CafeLand – Hôm nay (29/11), Luật Đất đai sửa đổi sẽ chính thức được thông qua. Trước giờ bấm nút vẫn còn có không ít ý kiến băn khoăn của đại biểu Quốc hội, các nhà khoa học và người dân. Trong đó nổi cộm lên là vấn đề quy định về “sở hữu toàn dân về đất đai”, quy định về mục đích, thẩm quyền thu hồi đất và cơ chế đền bù.

Ngoài những tiến bộ đạt được thì Luật Đất đai sửa đổi vẫn chưa thoát khỏi “tư duy cũ”. Ảnh: NK

Sở hữu toàn dân, mơ hồ và hệ lụy

Sau Hiến pháp, Luật Đất đai là một luật được quan tâm nhiều nhất của xã hội bởi mức ảnh hưởng sâu rộng của nó. Trong những năm qua, các vụ khiếu kiện đất đai ngày càng gia tăng, thậm chí việc biểu tình chống thu hồi đất đai ngày càng diễn ra phổ biến. Những vấn đề liên quan đến đất đai là một trong những vấn đề có nguy cơ cao dẫn đến bất ổn xã hội. Không chỉ có vậy, tham nhũng về đất đai cũng là một trong những vấn đề hết sức trầm trọng.

Nguyên nhân của hiện tượng này chính là việc thu hồi đất đai đang diễn ra một cách tràn lan và thiếu những đền bù thỏa đáng cho người bị thu hồi đất. Khắp mọi nơi trên cả nước các khu công nghiệp, sân gôn, khu đô thị mọc lên mọc lên ồ ạt. Phần lớn đất để thực hiện dự án này là đất nông nghiệp bị nhà nước thu hồi giao cho doanh nghiệp. Vì vậy, không ít người nông dân mất đất, mất đi kế “sinh nhai”, không có công ăn việc làm dẫn đến hệ lụy sâu sắc cho xã hội.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, một trong những nguyên nhân dẫn đến việc thu hồi tràn lan kể trên xuất phát từ khái niệm “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Với việc sở hữu toàn dân cũng đồng nghĩa với không có một người chủ đích thực nào. Nhà nước đại diện chủ sở hữu chính là người quyết định số phần của những mảnh đất được xem là “của toàn dân”. Thực tế mọi quyết định thu hồi đất, giao đất đều do các cấp chính quyền tiền hành bất chấp sự đồng ý hay không của những người đang sinh sống, lao động một cách hợp pháp trên mảnh đất đó.

Khái niệm  “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” bắt đầu quy định trong Hiến pháp năm 1980. Hiến pháp sửa đổi mới được thông qua vào ngày 28/11/2013, vẫn đang giữ nguyên quy định này. Trước đó, khái niệm ấy không tồn tại suốt hàng ngàn năm lịch sử của Việt Nam và cũng rất hiếm thấy trên thế giới. Khái niệm này được vay mượn từ Liên Xô và các nước trong khối XHCN. Hiện nay, phần lớn các nước trên thế giới, thường có 3 loại quyền sở hữu đất rạch ròi: sở hữu nhà nước (chứ không phải toàn dân); sở hữu tập thể; sở hữu tư nhân.

Theo GS. TS Phạm Duy Nghĩa – Đại học Kinh tế TP HCM thì tự thân khái niệm “sở hữu toàn dân” chứa nhiều mâu thuẫn và lý do dẫn tới hiểu lầm, một khái niệm không hoàn toàn xác định và dễ bị lợi dụng. Sở hữu của toàn dân đương nhiên phải hiểu đó là quyền sở hữu chung của ít nhất tất cả mọi công dân đang sinh sống trên lãnh thổ Việt Nam. Điều này, về mặt pháp lý, đòi hỏi phải tạo ra một cơ chế để tất cả mọi người dân (đồng sở hữu chủ) đều có quyền tham gia “định đoạt” và “hưởng lợi” từ quyền sở hữu này. Vậy, phải chăng Quốc hội là cơ quan duy nhất có quyền quyết định mọi vấn đề liên quan đến các tài sản thuộc sở hữu toàn dân?

Cơ chế thu hồi và đến bù còn mù mờ

Chính vì những “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” nên nảy sinh việc Nhà nước có quyền thu hồi đất. Cụ thể điều 15 Luật Đất đai sửa đổi “Nhà nước quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; do vi phạm pháp luật đất đai, do chấm dứt sử dụng đất”.

