3 quy tắc làm giàu từ đầu tư bất động sản mà không phải ai cũng biết: 7 năm, 50% và 2%

Trước khi lên kế hoạch đầu tư vào một bất động sản bất kỳ, bạn phải xác định mục tiêu hướng tới là cho thuê tài sản để hưởng thu nhập hàng tháng hay chỉ muốn chờ tài sản lên giá cao rồi bán. Nếu bạn muốn đầu tư theo hướng cho thuê để có được thu nhập hàng tháng, hay chính là dòng tiền, thì những quy tắc này là dành cho bạn.

Quy tắc 7 năm trong đầu tư bất động sản là gì?

Điều mà một nhà đầu tư cho thuê bất động sản mong muốn nhất luôn là lấy lại vốn của mình càng sớm càng tốt. Câu hỏi đặt ra là sẽ mất bao lâu để bạn có thể lấy lại được vốn đầu tư ban đầu của mình?

Về cơ bản, quy tắc này cho biết rằng vốn đầu tư tài sản nên được hoàn lại trong vòng 7 năm (hoặc ít hơn). Nhìn chung, quy tắc này khá đơn giản. Phần khó nhất là ước tính thu nhập mà mỗi tháng tài sản sẽ mang lại. Với mức thu nhập đó, trong 4 năm mà nhà đầu tư có thể lấy lại vốn, thì đây được xác định là khoản đầu tư tốt. Thu nhập trong khoảng thời gian còn lại (3 năm) sẽ được sử dụng để chi trả các chi phí liên quan khác và thuế. Tất nhiên, những con số này không hề dễ dàng đạt được.

Quy tắc này có thể hoạt động cho dù bạn sử dụng toàn bộ tiền của mình hay đi vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, nếu bạn đi vay vốn để đầu tư bất động sản, thì quy tắc 7 năm có thể sẽ không hiệu quả vì bạn cần phải tính đến lãi suất. Dẫu vậy, quy tắc này vẫn sẽ cho bạn biết liệu giao dịch mua bất động sản đó có tốt hay không.

Tổng quan quy tắc 50% trong đầu tư bất động sản

Về cơ bản, quy tắc 50% sẽ giúp nhà đầu tư tính toán nhanh chóng mức sinh lời của một khoản thu nhập cho thuê nhất định. Nói một cách đơn giản, một nửa thu nhập mà bạn kiếm được từ cho thuê bất động sản sẽ được dùng để trang trải chi phí như bảo trì, thế chấp, thuế, phí dịch vụ,....

Hơn nữa, quy tắc 50% có thể hỗ trợ nhà đầu tư trong việc tính toán được dòng tiền. Sau khi bạn áp dụng quy tắc 50% để xác định thu nhập hoạt động ròng, hãy trừ đi khoản thanh toán thế chấp ước tính của bạn. Kết quả của phép tính này sẽ cung cấp ước tính tốt về dòng tiền hàng tháng mà bạn có thể kiếm được từ bất động sản đó.

Chẳng hạn, giả sử bạn đang xem một căn hộ với thu nhập cho thuê hàng tháng ước tính là 22 triệu đồng. Theo quy tắc 50%, khoảng 11 triệu đồng trong số đó sẽ được sử dụng cho chi phí liên quan đến tài sản. Bạn còn lại 11 triệu đồng để đánh giá so với khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của mình. Nếu khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn là 6 triệu đồng, thì về mặt lý thuyết, khoản đầu tư này sẽ có dòng tiền ở mức 5 triệu đồng một tháng. Sau đó, bạn có thể sử dụng con số này để quyết định có nên đầu tư vào bất động sản đó hay không khi so sánh với các tài sản khác.

Tuy nhiên, hãy lưu ý rằng điều kiện của mỗi thị trường là khác nhau và do đó, không phải tất cả các quy tắc đều phù hợp ở mọi thị trường.

Tổng quan về quy tắc 2% trong đầu tư bất động sản

Quy tắc 2% trong đầu tư bất động sản gợi ý rằng nên đầu tư vào một bất mà thu nhập cho thuê hàng tháng bằng hoặc cao hơn 2% giá mua bất động sản. Ví dụ: nếu một ngôi nhà có giá 1,3 tỷ đồng thì tiền thuê nhà sẽ là 0,02 x 1,3 tỷ đồng = 26 triệu đồng mỗi tháng.

Trong quy tắc này, bạn không cần phải tính thuế. Số tiền này đủ để thanh toán mọi chi phí và tạo ra lợi nhuận ròng tốt vào cuối tháng.

Đồng thời, quy tắc này có tính hai chiều vì nó sẽ giúp nhà đầu tư xác định số tiền bạn nên đầu tư vào bất động sản đó, dựa trên số tiền ước tính mà tài sản mang lại từ hoạt động cho thuê. Chẳng hạn, giả sử chủ sở hữu muốn bán một bất động sản đang được cho thuê với giá 13 triệu đồng mỗi tháng. Với điều kiện là tài sản có thể cho thuê với giá 13 triệu đồng mỗi tháng, áp dụng quy tắc 2% thì số tiền bạn nên dành ra để mua bất động sản đó là 13 triệu đồng/0,02 = 650 triệu đồng.

Nhiều chuyên gia cho rằng để bất động sản cho thuê đáp ứng được quy tắc 2% thì giá của tài sản sẽ phải tương đối rẻ so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, bất động sản giá rẻ như vậy có thể sẽ tốn nhiều chi phí hơn trong việc bảo trì và bảo dưỡng, điều này sẽ ảnh hưởng đến thu nhập từ cho thuê của nhà đầu tư.

Tóm lại, ba quy tắc này đem lại cho nhà đầu tư phương pháp lọc nhanh các cơ hội đầu tư bất động sản tiềm năng nhất. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không có quy tắc nào là chính xác 100%, cũng như không có gì đảm bảo rằng bạn áp dụng các quy tắc đó thì chắc chắn sẽ thành công trong đầu tư bất động sản. Do đó, bạn vẫn phải tìm hiểu, nghiên cứu và phân tích kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định đầu tư.