Những trường hợp mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay bị kiện (Kỳ 2)

Trên thực tế cho thấy do đơn giản trong giao dịch, thậm chí không hiểu biết pháp luật, nên dễ dẫn đến kiện tụng, và khi xảy ra tranh chấp thì việc giải quyết gặp vô vàn khó khăn, phức tạp…

Thực tế cho thấy một loại sai sót phổ biến của rất nhiều hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (kể cả các hợp đồng đã được công chứng, chứng thực, nhà đất đã được sang tên trước bạ), đó là trường hợp nội dung mà các bên thoả thuận trong hợp đồng rất sơ lược, thiếu hẳn những điểm quan trọng như diện tích, ranh giới, các điểm mốc, giá cả, thời hạn giao tiền, thời hạn giao nhà, đất và các thỏa thuận khác như số tiền đã giao trước, số tiền còn phải giao tiếp.v.v… Nhiều hợp đồng không thể hiện rõ đâu là tiền trả trước, đâu là tiền đặt cọc và số tiền đặt cọc là bao nhiêu. Ví dụ tiêu đề của hợp đồng là: “Hợp đồng mua bán nhà có đặt cọc” nhưng ở nội dung hợp đồng chỉ ghi: Giá nhà 5 tỷ đồng, nay giao trước cho chủ nhà 3 tỷ đồng, còn 2 tỷ đồng sẽ giao làm hai đợt... Vậy 3 tỷ đồng là tiền gì? Khi tranh chấp, bên mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng có lời khai đó là tiền đặt cọc; bên bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai đó là tiền trả trước, với lập luận chẳng ai đặt cọc 2/3 giá trị căn nhà, giá trị thửa đất v.v…, và theo từ ngữ trong điều khoản của hợp đồng không ghi đó là tiền đặt cọc (như tiêu đề của hợp đồng) mà là “nay giao trước”, tức là trả trước. Với cách thể hiện không rõ ràng của hợp đồng, đã làm khó cho Tòa, và dẫn đến mỗi cấp Toà án có cách hiểu khác nhau.

Ảnh minh họa

Có trường hợp việc giao nhận tiền không làm biên nhận, hoặc biên nhận viết không rõ ràng, biên nhận không ai ký, hay chỉ bên giao tiền ký… Đặc biệt là khi gặp vụ án mà hai bên đương sự đều là những “cao thủ”, có nhiều thủ đoạn đối phó với nhau trong việc cung cấp tài liệu, chứng cứ cho Toà án, thì việc xét xử càng khó khăn, phức tạp hơn. Vì vậy, không ít vụ thuộc loại này phải xử đi xử lại nhiều lần, kéo dài cả chục năm, gây nhiều tốn kém cho Nhà nước cũng như đương sự.

Một dạng hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuy hai bên có làm đầy đủ giấy tờ, được cơ quan có thẩm quyền chứng thực và cho sang tên trước bạ, nhưng khá nhiều vụ việc khi tranh chấp hợp đồng mua bán, chuyển nhượng vẫn bị huỷ bỏ, đó là trường hợp mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của nhiều người, các trường hợp thừa kế theo pháp luật, nhưng lúc mua bán chỉ có một hay một số ít người trong số các đồng thừa kế hoặc đồng sở hữu ký vào giấy bán nhà, giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên sau đó những thừa kế hay đồng sở hữu khác kiện xin huỷ hợp đồng.

