Bất chấp suy thoái, bất động sản thương mại tại châu Á hấp dẫn nhà đầu tư

Vào tháng 9 vừa qua, Goldman Sachs cùng nhiều doanh nghiệp ở Phố Wall đã cắt giảm dự báo tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc xuống mức 4,5% trong năm 2023 do lo ngại chính sách zero-Covid của quốc gia này sẽ kéo dài hơn dự kiến.

Tuy nhiên sang tháng 10, công ty quản lý tài sản của tập đoàn này đã liên doanh với Sun Jade, một nhà phát triển bất động sản tại Thượng Hải, để rót vốn vào các dự án về cơ sở hạ tầng, đặc biệt là các nhà kho, tại những thành phố phát triển nhất Trung Quốc.

Đây là một trong nhiều thương vụ cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản thương mại châu Á, khi nhìn thấy triển vọng tương lai tươi đẹp khác xa so với bức tranh kinh tế ảm đạm hiện tại.

Hai mối đe dọa gồm lãi suất tăng nhanh và suy thoái kinh tế nghiêm trọng đang đè nặng lên thị trường đầu tư và cho thuê bất động sản tại châu Á. Trong quý 3 năm nay, khối lượng giao dịch trên toàn khu vực đã giảm 13% theo quý và 29% theo năm, theo dữ liệu của JLL.

Tuy nhiên, sự suy giảm hoạt động đầu tư trên toàn khu vực không phản ánh tiềm năng tương lai cũng như các động lực cơ bản mạnh mẽ của thị trường, bao gồm cả các quốc gia được cho là sẽ chịu nhiều áp lực hơn vì điều kiện kinh tế xấu đi.

Tim Graham, người đứng đầu mảng nguồn vốn quốc tế tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương của JLL, cho biết các quỹ toàn cầu, đang tìm cách tăng vốn phân bổ vào bất động sản châu Á, khi “nhận ra bối cảnh đầu tư của khu vực khá đa dạng và nhiều sắc thái hơn” so với hiện tại.

Tại Trung Quốc, nơi nền kinh tế đang phải đối mặt với thách thức do chính sách phòng chống Covid-19 khắc nghiệt của chính phủ, tỷ lệ thu nhập ròng trong lĩnh vực bất động sản hậu cần đã tăng 63% so với quý trước, với một nửa số hợp đồng thuê mới đến từ các nền tảng thương mại điện tử, theo dữ liệu của CBRE. Tỷ lệ hấp thụ ròng trong cả năm được dự báo sẽ đạt 5,8 triệu mét vuông trong khi giá thuê tiếp tục tăng, trái ngược với sự sụt giảm ở lĩnh vực văn phòng và bán lẻ.

Ưu tiên của Bắc Kinh về đổi mới sáng tạo trong nước, an ninh kinh tế và quốc phòng có lợi cho sự phát triển của các cơ sở hậu cần hiện đại và kỹ thuật cao. Việc sử dụng công nghệ thông minh, tự động hóa và robot trong các lĩnh vực này đã trở nên thiết yếu hơn nhiều kể từ khi đại dịch Covid-19 bùng nổ.

Sự khác biệt giữa các lỗ hổng kinh tế hiện tại và khả năng phục hồi của thị trường bất động sản thương mại thậm chí còn rõ ràng hơn tại Hàn Quốc. Xuất khẩu của quốc gia này - một đại diện cho tăng trưởng toàn cầu với vai trò là nhà sản xuất các linh kiện thiết yếu cho toàn thế giới, đặc biệt là chất bán dẫn, đã bị thu hẹp lần đầu tiên trong vòng hai năm qua vào tháng 10. Phức tạp hơn, thị trường trái phiếu doanh nghiệp của quốc gia này đang phải hứng chịu một đợt bán tháo mạnh mẽ, bắt đầu từ việc nhà phát triển công viên giải trí Legoland Korea tại Seoul đột ngột tuyên bố vỡ nợ.

Tuy nhiên, tăng trưởng cho thuê tại thị trường văn phòng của Seoul lại đạt những thành tích đáng nể. Riêng trong quý 3, giá thuê văn phòng hạng A tăng 6,5% theo quý và 21,4% theo năm, theo dữ liệu của JLL. Nhu cầu mạnh mẽ, đặc biệt là từ các công ty công nghệ trong bối cảnh thị trường không có nguồn cung mới đã giúp tỷ lệ trống trung bình giảm xuống chỉ còn 2,5%, mức thấp nhất kể từ năm 2009.

Úc cũng đang chứng kiến ​​sự khác biệt rõ rệt giữa thực trạng kinh tế và tiềm năng của thị trường bất động sản thương mại. Tương tự Hàn Quốc, chi phí đi vay tại Úc đã tăng mạnh trong vài tháng qua, khiến hoạt động của khu vực tư nhân bị thu hẹp trong tháng 10.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản hậu cần của Úc lại đang phát triển mạnh mẽ. Theo CBRE, tăng trưởng giá thuê trung bình đối với các bất động sản hàng đầu tại thủ đô của Úc đã tăng 6,7% trong quý trước, được củng cố bởi tình trạng thiếu hụt không gian trong nhiều năm, đẩy tỷ lệ trống trên toàn quốc xuống gần mức 0%. Tại hai thành phố Sydney và Perth, giá thuê các bất động sản hậu cần chất lượng cao đã tăng 25% đến 30% theo năm.

Trent Iliffe, Đồng giám đốc điều hành của Logos, một nhà phát triển logistics tại các thị trường trên toàn châu Á, cho biết áp lực khôi phục kinh tế và tài chính trong khu vực đang khiến nguồn cung bất động sản hậu cần không đủ để đáp ứng nhu cầu, làm gia tăng giá trị của các bất động sản chất lượng cao.

Chi phí đi vay tăng mạnh gây ra mối đe dọa đáng kể đối với thị trường đầu tư bất động sản thương mại. Ở Hàn Quốc và Úc, lãi suất tăng nhanh đã làm xói mòn tỷ suất hoàn vốn, thậm chí đẩy tỷ suất này về mức âm với một số loại tài sản.

Tuy nhiên, các động lực cơ bản mạnh mẽ, đặc biệt là tăng trưởng giá thuê, đang bù đắp sự gia tăng chi phí đi vay. Điều này có khả năng dẫn đến một thị trường bất động sản châu Á phân hóa rõ rệt hơn, trong đó các bất động sản chất lượng cao sẽ thu hút dòng vốn đầu tư vượt trội hơn so với các tài sản thứ cấp hoặc kém khả năng phục hồi hơn.

Tình hình kinh tế ở châu Á sẽ còn ảm đạm trong một thời gian nữa. Tuy nhiên, điều này không thể làm lu mờ triển vọng của thị trường bất động sản thương mại khu vực, ngay cả tại một số nền kinh tế dễ bị tổn thương nhất.