trong khu vực đã tăng từ 4,2 tỷ USD trong quý IV/2022 lên 7,3 tỷ USD trong quý I, theo báo cáo xu hướng vốn bất động sản châu Á do MSCI Real Assets công bố đầu tháng 5.

Chìa khóa cho sự hấp dẫn trở lại của tài sản bán lẻ là giá trị mà các nhà đầu tư nhìn thấy trong loại tài sản này. Ba năm chịu ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 và bị các nhà đầu tư “bỏ bê” đã khiến các tài sản bán lẻ giảm giá.

Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư mặt bằng bán lẻ trong khu vực đã nhận thức được những khó khăn trong việc tái cấu trúc và định giá trong ngắn hạn, qua đó sẵn sàng bán tài sản và chịu thua lỗ, ông Ben Chow, Phó trưởng phòng nghiên cứu tài sản tại MSCI Real Assets chia sẻ.

Ông giải thích: “Đa số chủ đầu tư tài sản bán lẻ đã phản ứng nhanh nhạy hơn trong bối cảnh hiện tại để điều chỉnh giá sau khi chứng kiến ngành bất động sản thay đổi kể từ năm 2021”.

Trong cùng giai đoạn từ quý IV/2022 đến quý I/2023, dòng vốn chảy vào lĩnh vực văn phòng cho thuê tại châu Á đã giảm từ 15,8 tỷ USD xuống còn 10,6 tỷ USD, trong khi dòng vốn chảy vào phân khúc bất động sản công nghiệp cũng giảm từ 8,8 tỷ USD xuống còn 4,6 tỷ USD.

Điều này đồng nghĩa với việc quý I là quý đầu tiên kể từ quý IV/2019 mà dòng vốn của các nhà đầu tư đổ vào phân khúc bán lẻ tại châu Á ghi nhận sự tăng trưởng tốt nhất so với các phân khúc khác.

Theo báo cáo mới được công bố của Knight Frank, nhóm người giàu (những người có tài sản ròng từ 1 triệu USD trở lên) sẽ còn tiếp tục phân bổ vốn cho bất động sản bán lẻ tại châu Á.

Tỷ lệ nhóm người giàu dự định đầu tư vào phân khúc bất động sản bán lẻ tại châu Á, theo cả hình thức trực tiếp và gián tiếp, đã tăng từ 24% vào năm 2022 lên 68% trong năm nay. Trong cùng khoảng thời gian đó, tỷ lệ nhóm người giàu muốn đầu tư vào lĩnh vực văn phòng cho thuê giảm từ 49% xuống còn 37%.

Nhu cầu đầu tư vào phân khúc bán lẻ của nhóm người giàu ở châu Á cũng cao hơn hẳn châu Âu và Mỹ. Vào năm 2023, khoảng 33% người giàu ở châu Âu và 38% người giàu ở Mỹ có ý định đầu tư vào mặt bằng bán lẻ, tăng lần lượt 1% và 8% so với năm 2022, mức tăng tương đối khiêm tốn khi so với nhóm người giàu ở châu Á.

Mức định giá hợp lý

Neil Brookes, người đứng đầu toàn cầu về thị trường vốn tại Knight Frank đã đồng ý rằng mức định giá tài sản thấp là lý do khiến bất động sản bán lẻ tại châu Á đang nhận được nhiều sự quan tâm hơn.

Ông nói: “Các nhà đầu tư đang quan tâm nhiều hơn tới bất động sản bán lẻ chủ yếu do mức định giá thấp và lợi nhuận cao hơn so với những phân khúc khác ở thời điểm hiện tại”.

Ông Chow của MSCI đã chỉ ra hai ví dụ ở Úc về việc người bán đã chịu lỗ để bán tài sản bán lẻ. Đầu tiên là việc Blackstone bán trung tâm mua sắm Forest Hill Chase ở Melbourne, Australia với lợi suất 8,5% và mức giá thấp hơn so với mức giá mà họ đã trả cho tài sản 7 năm trước. Thứ hai là Jurong Point, Singapore Mall, mà Link REIT đã mua với giá thấp hơn so với mức giá mà Mercatus/NTUC đã mua vào gần 6 năm trước.

Theo Brookes, khi cảm thấy thoải mái với rủi ro, các nhà đầu tư hiện sẵn sàng chi ra những khoản đầu tư lớn hơn để sở hữu các tài sản bán lẻ có tiềm năng tăng trưởng lớn.

Ông nói: “Với những hạn chế liên quan đến đại dịch đang dần được dỡ bỏ, lưu lượng người mua sắm được cải thiện, lượng khách du lịch trên khắp thế giới tăng lên và Trung Quốc đại lục mở cửa trở lại, các nhà đầu tư hiện đang xem xét các tài sản bán lẻ có vị trí đắc địa như một cơ hội lớn trong tương lai”.