TS. Đinh Thế Hiển: Thị trường bất động sản mới chỉ ở giai đoạn đầu của khó khăn, có thể kéo dài nữa

TS. Đinh Thế Hiển.

CafeLand: Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về sự phát triển của thị trường bất động sản trong suốt thời gian qua?

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Thực tế cho thấy, về thu hút vốn thì trong 20 năm qua, gần như không có kênh đầu tư nào có thể cạnh tranh lại với lĩnh vực tư bất động sản. Mặc dù thị trường có những chu kỳ tăng giảm, sau những đợt tăng mạnh thì có giai đoạn giá đi ngang, thậm chí suy giảm, nhưng rồi tiếp tục tăng lại. Có nhiều giai đoạn giá nhà đất tăng vài chục phần trăm một năm, kéo dài vài năm.

Nhìn chung lại, giá nhà đất tăng khá mạnh so với việc gửi ngân hàng nhận lãi suất. Thực tế này đã tạo nên suy nghĩ, đầu tư vào bất động sản là kênh đầu tư an toàn sinh lời cao.

Chính điều này đã khiến cho việc mua bất động sản để dành trở thành kênh đầu tư hấp dẫn và được ưa chuộng nhất tại Việt Nam, đối với cả người có tiền cũng như người không có tiền.

Bên cạnh đó, tại Việt Nam, dù cho có nắm giữ bao nhiêu bất động sản nếu không đưa vào khai thác cũng không cần lo lắng về khoản thuế phải nộp khi thuế đánh vào bất động sản hàng năm không đáng kể so với giá trị của nó.

Chưa kể, khi Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, các chủ đất có thể hưởng lợi khi giá bất động sản có cơ hội tăng đột biến. Với những ưu thế này, đầu tư bất động sản ngày càng trở thành kênh thu hút vốn nhàn rỗi trong dân và nguồn vốn từ ngân hàng cực mạnh.

Tuy nhiên, xét ở góc độ tiêu cực thì việc thị trường bất động sản phát triển quá nóng có thể dẫn tới một số hệ luỵ như mất cân bằng nguồn vốn. Tức là vốn dồn vào bất động sản chiếm tỷ lệ lớn, trong khi vốn vào các ngành nghề khác thu hẹp lại. Về lâu dài sẽ kìm hãm sự phát triển kĩnh tế bền vững.

Vậy ông có suy nghĩ gì về những khó khăn mà thị trường, doanh nghiệp và nhà đầu tư trải qua trong hơn một năm qua?

Trong giai đoạn gần đây, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu bất ổn từ quý 4/2019. Điều này thể hiện ở mặt bằng giá quá cao do tăng trưởng liên tục trong nhiều năm, giao dịch chững lại. Đại dịch COVID-19 là tác động cuối cùng để chấm dứt cơn sốt kéo dài nhiều năm. Bất ổn nhất vẫn là mảng bất động sản du lịch, hàng hóa làm ra không tiêu thụ được.

Các số liệu cho thấy, số lượng bất động sản du lịch bán ra trong năm 2020 chỉ bằng 5% của năm 2018 và 2019. Trong khi đó, nguồn vốn các chủ đầu tư đổ vào các dự án này không phải là nhỏ, trong tương lai có thể trở thành nợ xấu.

Đây là hậu quả của việc chạy đua phát triển nóng của nhiều năm trước. Nhiều dự án được xây dựng ở những khu vực chưa hội đủ các điều kiện phát triển hoặc số lượng hàng hóa làm ra quá nhiều so với nhu cầu.

Khi đưa vào khai thác, hiệu quả kinh tế mang lại không đủ để nhà đầu tư chia sẻ với khách hàng đã mua bất động sản du lịch như đã cam kết lúc bán hàng. Niềm tin bị phá vỡ, cộng với hành lang pháp lý cho loại hình bất động sản này còn nhiều vướng mắc khiến cho những khách hàng tiềm năng quay lưng với bất động sản du lịch.

Tất nhiên, đối với những dự án hội tủ điều kiện về vị trí, thiết kế cũng như khẳng định được vị thế chủ đầu tư vẫn hấp dẫn khách hàng.

Xét về tổng thể, nhiều lo ngại cho rằng thị trường sẽ suy giảm mạnh như giai đoạn 2011-2013, nhưng theo tôi thị trường bất động sản hiện nay an toàn hơn nhiều. Nguyên nhân là Chính phủ đã có lộ trình kiểm soát nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản từ nhiều năm trước nên sẽ không có chuyện các ngân hàng đứng sau dự án hay sử dụng vốn huy động để tài trợ cho các dự án bất động sản nội bộ.

Giá bất động sản có thể giảm 40% tuỳ khu vực

Ông dự báo như thế nào về khả năng phục hồi của thị trường trong thời gian tới?

Hồi đầu năm 2020, khi được đề nghị đưa ra các dự báo về thị trường bất động sản, tôi có đưa ra lời khuyên đừng vội mua nhà đất, nên đợi đến cuối năm. Dự báo đó được đưa ra trong bối cảnh dịch Covid-19 sẽ được kiểm soát trong mùa hè.

Đến thời điểm hiện nay, dự báo đó vẫn đúng nhưng về mức độ khó khăn của thị trường bất động sản thì không còn đúng nữa. Theo tôi, thị trường hiện nay mới chỉ là giai đoạn đầu của thời kỳ khó khăn, và có thể kéo dài nhiều năm nữa.

Những nhà đầu tư bất động sản bằng vốn tự có sẽ không bị tác động nhiều, những nhà đầu tư bằng vốn vay sẽ gặp khó khăn khi bất động sản không tăng giá, trong khi họ phải gánh gồng trả lãi vay hàng tháng.

Trong thời gian tới, giá bất động sản sẽ điều chỉnh rất mạnh, những khu vực chưa hội đủ điều kiện phát triển sẽ giảm giá rất mạnh, giá có thể giảm 40%; những khu vực đã định hình giá vẫn có thể giảm 20%.

Ông có lời khuyên nào cho nhà đầu tư nếu muốn đầu tư trong thời điểm này?

Nguyên tắc đầu tư bất động sản là phải có tầm nhìn trung hạn. Tất nhiên, những nhà đầu tư nhạy bén sẽ nhìn được khu vực nào có tiềm năng “lướt sóng” nhưng rủi ro cũng rất cao. Những nhà đầu tư kỹ tính hơn sẽ tìm những khu vực có tiềm năng và tăng trưởng bền vững, nếu có lướt sóng hụt thì vẫn có thể chờ đất tăng theo giá trị vị trí.

Còn những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, chỉ chạy theo xu thế, sẽ bị “đuối” vì việc bán lại là không dễ. Bây giờ, những ai lỡ “ôm” đất, nếu có tiền thì tiếp tục gồng gánh, còn nếu phải vay ngân hàng thì nên chấp nhận giảm giá.

Đối với phân khúc căn hộ, nhà đầu tư nên mua những căn hộ đã đi vào sử dụng, thường được khuyến mãi luôn nội thất. Như vậy, nhà đầu tư được lợi vài trăm triệu mà không cần đầu tư để có thể cho thuê. Ngoài ra, việc kiểm nghiệm cũng trở nên dễ dàng hơn đối với căn hộ đã đi vào sử dụng như nhu cầu người thuê, tiện ích, tình hình quản lý, chất lượng.

Căn hộ tại TP.HCM thích hợp với các nhà đầu tư trung lưu, muốn có dòng tiền thu nhập thụ động. Giai đoạn này rất hợp lý để chọn căn đẹp và giá phải chăng.

Xin cảm ơn ông!