Một thị trường bất động sản rất khác có thể bắt đầu từ năm 2024

Thông tin trên được Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển chia sẻ tại tọa đàm "Gỡ nút thắt pháp lý cho bất động sản: Từ chính sách đến thực tiễn” vừa diễn ra tại TP.HCM.

Theo ông Đinh Thế Hiển, từ cuối năm 2022 đến hiện tại, liên tục có những giải pháp chính sách được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi, phát triển an toàn hơn. Chính phủ phải gỡ nút thắt cho thị trường bất động sản vì đó là ngành kinh tế lớn, ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực, liên quan tới hệ thống ngân hàng. Nếu bất động sản tê liệt sẽ nguy hiểm cho hệ thống ngân hàng.

Khi thị trường bất động sản phát triển nóng, các nhà đầu tư đổ xô mua để chờ bán lại, đầu cơ kiếm lời, thậm chí lan tới vùng nông thôn, khiến đất nông nghiệp ở làng quê vẫn tăng giá cho thấy thị trường cần phải được điều chỉnh. Chính phủ sẽ giữ để hệ thống ngân hàng không bị suy sụp bởi tác động của thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản cần những những nhà đầu tư chậm rãi hơn, bình tĩnh hơn

Theo ông Hiển, thời điểm năm 2013, gói 60.000 tỷ có thể đi vào cuộc sống nhưng năm nay, gói 120.000 tỷ không đi vào cuộc sống, nguyên nhân là do quy mô.

Giai đoạn 2011-2013, giá đất so với mức lương vẫn còn tiềm năng, bất động sản vẫn còn xung lực rất mạnh nhưng giá tăng quá nhanh. Gói 60 nghìn tỷ lúc đó đi trực tiếp vào những dự án của thành phố, những dự án căn hộ… đi vào ngay sử dụng, nên giải ngân hợp lý.

Về quy mô, gói 120 nghìn tỷ này có đi vào cuộc sống cũng không thể tạo dòng tiền mạnh như gói 50.000 tỷ, 60.000 tỷ của năm 2013 vì quy mô thị trường năm 2013 chỉ bằng 1/10 thị trường hiện nay.

“Chúng ta không thể đòi hỏi Chính phủ hành động để cho thị trường này tăng mà cần ổn định hệ thống tài chính trước và một nhịp điều chỉnh về lãi suất. Chúng ta cần những nhà đầu tư chậm rãi hơn, bình tĩnh hơn cho một thị trường mới, có thể là đầu năm 2024”, ông Hiển nói.

Nhìn theo hướng này, ông Hiển cho rằng thị trường bắt đầu đi theo quỹ đạo an toàn, bền vững, đúng như vai trò của thị trường bất động sản đối với mọi nền kinh tế các nước. Đó không phải là một thị trường siêu lợi nhuận, nhưng là một thị trường quy mô lớn và bền vững để góp phần cho các ngành nghề khác phát triển.

Nhà đầu tư cần thời gian quan sát

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, trên thị trường hiện nay thanh khoản vẫn chậm. Trong toàn quý 1, nhà liền thổ TP.HCM giao dịch chỉ 42 căn, sụt giảm đến 76% so với quý 4/2022. Đối với căn hộ, chỉ có 1.300 căn,tăng 32%, có tín hiệu lạc quan. Tuy nhiên, tại thị trường Hà Nội, quý 1/2023 gần như không có dự án mở bán ở cả phân khúc nhà liền thổ và căn hộ.

Dù vậy, theo bà Trang nếu chỉ nhìn bất động sản nhà ở thì phản ánh thị trường không đủ khách quan khi các phân khúc khác như bất động sản thương mại, văn phòng, bất động sản công nghiệp… các phân khúc này vẫn sôi động khi nhu cầu thị trường cao. Tỷ lệ lấp đầy ở các phân khúc này lên đến 90%.

Bà Trang cũng cho biết thêm, trong quý 2 thị trường nhà ở vẫn còn trầm lắng. Dù Chính phủ đang rất quyết liệt có những giải pháp, chính sách được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn và phục hồi thị trường nhưng thị trường, nhà đầu tư cần thời gian quan sát.

Thị tường đang có điều chỉnh để điều chỉnh để thích hợp hơn, tập trung vào số đông người dùng

“Một trong những yếu tố tác động đến thanh khoản của thị trường hiện nay là lãi suất ngân hàng. Hiện nay lãi vay vẫn ở mức cao, hơn 10%, lãi suất huy động ở quý 1, có thời điểm lên 9,7-10%. Do đó, nhiều người có tiền lại cân nhắc gửi ngân hàng từ 6 tháng đến 1 năm”, bà Trang cho biết.

Theo quan sát của bà Trang, trước các cuộc khủng hoảng bất động sản, giá thường quá cao, tập trung ở các thị trường tính toán về tương lai quá dài. Tuy nhiên vẫn có sự khác biệt giữa giai đoạn khủng hoảng năm 2008 và hiện nay.

Cụ thể, ở chu kỳ trước các nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam vắng bóng. Tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam thời điểm đó chưa đủ thu hút họ, còn ở thời điểm hiện nay, dù thị trường khó khăn các nhà đầu tư ngoại vẫn thấy thị trường bất động sản Việt Nam hấp dẫn.

Bà Trang tin tưởng, dòng vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài cũng là một trong những động lực giúp khơi thông thị trường. Các nhà đầu tư đến đây tìm kiếm cơ hội đầu tư đang tìm kiếm bất động sản để phục vụ nhu cầu thực. Tuy nhiên, giá đất để phát triển bất động sản phục vụ nhu cầu thực đã quá cao. Nhà đầu tư ngoại khó khăn để thâm nhập và mở rộng thị trường.

Bên cạnh đó, Việt Nam đang đầu tư cơ sở hạ tầng mạnh mẽ, đô thị hóa xung quanh các thành phố vệ tinh có xảy ra nhưng nhà đầu tư ngoại quan tâm bao lâu thì quá trình này sẽ diễn ra như kỳ vọng.

“Thị tường đang có điều chỉnh để điều chỉnh để thích hợp hơn, tập trung vào số đông người dùng. Với một nền kinh tế đang phát triển, nhu cầu căn hộ cao cấp, siêu cao cấp là có nhưng phân khúc này khá nhỏ so với phần còn lại của thị trường”, bà Trang nói.