Thông tư 14/2025: Bước ngoặt lịch sử trong quản trị rủi ro ngân hàng trước sức nóng tín dụng và cho vay bất động sản

TT14 tái định hình cách ngân hàng quản lý rủi ro thời tín dụng nóng.

Tín dụng tăng tốc nhờ chính sách tiền tệ nới lỏng

Tính đến 28/10/2025, tín dụng toàn hệ thống tăng 14,77% so với đầu năm, cao hơn đáng kể so với 10,1% cùng kỳ 2024. Dự báo cả năm có thể đạt 18–20%, vượt hạn mức ban đầu 16%.

Tháng 7/2025, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tăng thêm chỉ tiêu tín dụng cho một số ngân hàng sau khi tín dụng 7 tháng đầu năm tăng 9,6%, nhằm tạo dư địa tăng trưởng và hỗ trợ mục tiêu GDP trên 8%.

Trong bối cảnh này, bất động sản (BĐS) tiếp tục là điểm đến chính của dòng vốn. Dư nợ tín dụng BĐS tăng 17%, gần gấp đôi toàn ngành (9,6%), chiếm 24% tổng dư nợ. Cho vay BĐS doanh nghiệp (56% dư nợ) tăng 23,9%, phản ánh nhu cầu tái cấp vốn khi trái phiếu đáo hạn lớn trong năm. Cho vay mua nhà (44%) tăng 12,4% nhờ nhu cầu nhà ở.

Ước tính tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn 2025 đạt 203 nghìn tỷ đồng, trong đó 130 nghìn tỷ đồng (64%) thuộc BĐS. Dư nợ cho vay đầu tư chứng khoán tăng theo VN-Index (tăng 34%) nhưng chỉ chiếm 1,5% tổng dư nợ...

Tín dụng BĐS: tăng nhanh nhưng ẩn chứa rủi ro

Giai đoạn 2016–2021, tín dụng BĐS tăng CAGR 22%, vượt xa 14% toàn hệ thống. Sau hai năm siết chặt 2022–2023, dòng vốn phục hồi từ đầu 2024 nhờ lãi suất giảm và nhu cầu thực tăng.

Tuy nhiên, VnDirect Research nhấn mạnh thị trường bất động sản vẫn đối mặt bốn nhóm rủi ro lớn gồm: rủi ro pháp lý khi nhiều dự án phụ thuộc vào quy hoạch và tiến độ phê duyệt; rủi ro tín dụng do doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao và nhạy cảm với biến động lãi suất; rủi ro thanh khoản khi dòng tiền suy yếu trong giai đoạn thị trường trầm lắng; và rủi ro liên quan đến tài sản bảo đảm, vốn thường được định giá cao hơn giá trị thực và rất khó thanh lý khi thị trường đi xuống.

Khi nợ xấu tăng, ngân hàng buộc siết tín dụng và tăng dự phòng, ảnh hưởng cung vốn toàn thị trường.

Thay đổi hệ số rủi ro và phân loại khoản vay BĐS

TT14 mang đến thay đổi đáng kể trong cách phân loại khoản vay và tính hệ số rủi ro.

Thứ nhất, các khoản vay được chia thành hai nhóm “đủ tiêu chuẩn” và “không đủ tiêu chuẩn”, trong đó chỉ những khoản vay có tài sản bảo đảm sở hữu đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản mới được xếp “đủ tiêu chuẩn”; các khoản không đáp ứng điều kiện này sẽ bị áp hệ số rủi ro cao hơn.

Thứ hai, thay vì phân loại theo mục đích vay như trước đây trong TT41/2016, TT14 phân theo loại hình tài sản gồm bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại và NOXH (nhà ở xã hội). Trong đó, NOXH được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp nhất, chỉ từ 20–50%. Thứ ba, thay vì đánh giá dựa trên LTV (Loan-to-Value – tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm) hoặc DSC (Debt Service Coverage – tỷ lệ đảm bảo trả nợ), TT14 sử dụng ma trận kết hợp giữa LTV và nguồn trả nợ.

Theo VnDirect, cách tiếp cận này tiệm cận Basel III vì đặt trọng tâm vào dòng tiền trả nợ – yếu tố cốt lõi phản ánh chất lượng tín dụng thực.

TT14: hướng dòng vốn vào dự án BĐS đủ pháp lý, minh bạch

TT14 định hướng rõ ràng dòng vốn ngân hàng chảy vào các dự án bất động sản (BĐS) có pháp lý đầy đủ và minh bạch, đồng thời yêu cầu các ngân hàng đánh giá chặt chẽ khả năng trả nợ của khách hàng nhằm hạn chế vốn vào những phân khúc mang tính đầu cơ.

Ở cấp vi mô, những khoản vay được xem là rủi ro cao sẽ bị áp dụng hệ số rủi ro cao hơn, làm tăng chi phí vốn của ngân hàng và tự động hạn chế dòng tín dụng vào các dự án có mức độ rủi ro lớn.

Ở cấp vĩ mô, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) lần đầu kích hoạt công cụ CCyB (Countercyclical Capital Buffer – bộ đệm vốn theo chu kỳ tín dụng), buộc hệ thống ngân hàng tích lũy thêm vốn khi tín dụng tăng nóng.

Theo VnDirect, việc áp dụng CCyB là bước tiến quan trọng, giúp cơ quan điều hành chủ động “hãm tốc” trong giai đoạn tăng trưởng nóng và tạo bộ đệm an toàn khi chu kỳ tín dụng bước vào giai đoạn rủi ro.

Cuộc đua vốn và tăng trưởng tín dụng bền vững

Với yêu cầu vốn cao hơn và các bộ đệm an toàn mới theo TT14, hệ thống ngân hàng được dự báo sẽ bước vào một cuộc đua tăng vốn mạnh mẽ. Những ngân hàng có CAR (Capital Adequacy Ratio – tỷ lệ an toàn vốn) thấp sẽ buộc phải giữ lại lợi nhuận, hạn chế chia cổ tức hoặc tìm cách tăng vốn mới để đáp ứng chuẩn mực.

Đồng thời, danh mục cho vay cũng phải được tái cơ cấu theo hướng ưu tiên các khoản vay có mức độ rủi ro thấp nhằm giảm áp lực vốn. Bên cạnh đó, việc triển khai IRB (Internal Ratings-Based – phương pháp đánh giá nội bộ) trở thành chiến lược trọng tâm để tối ưu hệ số rủi ro và qua đó cải thiện CAR.

Theo VnDirect, các ngân hàng lớn có nền tảng dữ liệu tốt như VCB (Vietcombank), BID (BIDV), TCB (Techcombank) và ACB (ACB) sẽ có lợi thế áp dụng IRB sớm, giúp cải thiện biên lợi nhuận và mở rộng tín dụng bền vững hơn so với nhóm ngân hàng quy mô nhỏ.

TT14 không chỉ là một thông tư mà là điểm khởi đầu cho kỷ nguyên mới của quản trị rủi ro ngân hàng Việt Nam. Sự chuyển dịch từ hạn mức sang quản lý rủi ro dựa trên vốn sẽ tạo cơ chế thị trường hơn, buộc các ngân hàng nâng chuẩn quản trị, đồng thời giúp hệ thống vừa tăng trưởng tín dụng vừa đảm bảo an toàn – đặc biệt trong bối cảnh dòng vốn BĐS chiếm tỷ trọng lớn và chứa nhiều rủi ro chu kỳ.