Trong đó vấn đề có nhiều ý kiến trái chiều là quy định thu hồi đất để “phá triển kinh tế xã hội” Trong Khoản 3, Điều 51 Luật đất đai sửa đổi quy định các trường hợp sau thuộc dạng này.

a) Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, cụm công nghiệp và các khu khác có cùng chế độ sử dụng;

b) Để thực hiện các dự án đầu tư thăm dò, khai thác khoáng sản theo quy định của Chính phủ;

c) Để xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị hiện có; chỉnh trang và phát triển khu dân cư nông thôn; thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở cho người có thu nhập thấp;

d) Để thực hiện các dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA), dự án đầu tư có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước ngoài;

đ) Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, “Cả thế giới chỉ mỗi Việt Nam dùng chữ thu hồi đất”. Đặc biệt, việc thu hồi này lại được sử dụng đất “phát triển kinh tế” lại càng đáng bàn. Các dự án kinh tế phải được tính toán trên cơ sở mang lại lợi ích cho xã hội và những người có liên quan. Vì vậy, nhiều chuyên gia cho rằng đất để phát triển kinh tế xã hội thì phải trưng mua thay vì thu hồi. Tuy nhiên, trái ngược với mong muốn, nay Luật Đất đai sửa đổi trao quyền nhiều hơn cho Nhà nước về việc thu hồi đất để “phát triển kinh tế” với một phạm vi rất rộng.

Thực tế, trong thời gian qua việc thu hồi đất diễn ra tràn lan. Những mảnh đất nông nghiệp tại các khu đô thị bị thu hồi và đền bù cho người nông dân với giá rẻ mạt. Tuy nhiên, ngay sau khi biến thành đất ở thì giá cả đã tăng vọt lên hàng chục lần. Phần lớn khoản chênh lệch này vào túi các đại gia bất động sản. Có lẽ đây là một trong những nguyên nhân chính tạo ra một tầng lớp siêu giàu của Việt Nam nhờ đất đai.

Trong khi đó rất nhiều người dân bị mất đất không được đền bù một cách thỏa đáng và bị đẩy đến đường cùng do mất kế sinh nhai. Hệ quả tất yếu là chúng ta thấy những xung đột, khiếu kiện liên quan đến đất đai ngày càng trầm trọng.

Bên cạnh đó, việc trao thẩm quyền cho Nhà nước mà thực tế là một số cá nhân nào đó cũng dễ dẫn đến nảy sinh tiêu cực. Siêu lợi nhuân từ việc có được dự án bất động sản là một ma lực không thể cưỡng lại đối với chủ đầu tư. Tuy nhiên, “siêu lợi nhuận” chỉ có được cùng với cái “gật đầu” của cơ quan chức năng. Cũng có lẽ từ điều này mà lĩnh vực đất đai được xem là một trong những lĩnh vực có nhiều tham nhũng nhất ở Việt Nam.

Tóm lại: Ngoài những tiến bộ đạt được thì Luật Đất đai sửa đổi vẫn chưa thoát khỏi “tư duy cũ”, chưa thay đổi căn bản được những vấn đề đang gây ra bức xúc trong xã hội và có nguy cơ dẫn đến bất ổn xã hội. Những lỗ hổng trong quy định thu hồi đất, giá đền bù, thẩm quyền thu hồi đất đã tạo ra sự bất công trong xã hội là nguồn gốc của tiêu cực phát sinh.

Hoàng Nam
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Trở Về Với Máng Nhợn     Thanh Sơn - 04/12/2013 9:49 AM     Trả lời

Theo dõi Luật đất đai 2013 tôi không thấy có sự tiến bộ nào thậm chí còn thụt lùi. Đó là điều rất đáng tiếc nhưng không khó để dự đoán

 (0 (0)

Trả lời
Vẫn Chưa Yên Tâm!     Lê Phú Lộc - 04/12/2013 9:06 AM     Trả lời

Luật đất đai đã được thông qua,nhưng người dân vẫn chưa hết lo âu trước vấn nạn lợi ích nhóm, chiêu trò ảo thuật áp giá bồi hoàn rẻ mạt, lạm dụng dự án "công ích xã hội" để đẩy dân vào thồng lộng quy hoạch treo!

 (0 (0)

Trả lời
Cũng Như Rứa Mà Thôi !!!     Hoang Anh Tuan - 29/11/2013 2:26 PM     Trả lời

Một bài viết tôi cho ra khá hay, rất am hiểu về luật đất đại Vn và trên Thế Giới. Tôi thấy Quốc Hội họp nhiều nhưng chỉ quân quẩn cái cũ thì cũng vậy. "Thu hồi" là khái niêm không nên có trong một đất nước "Do dân và vì dân" nên sử dụng từ như tác giả đề cập "Trưng mua". Rồi khái niệm thu hồi "phát triển kinh tế xã hội" thì quá rộng và mơ hồ khó ai hiểu và lường trước được câu chữ này.

 (0 (0)

Trả lời
Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.