Thị trường nhà ở châu Á đang chạm đáy?

Dường như thị trường nhà ở Hồng Kông đang rơi vào điểm đáy nói trên, khi giá cả bắt đầu tăng ngay khi Bắc Kinh từ bỏ chính sách zero-Covid. Giá nhà đã tăng 7% kể từ giữa tháng 12 năm ngoái sau khi giảm 16% trong suốt 16 tháng trước đó.

Tại Úc, bức tranh chưa thực sự rõ ràng. Giá nhà trên toàn quốc đã cao hơn 0,5% trong tháng 4 vừa qua, đánh dấu tháng tăng giá thứ hai liên tiếp. Tại Sydney, tỷ lệ này là 1,3%. Tuy nhiên, tại một số thành phố khác, bao gồm Hobart và Canberra, giá nhà lại tiếp tục giảm trong suốt ba tháng vừa qua, theo dữ liệu từ CoreLogic.

New Zealand và Hàn Quốc là hai trong số những thị trường dễ bị tổn thương nhất do tỷ lệ giá nhà trên thu nhập quá cao và lãi suất tăng mạnh. Tuy nhiên tại cả hai quốc gia này, tốc độ giảm giá và doanh số bán hàng lại ở mức độ vừa phải. Hàn Quốc chứng kiến giá nhà giảm 1,1% trong tháng 2 so với gần 2% trong tháng 12 năm ngoái.

Một thước đo khác để đánh giá mức độ cải thiện trong hoạt động của thị trường nhà ở châu Á là tình hình suy thoái. Tại New Zealand, giá nhà vẫn cao hơn 30% so với khi đại dịch Covid-19 bùng phát. Trong khi đó, Úc chứng kiến mức tăng 15%, và ở riêng thành phố Adelaide là 41%, theo CoreLogic.

Tại Singapore, tốc độ tăng giá nhà không hề chậm lại. Kể từ khi bắt đầu đại dịch, giá nhà riêng đã tăng mạnh, đạt mức 3,3% theo quý vào Q1/2023 và đánh dấu quý tăng thứ 12 liên tiếp. Thị trường nóng đến mức chính phủ buộc phải bổ sung thêm các biện pháp hạ nhiệt.

Tuần trước, Singapore đã tăng gấp đôi thuế trước bạ đối với người mua nhà là người nước ngoài lên mức 60%, đồng thời tăng thuế này đối với những người mua nhà lần hai. Mức thuế cao hơn đối với người mua nước ngoài cho thấy chính phủ đang e ngại nhu cầu cao hơn từ họ, đặc biệt là khách hàng Trung Quốc đại lục. Nguyên nhân là bởi Singapore đã trở thành nơi trú ẩn an toàn hơn cho nhà đầu tư sau 3 năm nhiều biến động vừa qua.

Cách thứ ba để nhận định thì trường nhà ở châu Á có ổn đinh hay không là nhìn vào mối liên quan với hệ thống tài chính. Các nhà hoạch định ngày càng lo ngại chính sách hiện tại có thể gây ra sự suy giảm mạnh mẽ hơn của thị trường, bất chấp áp lực phải duy trì, thậm chí tăng lãi suất cao hơn nữa do lạm phát ngày càng nóng. Nếu giá nhà và doanh số bán nhà bắt đầu phục hồi dù đối mặt với lãi suất cao như vậy, thì giới tài chính khó có thể kỳ vọng chi phí đi vay sẽ giảm sớm.

Khó có thể đưa ra dự báo chính xác về mức độ nghiêm trọng mà việc tăng lãi suất tác động lên những người vay thế chấp trong lĩnh vực bất động sản, do chính sách tiền tệ luôn có độ trễ nhất định trong thực tế.

“Sáu tháng trước, chúng tôi không ngờ giá nhà sẽ chạm mức sàn sớm như hiện nay”, Tim Lawless, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tại CoreLogic ở Sydney cho biết.

Triển vọng về lãi suất thế chấp trên toàn châu Á vẫn chưa rõ ràng. Tại Hồng Kông, lãi suất liên ngân hàng kỳ hạn một tháng, được dùng làm tham chiếu chính để thiết lập lãi suất thế chấp, đã tăng hơn một điểm phần trăm kể từ đầu tháng Hai lên mức 3,3%.

Con số này vẫn thấp hơn so với tháng 12 năm ngoái. Tuy nhiên, sự sụt giảm thanh khoản liên ngân hàng gần đây do Hồng Kông muốn duy trì tỷ giá đồng đô la đã khiến lãi suất cho vay có thể sẽ tăng hơn nữa, đặc biệt là khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ khó nới lỏng chính sách trong ngắn hạn.

Cách thứ tư để xem xét liệu thị trường nhà ở châu Á có đang chạm đáy hay không là sự ổn định về giá, chủ yếu được quyết định bởi sự mất cân bằng cung và cầu kinh niên đã làm suy giảm nghiêm trọng khả năng chi trả cho nhà ở của người dân.

Điều này đặc biệt rõ ràng trong khi nhìn vào thị trường cho thuê nhà tại Úc. Theo dữ liệu của CoreLogic, giá thuê trung bình chỉ tăng 2% mỗi năm trong thập kỷ trước, nhưng kể từ khi bắt đầu đại dịch, giá thuê tại các thủ phủ của các bang đã vọt lên 23%.

Vào tháng 3 vừa qua, số lượng nhà cho thuê trên toàn nước Úc đã giảm 17,3% so với cùng kỳ năm ngoái và thấp hơn 36,3% so với mức trung bình của 5 năm trước đó. Do tình trạng di cư ròng ra nước ngoài đạt mức kỷ lục, một phần do sinh viên Trung Quốc quay trở lại học tập, thì sự mất cân bằng cung - cầu về nhà ở đã trở nên nghiêm trọng đến mức “một số người đang phải cho thuê lại các phòng trống hoặc những không gian từng là văn phòng tại nhà trong đại dịch để chia sẻ gánh nặng tiền thuê với người ở chung”, CoreLogic lưu ý.

Tuy nhiên, ít nhất họ không tự kết liễu đời mình như một số người thuê nhà ở Hàn Quốc. Quốc gia châu Á này có một mô hình cho thuê nhà lâu đời được gọi là jeonse, trong đó người thuê trả cho chủ nhà một khoản tiền đặt cọc ít nhất bằng một nửa giá trị của căn nhà. Người thuê sẽ được miễn phí tiền thuê nhà trong 2 năm còn chủ nhà có thể dùng số tiền nói trên để đầu tư theo ý muốn. Nhưng nhiều vụ lừa đảo người thuê đã xảy ra và một số trường hợp đã tuyệt vọng đến mức tự tử.

Lãi suất tăng cũng khiến jeonse trở nên ít phổ biến hơn, buộc một số chủ nhà phải bán nhà với mức chiết khấu cao, làm tăng rủi ro cho thị trường nhà ở vốn đã dễ bị tổn thương của Hàn Quốc.

Có thể thấy, thị trường nhà ở châu Á đang hình thành một phép thử tâm lý với mọi đối tượng, từ những người đủ khả năng trả 100% giá trị căn nhà và những người vay thế chấp một phần, những người mua nhà lần đầu và các nhà đầu tư, chủ nhà và khách thuê. Khó có thể nói thị trường đã chạm đáy, nhưng triển vọng trên toàn khu vực chưa rõ ràng do nhiều thách thức vẫn đang tồn tại.