Lúng túng, bất cập trong quy định vốn pháp định

Xung quanh câu chuyện vốn pháp định vẫn còn có nhiều ý kiến trái chiều, thậm chí là đã có sự hiểu nhầm. Vậy thực chất vốn pháp định là gì, những quy định như vậy có cần thiết hay không?

Xung quanh câu chuyện “vốn pháp định” vẫn còn nhiều bất cập và lúng túng

Dự thảo Nghị định siết vốn pháp định

Luật Doanh nghiệp 2005 quy định vốn pháp định là mức vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật để thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, khái niệm này đã không còn đề cập trong Luật Doanh nghiệp 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản (có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2015). Tuy nhiên, việc quy định về vốn pháp định lại xuất hiện trong một số điều khoản của Luật.

Cụ thể, tại Khoản 1, Điều 10 quy định “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.” Trong đó, Khoản 2 quy định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”

Liên quan đến vốn pháp định tại dự thảo Nghị định Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản lại đưa ra quy định: Có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị. Đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh không thuộc diện quy định trên thì có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng.

Như vậy, dự thảo Nghị định này đã siết điều kiện về vốn pháp định hơn rất nhiều so với quy định của Luật. Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico, cho rằng quy định này là “trái với quy định của Luật” và đề nghị xem xét lại. Thực tế nếu theo đúng quy định này thì ngay cả nhưng đối tượng kinh doanh bất động sản không bị áp điều kiện vốn pháp định tối thiểu theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì lại bị áp vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng theo Dự thảo Nghị định này.

Lúng túng, gây hiểu nhầm và không cần thiết

Việc nâng vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là nhằm hạn chế tình trạng “tay không bắt giặc” của nhiều doanh nghiệp bất động sản diễn ra khá phổ biến trong thời gian qua. Tuy nhiên, việc siết lại này dường như “vơ đũa cả nắm” và thiếu những cơ sở rõ ràng. Khái niệm “Kinh doanh bất động sản” trong Luật bao gồm nhiều hình thức hoạt động như môi giới, tư vấn, cho thuê, cho thuê lại, quản lý… Trên thực tế những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này không cần đến vốn pháp định lớn.

Khoản 3, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 giao cho Chính phủ có quyền đưa ra điều kiện. Như vậy, những quy định trong dự thảo này thực tế không trái luật nhưng việc “siết” này nhìn ở góc độ thực tế thì là điều phi lí và không cần thiết. Hiện tại, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản đã có quy định yêu cầu chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư bất động sản phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu (15% hoặc 20%) trên tổng vốn đầu tư của dự án. Quy định này nhằm hạn chế “tay không bắt giặc”. Còn trong thực tế không có lí do gì để một cá nhân, gia đình có nhà trọ cho thuê, một người môi giới bất động sản buộc phải thành lập một doanh nghiệp có vốn điều lệ không dưới 20 tỷ đồng…

Liên quan đến “vốn pháp định” hiện nay vẫn còn không ít cách hiểu khác nhau. Trong bài viết “Chùn chân kinh doanh bất động sản sau ngày 1-7-2015” đăng ngày 16/03/2015 trên Thời báo Kinh tế Sài Gòn của Luật sư Phan Thị Ngọc Thắng cho rằng “Nếu xem vốn điều lệ là điều kiện của ngành nghề đầu tư, kinh doanh bất động sản thì điều kiện này không chỉ dừng lại ở điều kiện khi “thành lập” mà còn kéo dài suốt quá trình “hoạt động”. Không chỉ có vậy, vị LS Thắng còn nhận định “Vốn điều lệ lúc này có thể sẽ là một khoản vốn “chết” mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải “để dành” trong ngân hàng hoặc bằng một loại tài sản bất di bất dịch khác.”

Theo Quy định hiện nay căn cứ để xác định vốn pháp định chính là vốn điều lệ ghi trên giấy phép đăng ký kinh doanh, thực chất là vốn điều lệ ghi trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp. Như vậy, về bản chất vốn điều lệ kéo dài trong suốt quá trình hoạt động của doanh nghiệp và chính là vốn điều lệ ghi trên giấy đăng ký kinh doanh gần nhất. Tất nhiên, vốn điều lệ cũng không phải là “vốn chết” hay vốn “để dành” trong ngân hàng như lo ngại của Luật sư Thắng.

Trên thực tế, việc quy định vốn pháp định không giải quyết được mục tiêu vì có nhiều doanh nghiệp vốn chủ sở hữu thấp hơn nhiều so với vốn điều lệ do doanh nghiệp thua lỗ. Thậm chí có những doanh nghiệp vốn chủ sở hữu bị âm trong khi vốn điều lệ vẫn đáp ứng quy định. Trong khi đó, về mặt tài chính thì những doanh nghiệp này gần như đã phá sản. Như vậy, rõ ràng quy định về vốn pháp định là khác lạc hậu và không đáp ứng được điều kiện thực tế.

Tóm lại, xung quanh câu chuyện “vốn pháp định” vẫn còn nhiều bất cập và lúng túng. Ngay trong cả giới luật sư, những nhà soạn thảo chính sách cũng chưa có những quan điểm rõ ràng và một cách nhìn thấu đáo. Quản lý thị trường bất động sản mà còn vẫn loay hay xung quanh một quy định khá lạc hậu và thiếu những cơ sở vững chắc thì không những làm khó doanh nghiệp và còn có thể gây ra nhiều hiệu ứng tiêu cực đối với sự phát triển lâu dài của thị trường bất động sản.