Đối vối loại nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo di chúc, khi mua bán, chuyển nhượng cũng gây nhiều rắc rối. Thường người bán nhà đưa ra một bản di chúc và nói họ là người được hưởng thừa kế, có trường hợp nhờ “di chúc” mà họ đã được sang tên trước bạ, càng củng cố niềm tin của người mua. Sau khi bên mua, bên chuyển nhượng đã nhận nhà, nhận đất; bên bán đã nhận tiền thì xảy ra tranh chấp. Các thừa kế khác chứng minh di chúc đó là di chúc giả, hoặc di chúc không giao quyền sở hữu mà chỉ giao quyền sử dụng, hoặc chỉ giao để thờ cúng, giao cho quản lý, sử dụng… Do đó, Toà án phải huỷ cả hợp đồng mua bán, chuyển nhượng lẫn giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà UBND đã cấp cho bên mua nhà, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất v.v... Đáng lưu ý là có trường hợp bên bán cam kết họ là người thừa kế duy nhất, nhưng lời cam kết của người bán với người mua rất chung chung, ví dụ “…tôi cam đoan là… đúng sự thật, nếu sai tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật”. Những lời cam kết kiểu này chỉ có ý nghĩa gây niềm tin cho người mua kém hiểu biết, chứ không có một ràng buộc pháp lý cụ thể nào về trách nhiệm vật chất khi hợp đồng bị huỷ. Đến khi có các thừa kế khác xin huỷ hợp đồng, thì người mua bị rơi vào thế kẹt.

Trong trường hợp nhà, quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, nhưng giấy tờ mua bán, chuyển nhượng chỉ có chồng ký hoặc ký thay cả vợ, mà người vợ không có giấy ủy quyền cho chồng được đứng ra bán nhà, đất thì việc mua bán không hợp pháp, nên sau đó người vợ kiện xin huỷ hợp đồng. Trường hợp này cũng xảy ra nhiều.

Đối với đất mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình, một người hay một số người trong hộ gia đình đứng ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất (được cấp cho hộ) không có ủy quyền của các thành viên trong hộ thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cũng hay bị các thành viên khác trong gia đình khởi kiện xin hủy hợp đồng.

Ngoài ra, các hợp đồng mua bán nhà trên đất lấn chiếm, đất không có giấy tờ gốc, mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khu quy hoạch, giải toả trắng; mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người tặng cho có điều kiện, mà người được tặng cho chưa thực hiện đủ điều kiện đặt ra trong hợp đồng; mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người ở nhờ, ở thuê; mua nhà trước khi được hoá giá. nhưng người bán hứa miệng khi được hoá giá, họ sẽ giúp hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở hữu, sau khi được hoá giá, người bán “thay lòng đổi dạ” xin huỷ hợp đồng, hoặc chứng minh là chưa có thỏa thuận chuyển quyền sở hữu, mà mới hoả hồng quyền sử dụng, vì lúc đó họ chưa được hoá giá.

Sau những năm đổi mới, mở cửa thì xuất hiện thêm dạng tranh chấp “mới” là người đi xuất khẩu lao động, hoặc Việt kiều gửi tiền về nước, nhờ người trong nước mua hộ nhà, mua hộ quyền sử dụng đất. Người mua hộ đã đứng tên trong giấy tờ với tư cách là chủ sở hữu nhà, sau đó xảy ra tranh chấp giữa người gửi tiền mua nhà, gửi tiền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với người đứng tên trong hợp đồng mua bán nhà, đất, đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất (người mua hộ). Người đứng tên trong giấy tờ sở hữu nhà, quyền sử dụng đất chứng minh là họ vay tiền chứ không phải mua hộ, hoặc tranh chấp số tiền đã đưa để mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, v.v...

Loại nhà “mua chung”, tức một nhà, một thửa đất được bán cho nhiều chủ, mỗi chủ mua một phần diện tích. Do mỗi người chỉ mua một phần diện tích ở thời điểm khác nhau, nên có trường hợp người mua không xem xét kỹ nên không biết có sự chồng chéo về diện tích giữa các hợp đồng mua bán, hoặc thiếu rõ ràng đối với phần diện tích sử dụng chung v.v…, những loại hợp đồng đó cũng hay dẫn đến kết cục là đưa nhau ra kiện tụng trước Toà án.

Trên thực tế các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn đa dạng hơn nhiều mà trong phạm vi bài viết này chúng tôi mới chỉ nêu ra những trường hợp phổ biến, hay xảy ra tranh chấp để bạn đọc lưu ý…