Một lần nữa Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị khẩn về quản lý đất đai, trong đó việc “lấp” lỗ hổng trong cơ chế thu hồi đất là vấn đề cần ưu tiên hàng đầu.

Cơ chế thu hồi đất được mô tả bằng việc dễ hiểu là Nhà nước bằng một quyết định hành chính lấy đất của một hay một số người giao cho người khác, tiền đất đền bù và tiền thu từ việc giao đất cũng do nhà nước tự quyết định. Đây là cơ chế mà trong đó nguy cơ tham nhũng cực kỳ lớn.

40 móng biệt thự đang được thi công không phép đã bị phát hiện tại khu vực bán đảo Sơn Trà, nơi được mệnh danh là lá phổi xanh của thành phố Đà Nẵng.

Thuận lợi trong thu hút đầu tư?

Ở các nước đang phát triển trong khu vực Đông Nam Á cũng không còn cơ chế “thu của anh này giao cho anh kia” như vậy nữa. Ngay Trung Quốc, cơ chế này chỉ tồn tại ở một chừng mực nhất định, nhưng họ có những định giá, tính toán đảm bảo một cơ chế thỏa đáng cho người dân. Ở Việt Nam cơ chế này còn rất rõ.

Dự án đầu tư không phải chỉ đảm bảo lợi ích cho nhà nước, lợi ích cho nhà đầu tư mà phải đảm bảo lợi ích cho cả người có đất, người bị ảnh hưởng bởi dự án và cả cộng đồng bản xứ nơi có dự án.

Có rất nhiều ý kiến muốn bảo vệ cơ chế này được tiếp tục, bằng cách bảo đảm về nguyên lý đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giữ vai trò quyết định.

Người này sử dụng không tốt bằng người kia thì nhà nước lấy để giao cho người kia là hợp lý, thể hiện quyền lực của toàn dân. Và có như vậy, đất nước mới phát triển đúng hướng, mới vì lợi ích chung. Nhưng lập luận như vậy, thực ra cũng chứa đầy nghịch lý ở bên trong.

Lãnh đạo nhiều địa phương cũng nói rằng, đây là một “miếng võ” rất thuận lợi để thu hút đầu tư. Bởi có đất dễ dàng, sẽ có các dự án dồn đến, thúc đẩy tăng trưởng. Lập luận này nghe ra có vẻ hợp lý, nhưng sự thực là chúng ta cũng có thể có nhiều cách khác làm cho môi trường đầu tư tốt hơn, tăng trưởng bền vững hơn.

Trong các dự án, khi thu hồi đất, chúng ta luôn gặp phải sự phàn nàn của dân. Gần như 90% ý kiến người dân nói rằng số tiền nhận được đi mua một mảnh đất ở vị trí, điều kiện tương tự là không thể. Bên cạnh đó, những hỗ trợ cho người dân để khắc phục về sinh kế, ổn định đời sống ở nơi tái định cư chưa thỏa đáng. Tức là họ bị buộc phải thay đổi cuộc sống, nhưng chúng ta lại không tạo đủ điều kiện cho việc thay đổi đó diễn ra thuận lợi.

Người dân cũng phàn nàn cái cớ để thu hồi đất còn thiếu minh bạch. Ra một quyết định thu hồi - nhưng tại sao lại thu hồi của người này mà không thu hồi của người khác? Chỉ một số người đang phải hy sinh quyền lợi riêng của mình cho sự phát triển chung chứ không phải mọi người cùng hy sinh cho sự phát triển đó.

Có cái gì đó còn chưa rõ ràng từ quy hoạch cho đến chủ trương đầu tư, chủ trương thu hồi đất, giao đất. Đó là một vấn đề cần phải làm minh bạch. Ví dụ, chúng ta thấy thể hiện con đường đang đi thẳng, tự nhiên lại vẹo đi một tý.

Tạo cơ chế công khai minh bạch

Đánh giá sòng phẳng, chúng ta đã đạt tiến bộ khá nhiều trong quản lý đất đai nhưng chúng ta chưa thay đổi thỏa đáng từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường. Chúng ta đã cũng có bước đổi mới rất quan trọng về tài chính đất đai. Từ chỗ không có giá, đến năm 1993, chúng ta nhận thức đất có giá. Nhưng giá đất do nhà nước qui định chứ không chấp nhận giá thị trường.

Đến 2003, chúng ta chấp nhận giá đất theo giá thị trường. Nhưng đến nay giá đất do nhà nước qui định vẫn chưa ngang bằng giá thị trường. Khoảng cách xa nhất - như ở Hà Nội là 1 tỷ đồng/m2 ở Hàng Bài nhưng giá qui định có 81 triệu đồng/m2. Nơi cách nhau xa nhất đến 90%, nơi gần nhất khoảng cách đó cũng là 30%. Chúng ta nỗ lực lớn, nhưng hoàn toàn chưa đạt được yêu cầu của thị trường.

Trong các dự án thu hồi đất, nhất thiết phải có cơ chế đảm bảo quyền lợi bền vững cho người dân. Họ không thể chỉ được trả một cục tiền để rồi muốn đi đâu thì đi. Nguyên lý tốt nhất trên thế giới đã xác lập là phải gắn nhà đầu tư với nông dân về mặt quyền lợi, lợi ích. Và phải gắn mãi trong quá trình dự án đó, từ khi triển khai cho đến khi dự án đó thu lợi.

