Nhà nước thu hồi đất khi dự án thỏa thuận đạt 75%: Đề xuất gây tranh cãi

Cơ chế mang tính đột phá

Hơn một năm sau khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, hàng loạt dự án hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới… vẫn loay hoay vì vướng thu hồi đất. Hàng loạt dự án bất động sản ngưng trệ suốt nhiều năm do bồi thường dở dang. Vướng mắc này đến từ việc luật hiện hành chưa có cơ chế xử lý khi chủ đầu tư không đạt thỏa thuận phần diện tích đất còn lại, dẫn đến dự án “treo”, lãng phí nguồn lực đất đai và làm chậm tiến độ đầu tư.

Trước thực trạng trên, tại tờ trình dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang lấy ý kiến, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) đề xuất bổ sung hai trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội.

Theo đó, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng cấp bách cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistic. Các dự án quy mô lớn như khu đô thị, du lịch dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao do hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định cũng được Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất.

Trong trường hợp dự án triển khai thông qua thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người dân, nếu đạt được từ 75% diện tích hoặc số hộ đồng thuận, phần diện tích còn lại sẽ do Nhà nước thu hồi và giao lại cho chủ đầu tư thực hiện dự án.

Chuyên gia cho rằng việc Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất khi doanh nghiệp đạt thỏa thuận trên 75% là một cơ chế có thể gỡ khó cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đề xuất này được kỳ vọng sẽ tạo ra một sân chơi minh bạch hơn, khơi thông các dự án “treo” và giảm đáng kể gánh nặng cho doanh nghiệp.

Đánh giá về đề xuất này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng đây là bước đột phá, đảm bảo quyền lợi người dân bị thu hồi đất, đồng thời gỡ vướng cho hàng loạt dự án đang vướng mắc pháp lý.

Theo ông Châu, nếu đề xuất này được Quốc hội xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 10 vào cuối năm thì sẽ tạo điều kiện để đất đai trở thành nguồn lực phát triển kinh tế xã hội.

Luật sư Đào Văn Hưng, Đoàn Luật sư TP.HCM cũng đồng tình với quan điểm này và cho rằng nếu chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích hoặc với hơn 75% số người sử dụng đất trong phạm vi dự án thì Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Chuyên gia tư vấn tài chính và BĐS độc lập Lê Quốc Kiên đồng tình với đề xuất này và cho rằng nếu được thông qua, người hưởng lợi lớn nhất sẽ là các chủ đầu tư, nhờ rút ngắn đáng kể thời gian đàm phán, từ đó đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Theo ông Kiên, giải phóng mặt bằng là điểm nghẽn lớn nhất của các dự án BĐS. Việc kéo dài đàm phán với từng hộ dân không chỉ làm tăng chi phí sử dụng vốn cho doanh nghiệp mà còn đẩy giá bán lên, khiến người mua cuối cùng phải chịu thiệt.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, cho hay việc bổ sung hai trường hợp như trong dự thảo là hoàn toàn hợp lý và cần thiết. Thực tế, có những dự án đã đạt được thỏa thuận giải phóng đến 80% diện tích đất, thậm chí chỉ còn một vài hộ dân chưa đồng thuận, nhưng chủ đầu tư vẫn không thể tiến hành triển khai tiếp.

Đại diện một doanh nghiệp BĐS đánh giá quy định này được cho là sẽ giúp chủ đầu tư dễ dàng hơn trong việc chuyển nhượng tài sản, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng trong việc xử lý tài sản bảo đảm.

Cần có hệ thống giám sát hiệu quả

Nhiều chuyên gia BĐS nhìn nhận cơ chế này thể hiện sự linh hoạt, gắn với thực tế và có thể khơi thông cho nhiều dự án đang “mắc kẹt”.

Nếu được thực thi đúng, quy định này có thể rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng từ nhiều năm xuống còn vài tháng tạo bước đột phá cho phát triển hạ tầng, giải ngân đầu tư công, thu hút FDI.

Tuy nhiên, nếu thiếu cơ chế kiểm soát, dễ dẫn đến lạm dụng quyền thu hồi, xâm phạm quyền lợi chính đáng của người dân.

Việc chuyển từ cơ chế thỏa thuận dân sự sang hình thức thu hồi hành chính đối với phần đất còn lại có thể tiềm ẩn nguy cơ phát sinh xung đột pháp lý.

Vì thế, để đảm bảo việc áp dụng cơ chế này diễn ra công bằng, minh bạch, cần thiết phải có một hệ thống giám sát hiệu quả có thể từ cơ quan trung ương hoặc một tổ chức độc lập, nhằm theo dõi và kiểm soát chặt chẽ quá trình thu hồi đất trong các trường hợp đặc biệt nêu trên, để hạn chế nguy cơ lạm dụng. Có thể bổ sung cơ chế trung gian là chính quyền địa phương làm cầu nối hòa giải trước khi phương án thu hồi đất được xem xét.

Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng đề xuất này cần được đánh giá thận trọng, bởi có thể tiềm ẩn nguy cơ làm lu mờ ranh giới giữa thỏa thuận dân sự và cưỡng chế hành chính.

Theo ông, nếu cơ chế "75% đồng thuận" được sử dụng như một điều kiện kích hoạt việc thu hồi phần còn lại mà không có kiểm soát phù hợp, thì đây có thể trở thành một hình thức cưỡng chế gián tiếp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền tài sản và quyền định đoạt hợp pháp của người dân.

Trong trường hợp đề xuất này được thông qua, ông Cường kiến nghị cần quy định rõ cách tính tỷ lệ này, không chỉ dựa trên diện tích mà còn phải xét đến số lượng hộ dân, để tránh tình trạng đạt diện tích nhưng bỏ qua ý kiến của nhiều cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp.

Thêm nữa, việc thỏa thuận cũng cần được thực hiện minh bạch, có sự giám sát độc lập để tránh tình trạng thông đồng hoặc ép giá.

Đồng thời, phải có cơ chế khiếu nại và phản biện độc lập cho nhóm thiểu số không đồng thuận, với quyền tiếp cận tư vấn pháp lý và minh bạch thông tin về hồ sơ định giá, bồi thường.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý BĐS, cũng ủng hộ đề xuất này. Nhưng theo ông Tuấn, việc áp dụng cơ chế này cần gắn với một số điều kiện chặt chẽ, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa chủ đầu tư và người dân, hạn chế nguy cơ lạm dụng.

Ông Tuấn cho rằng cần thiết lập mức giá trần hoặc khung giá tham chiếu làm cơ sở trong quá trình thỏa thuận, tránh tình trạng không công bằng giữa các hộ dân. Thêm vào đó, tiêu chí xác định tỷ lệ 75% cũng cần được quy định rõ, như việc có loại trừ trường hợp đất tranh chấp, vắng chủ hay không.

Trong khi đó, TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, cho rằng mức đồng thuận 75% khá thấp, cần nâng lên 80% để đảm bảo tính khách quan và hài hòa lợi ích các bên.