Những trường hợp mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay bị kiện (Kỳ 1)

Đặc biệt là từ khi chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung, quan liêu, bao cấp sang cơ chế thị trường thì nhà và đất lại càng có giá, các giao dịch dân sự đối với loại tài sản này ngày càng nhiều. Cũng chính vì vậy, tranh chấp có xu hướng ngày càng tăng và thường có tính chất hết sức phức tạp và đây cũng là loại việc mà Tòa án phải thụ lý, giải quyết với số lượng ngày càng lớn. Nguyên nhân nào vậy?

Kỳ 1: Đa dạng kiện tranh chấp nhà, đất

Thực tế cho thấy giá trị tài sản tranh chấp thường là rất lớn so với thu nhập của mỗi người và liên quan mật thiết đến kinh tế, đời sống nên giữa hai bên thường tranh chấp với nhau rất gay gắt, quyết liệt. Nguyên nhân dẫn đến tính chất phức tạp của loại việc này có nhiều, song chủ yếu bởi các lý do sau đây:

Đó là, văn bản của Đảng, các quy định pháp luật của Nhà nước về nhà, đất rất nhiều nhưng có lúc các văn bản này mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu thống nhất. Mặt khác, trong từng thời điểm, từng giai đoạn khác nhau, Đảng và Nhà nước có những thay đổi rất cơ bản về đường lối, chính sách về quyền và nghĩa vụ của người có quyền sở hữu, sử dụng loại tài sản này, đặc biệt tài sản là quyền sử dụng đất. Tuy nhiên mỗi khi có sự thay đổi lớn về chính sách và pháp luật đối với nhà, nhất là quyền sử dụng đất, Nhà nước không có các văn bản quy định rõ có giữ ổn định cho các quan hệ đã hình thành trong giai đoạn đó hay không (trừ các giao dịch về nhà ở sau này Nhà nước đã có một số văn bản). Trong khi thời điểm diễn ra giao dịch, thời điểm xuất hiện quan hệ pháp luật đó, với thời điểm diễn ra tranh chấp, thời điểm diễn ra việc xét xử là khác nhau, pháp luật quy định rất khác nhau.

Ảnh minh họa

Chẳng hạn, trong lĩnh vực đất đai, quan hệ thừa kế mở ở thời điểm công dân chưa được thừa kế, chưa được mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng đến khi tranh chấp thì pháp luật đã cho phép mua bán, thừa kế có điều kiện, khi xét xử thì pháp luật đã quy định công dân được thừa kế, chuyển nhượng tương đối dễ dàng, bỏ nhiều quy định có tính hạn chế so với trước. Vậy phải áp dụng pháp luật như thế nào để vừa bảo đảm ổn định cuộc sống, bảo đảm công bằng, hợp tình, hợp lý là một vấn đề không đơn giản.

Ví dụ: Hai bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thời điểm những năm 1980 (khi đó Nhà nước cấm công dân mua bán…) hai bên đã thực hiện xong hợp đồng. Bên mua sau này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã xây nhà năm tầng, đang ăn ở ổn định. Đến khi có tranh chấp, Nhà nước đã cho phép công dân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì áp dụng pháp luật như thế nào?

Nếu theo các quy định thông thường thì giao dịch đã được thực hiện xong trước ngày văn bản pháp luật mới ra đời mà có tranh chấp xảy ra, thì áp dụng văn bản pháp luật có hiệu lực ở thời điểm giao dịch được thực hiện xong. Do đó, phải coi giao dịch đó là vô hiệu. Nếu vậy, đường lối này có thỏa đáng không?

Khi áp dụng pháp luật một cách cứng nhắc sẽ dẫn đến xung đột giữa thực tiễn với pháp luật, không bảo đảm tính công bằng, yêu cầu ổn định quan hệ dân sự, cũng như cuộc sống của người dân. Còn nếu áp dụng sao cho mềm dẻo, thì mềm dẻo cỡ nào là hợp lý? (Vấn đề này tác giả đã đưa ra giải pháp và Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hướng dẫn. Độc giả quan tâm xin xem quyển “Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử” do Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia phát hành, được tái bản vào cuối tháng 10 đầu tháng 11-2012).

Hơn nữa, do giá trị tài sản tranh chấp thường là rất lớn so với thu nhập của mỗi người và liên quan đến đời sống, sản xuất…, nên giữa hai bên thường tranh chấp với nhau rất gay gắt, quyết liệt… Chính vì tranh chấp phức tạp như vậy, dẫn đến có những vụ kiện đã trải qua nhiều cấp xét xử, nhưng một bên đương sự vẫn khiếu kiện tới nhiều cấp, nhiều ngành là mình bị xử oan, bị thiệt thòi, nhưng không được công lý bênh vực. Song, qua kiểm tra chứng cứ do các bên xuất trình, xem xét kết quả xét xử thì thấy thực tế người khiếu nại thực sự bị thua thiệt, nhưng về mặt pháp lý, lại không thể bênh vực cho họ được.

Ví dụ: A là chủ sở hữu nhà đất, A uỷ quyền cho B sử dụng, bảo quản. B đã đem bán nhà đất này cho C ở vào thời điểm giá nhà hạ. Khi A biết, đã kiện đề nghị huỷ hợp đồng mua bán giũa B và C. Sau khi Toà án xử huỷ bỏ hợp đồng này, đến khi thi hành án thì giá nhà đất lại tăng vọt, do đó số tiền mà C được nhận lại không thể mua được nhà. Vì thế, C khiếu nại cho rằng C là người mua bán ngay tình, là người bị lừa mà không được Tòa án công nhận hợp đồng mua bán v.v... Nhưng bình tĩnh nhìn nhận thì C cũng có một phần lỗi là không kiểm tra, xem xét kỹ giấy tờ nhà đất và các giấy tờ liên quan đến nhà đất, mới dẫn đến ký hợp đồng mua nhà đất với một người không có quyền định đoạt, không phải chủ sở hữu.

Qua thực tế xét xử cho thấy việc kiện tranh chấp nhà, đất rất đa dạng. Dưới đây xin nêu một số dạng hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay bị khởi kiện ra Toà án, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn và thường đi đến kết cục là một bên (thường là bên mua) phải gánh chịu nhiều thiệt thòi khi hợp đồng không được công nhận. Một trong những loại hợp đồng đó là hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng trao đổi miệng, không lập văn bản. Thông thường giữa bên mua và bên bán có quan hệ huyết thống, hoặc là bạn bè thân thiết, tin cậy nhau, nên khi mua bán, giao tiền nhưng không làm giấy tờ và bên mua cứ thế dọn đến ở nhà, quản lý, sử dụng đất đó, hoặc nhờ chính người bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất quản lý hộ. Sau một thời gian mới xảy ra tranh chấp, một bên khai đã mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một bên khai chỉ cho ở nhờ, ở thuê, cho mượn v.v… Còn về số tiền giao cho nhau, một bên khai đó là tiền trả khi mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; bên kia chứng minh là tiền cho vay, hoặc là tiền trả khi thuê nhà, thuê quyền sử dụng… thậm chí có vụ một bên khẳng định họ không nhận một xu nào do bên kia đưa v.v… Trên thực tế, cũng có vụ hai bên mua bán xuất trình giấy tờ nhưng chỉ là giấy tờ do hai bên viết và ký với nhau, hoặc chỉ có một bên ký, không có nhân chứng, hoặc chứng thực của chính quyền, xác nhận của công chứng. Do đó, khi xảy ra tranh chấp việc giải quyết gặp vô vàn khó khăn, phức tạp…

(Kỳ sau: Tranh chấp phức tạp gây khó cho Tòa)