Ai đang hút phần lớn dòng tín dụng 4 triệu tỷ đồng vào bất động sản?

Đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản đã lên tới khoảng 4 triệu tỷ đồng

Tín dụng bất động sản: Dòng vốn nghiêng mạnh về phía doanh nghiệp

Theo VCBS, đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản – bao gồm cho vay mua nhà và cho vay phục vụ hoạt động kinh doanh – ước đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm trước và chiếm gần 24% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế. Đáng chú ý, trong giai đoạn vừa qua, phần lớn dòng vốn này tập trung vào mục đích kinh doanh, chủ yếu xoay vòng giữa các chủ đầu tư và nhóm nhà đầu tư thứ cấp.

Đến cuối quý 3/2025, dư nợ tín dụng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản đã vượt mốc 1,82 triệu tỷ đồng, tăng 35% so với đầu năm và chiếm khoảng 10,1% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế.

Đáng chú ý, theo VCBS, đà tăng chủ yếu đến từ nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản, với mức tăng gần 40% tính từ đầu năm, cao hơn đáng kể so với nhóm khách hàng cá nhân vay để xây dựng, sửa chữa hoặc đầu tư lại.

Tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua chủ yếu đến từ nhóm doanh nghiệp phát triển dự án, với mức tăng gần 39,9% so với đầu năm.

Ở quy mô toàn hệ thống, tính đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ liên quan đến kinh doanh bất động sản và xây dựng đạt khoảng 2,94 triệu tỷ đồng, tăng 17,9% so với cuối năm 2024 và chiếm gần 17% tổng dư nợ – mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Những con số này cho thấy dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản vẫn đang duy trì quy mô lớn và có xu hướng tập trung ngày càng rõ vào khu vực doanh nghiệp.

Đến cuối tháng 8/2025, dư nợ bất động sản và xây dựng đạt khoảng 2,94 triệu tỷ đồng, tăng 17,9% so với đầu năm và chiếm gần 17% tổng dư nợ nền kinh tế.

Ở mảng bán lẻ, dư nợ cho vay mua nhà đến cuối tháng 8/2025 đạt hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4% so với đầu năm và chiếm 12,7% tổng dư nợ nền kinh tế. Nhóm phân tích cho rằng đây là động lực chính của tăng trưởng tín dụng bán lẻ trong bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, còn nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư vẫn ở mức cao.

Hoạt động cho vay mua nhà bắt đầu phục hồi từ quý 3/2024, nhờ nguồn cung bất động sản cải thiện và giá nhà tại nhiều khu vực trung tâm biến động mạnh, đặc biệt ở những nơi được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng quy mô lớn.

Sự phân hóa giữa các ngân hàng

Bức tranh tín dụng bất động sản cũng cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa các ngân hàng. Trong bối cảnh nhu cầu vay phục vụ sản xuất – kinh doanh và tiêu dùng còn yếu, nhiều ngân hàng tư nhân có hệ sinh thái doanh nghiệp lớn đã đẩy mạnh tín dụng bất động sản nhằm duy trì tăng trưởng.

Theo VCBS, KienlongBank là ngân hàng có tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản và xây dựng cao nhất, lên tới 54% tổng dư nợ. Tiếp theo là SHB (43%), NCB (40%), Techcombank và BVBank (khoảng 34%).

Ở nhóm trung bình có VPBank (29%), VietBank (26%) và HDBank (25%). Trong khi đó, các ngân hàng quốc doanh và ngân hàng thiên về bán lẻ lại có tỷ trọng thấp hơn đáng kể, như Vietcombank và VIB khoảng 6%, ACB và VietinBank quanh 5%.

Dòng tiền sẽ chọn lọc hơn

VCBS nhận định, trong thời gian tới, dòng tín dụng được dự báo sẽ tiếp tục ưu tiên chảy vào kênh kinh doanh bất động sản, qua đó góp phần cải thiện nguồn cung trên thị trường và tạo nền tảng thúc đẩy nhu cầu vay mua nhà để ở cũng như đầu tư, khi mặt bằng giá – đặc biệt là phân khúc nhà ở và căn hộ khu vực trung tâm – dần trở về mức hợp lý hơn.

Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng được kỳ vọng sẽ chậm lại và mang tính chọn lọc hơn so với năm 2025, trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đồng thời ưu tiên dòng vốn cho sản xuất – kinh doanh.

>>> Xem thêm thông tin lãi suất ngân hàng