Ví dụ trên thế giới, người ta dùng cơ chế thuê đất. Tức là nhà đầu tư chỉ được thuê đất của người đang sử dụng đất, thuê đúng trong niên hạn mà dự án đó vận hành. Nếu dự án được phê duyệt 50 năm thì nhà đầu tư thuê đất của nông dân 50 năm, trong quá trình anh vẫn phải trả tiền thuê đất cho người nông dân.

Chủ đầu tư phải thuê nông dân làm việc trong dự án đó, tất nhiên nông dân phải học thêm. Tức là dự án đầu tư không phải chỉ đảm bảo lợi ích cho nhà nước, lợi ích cho nhà đầu tư mà phải đảm bảo lợi ích cho cả người có đất, người bị ảnh hưởng bởi dự án và cả cộng đồng bản xứ nơi có dự án.

Có một cơ chế rất quan trọng, khi chuyển đổi đất từ khu vực nông nghiệp sang đất đô thị, người ta có thể kết hợp việc thu hồi đất với việc qui hoạch khu đất mới cho tất cả những người mất một diện tích lớn đất phi nông nghiệp, với giá trị tăng lên rất nhiều. Để ngoài việc nhận một khoản đền bù, họ vẫn còn một phần đất ở đô thị sẽ hình thành. Cơ chế này hầu hết các nước đang làm và đều chấp nhận, nhưng ta thì gần như chưa triển khai được gì.

Hiện nay tất cả các cơ chế kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm về đất đai nói chung, chúng ta đều có cả. Giám sát từ Trung ương đến địa phương, từ Hội đồng nhân dân đến các sở, ban, ngành… xử lý từ vi phạm hành chính đến hình sự.

Chế tài xử lý cũng rất nghiêm khắc. Vấn đề ở đây là từ phía những người có trách nhiệm phải làm sao tạo được một cơ chế công khai minh bạch trong tất cả các quá trình thanh tra, xử lý sai phạm về đất đai. Đặc biệt, xử lý không có vùng cấm đối với các sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai.

Mở rộng hạn điền, tích tụ ruộng đất

Việc mở rộng hạn điền và xem xét cho phép tích tụ ruộng đất được xem là một bước tiến bộ, nhưng vẫn còn nhiều tranh cãi và không ít băn khoăn trong giới chuyên gia cũng như những người làm chính sách.

Chủ trương của Chính phủ trong việc mở rộng hạn điền và xem xét cho phép tích tụ ruộng đất được xem là một bước tiến bộ, vượt qua nỗi ám ảnh một thời người nông dân bị bóc lột, thế nhưng vẫn còn nhiều tranh cãi và không ít băn khoăn trong giới chuyên gia cũng như những người làm chính sách.

Nhiều người cho rằng mở rộng hạn điền có thể là tiền đề tiến tới tư hữu hóa đất đai, như vậy nông nghiệp mới đi vào sản xuất lớn, mới có điều kiện cơ giới hóa, nâng cao năng suất và chất lượng, hạ giá thành sản phẩm.

Theo điều 129 Luật Đất đai năm 2013, hạn mức giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không quá 3ha.

Luật này cũng cho phép các hộ gia đình được tích tụ đất đai không quá 10 lần hạn mức, tức không quá 30 ha. Chính sách hạn điền trước hết là quản lý đất đai vì mục đích công bằng giữa tất cả nông dân, thứ hai là để ngăn chặn việc hình thành “địa chủ mới” không trực tiếp lao động mà chỉ dùng đất để thu lợi.

Quy định như vậy nhưng trong thực tế, hạn điền đã bị vượt qua mấy năm nay, có trường hợp người làm nông nghiệp ở Long An đã sử dụng cả ngàn hécta mà chẳng ai bị mang tiếng là địa chủ mới. Người tích tụ ruộng đất ngày hôm nay không như thời xa xưa là để thu tô, bóc lột.

Thời thế đã khác nhiều rồi. Có những nơi người ta tích tụ vài ba trăm hécta nhưng không công khai. Họ không phải là địa chủ. Họ nắm sổ đỏ tức quyền sử dụng đất trong hạn điền của người nông dân, vừa trả tiền thuê đất vừa thuê người nông dân làm việc trên chính mảnh đất của mình. Đó là những người đầu tư có trình độ quản lý tốt, có vốn, có đầu ra, cuối niên vụ họ chia lời, tức là mang lại lợi ích cho nhiều phía: chủ đầu tư, nông dân và nền kinh tế.

Đây chính là tiền đề cho một sự cải cách thể chế đất đai cũng như sản xuất nông nghiệp mà các cơ quan làm chính sách cần nghiên cứu thấu đáo để đưa vào luật pháp sau này.

Giáo sư Võ Tòng Xuân, nhà nông học nổi tiếng phân tích một cách dễ hiểu rằng ưu điểm của tích tụ là công khai hóa và chính thức hóa vấn đề. Ở một nước mà 70% số dân sống ở nông thôn, 50% người làm nông nghiệp như Việt Nam thì đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng nhất.

Nếu quá trình tích tụ ruộng đất diễn ra chính thức, theo dự báo của các chuyên gia thì trong tương lai chỉ còn 5 – 10% lao động làm việc trong nông nghiệp thay vì 50% như hiện nay. Tất nhiên trong điều kiện nền kinh tế phát triển tốt, số lao động nông nghiệp dôi dư sẽ được thu hút vào các lĩnh vực hoạt động khác.

GS Đặng Hùng Võ (DĐDN)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.