Những chính sách tác động bất động sản 2013

Thu hồi đất để thực hiện các dự án thương mại là nguồn cơn của nhiều vụ khiếu kiện về đất đai, Ảnh. N.Đăng

Luật Đất đai sửa đổi: Thu hẹp trường hợp thu hồi đất

Ngày 29/11, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi với 14 chương, 212 điều sẽ chính thức hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014. Luật Đất đai 2013 sẽ thay thế Luật đai năm 2003.

Luật Đất đai sửa đổi đã thu hẹp các trường hợp nhà nước thu hồi đất, từ 6 trường hợp xuống còn 4 trường hợp. Cụ thể như sau: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61); thu hồi đất để phát triển kinh tế - vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62); thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 64) và thu hồi đất do chấm dứt sử dụng đất (Điều 65). Tương ứng với các điều luật, Luật Đất đai sửa đổi quy định một cách chi tiết các trường hợp thu hồi đất.

Luật Đất đai sửa đổi đã quy định khi thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư, UBND cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và tổ chức thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.

Tuy nhiên, ngoài những tiến bộ đạt được thì Luật Đất đai sửa đổi vẫn chưa thoát khỏi “tư duy cũ”, chưa thay đổi căn bản được những vấn đề đang gây ra bức xúc trong xã hội và có nguy cơ dẫn đến bất ổn xã hội.

Chỉ bán đất khi đã xong hạ tầng

Ngày 14/01, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 11/2013/NĐ-CP về Quản lý Đầu tư phát triển đô thị. Nghị định gồm 6 chương, 53 điều này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/3/2013, thay thế Nghị định 02/2006/NĐ-CP.

Nghị định 11/2013/NĐ-CP có 4 điểm mới so với Nghị định 02/2006. Trong đó, cho phép UBND các tỉnh xem xét và cho phép các chủ đầu tư khu đô thị chuyển quyền sử dụng đất khi có hạ tầng và người dân sẽ được tự xây dựng nhà theo quy hoạch đã được phê duyệt, trước đây chủ đầu tư chỉ được bán nhà đã xây thô.

Về cấp phép xây dựng khu đô thị mới, Nghị định 11 làm rõ những trường hợp thuộc thẩm quyền của Thủ tướng và những trường hợp phải có ý kiến của Bộ Xây dựng trước khi địa phương phê duyệt đầu tư. Theo đó, UBND cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha đến dưới 100ha sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng. Trên 100ha thì Thủ tướng Chính phủ quyết định chấp thuận đầu tư và dưới 20 ha thì UBND cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư.

Nghị định cũng nêu rõ, doanh nghiệp nếu muốn trở thành chủ đầu tư dự án khu đô thị thì phải vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đối với các dự án còn lại.

Về công tác quy hoạch, Nghị định 11 yêu cầu phải có quy hoạch phân khu trước toàn bộ khu vực phát triển đô thị, trên nền quy hoạch phân khu mới hình thành dự án làm cơ sở để lập quy hoạch chi tiết 1/500 và lập dự án đầu tư xây dựng.

Chung cư 4 tầng, nhà 7 tầng phải được Nhà nước nghiệm thu

Ngày 06/02, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 15/2013/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng. Nghị định gồm 8 chương, 48 điều này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 15/4/2013, thay thế Nghị định 209/2004.

Nghị định 15/2013 ra đời nhằm siết chặt việc quản lý chất lượng công trình xây dựng. Theo đó, Nhà nước sẽ tham gia thẩm tra thiết kế và kiểm tra công tác nghiệm thu công trình thay vì chỉ có chủ đầu tư, nhà thầu và tư vấn thực hiện với nhau như trong Nghị định 209/2004.

Khoản 2, Điều 32 Nghị định 15/2013 quy định: “Trước 10 ngày làm việc (hoặc trước 20 ngày đối với công trình cấp đặc biệt, cấp I)) so với ngày dự kiến tổ chức nghiệm thu, chủ đầu tư phải gửi cho cơ quan quản lý nhà nước báo cáo hoàn thành hạng mục hoặc công trình để được kiểm tra về công tác nghiệm thu”.

Những công trình được kiểm tra công tác nghiệm thu không phân biệt nguồn vốn mà tùy vào quy mô, cấp công trình (được quy định cụ thể tại Thông tư 33/2009 của Bộ Xây dựng). Chung cư từ cấp III trở lên (4 tầng), nhà ở trên bảy tầng, công trình công cộng từ cấp III trở lên phải được Nhà nước kiểm tra về công tác nghiệm thu.

Cho thuê nhà tái định cư

Ngày 25/07, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2013/NĐ-CP quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư. Nghị định gồm 4 chương, 23 điều này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 30/9/2013.

Ngoài phương thức bán nhà ở tái định cư như trước đây, Nghị định 84 đã quy định thêm hình thức thuê nhà ở tái định cư. Hợp đồng nhà ở được ký có thời hạn tối thiểu 3 năm.

Điểm mới khác của nghị định này là các hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện tái định cư không có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở tái định cư mà có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì được ưu tiên, tạo điều kiện thuận lợi nhất để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Cho phép tồn tại công trình xây dựng không phép

Ngày 10/10, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 121/2013/NĐ-CP Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. Nghị định gồm 9 chương, 72 điều này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 20/11/2013, thay thế Nghị định 23/2009/NĐ-CP

Điều gây chú ý nhất đối với nghị định này là việc xây dựng không phép nhưng không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% trái phép đối với các dự án đầu tư xây dựng. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thầm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, việc phạt tiền từ 50 đến 60 triệu đồng đối với một trong các hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư như: Kinh doanh nhà hàng, karaoke, vũ trường; Sửa chữa xe máy; kinh doanh gia súc, gia cầm; hoạt động giết mổ gia súc; Kinh doanh gas hoặc các vật liệu nổ, dễ cháy.

Các hành vi tự ý cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ kết cấu của phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng; phân chia, chuyển đổi mục đích sử dụng phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định... Cũng bị phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 60 triệu đồng.

Rộng cửa cho nhà ở xã hội

Ngày 20/11, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2013/NĐ-CP Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Nghị định gồm 6 chương, 28 điều này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 10/01/2014.

Nghị định 188 ra đời với nhiều điểm mới được kỳ vọng sẽ giải quyết được những tồn tại trong quy định cũ. Theo đó, đối tượng mua nhà được nới rộng, trước đây chỉ có 8 đối tượng được mua nhà xã hội thì Nghị định 188 đã bổ sung thêm một đối tượng đó là hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

Sau 5 năm, người mua, thuê mua nhà ở xã hội được bán, thế chấp hoặc cho thuê khi đã trả hết tiền và được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, người bán lại phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ (hoặc 100% đối với nhà liền kề), tính theo giá mà UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán. Còn trong thời hạn 5 năm, người mua hoặc thuê mua nhà đã trả hết tiền và có nhu cầu bán lại thì chỉ được bán lại cho Nhà nước, chủ đầu tư dự án hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo mức giá nhà ở xã hội cùng loại thời điểm đó.

Chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng).