CafeLand - Sau khi trì hoãn hơn 5 tháng, NHNN đã ban hành Thông tư 11/2013/TT-NHNN để thực hiện Nghị quyết 02 của Chính phủ. Điều này được rất nhiều người trông đợi và cho rằng đây sẽ là liều thuốc để vực dậy thị trường bất động sản. Tuy nhiên, soi vào chúng ta thấy có rất nhiều nghịch lý trong gói kích cầu này.

Những nghịch lý của gói kích cầu 30 nghìn tỷ đồng cho thấy khó kỳ vọng nhiều vào hiệu quả của nó đối với tổng thể nền kinh tế và thị trường bất động sản. Ảnh: Nguyên Khôi

Chính sách tiền tệ hay tài khóa

Về mặt lý thuyết chính sách tài khóa do Chính phủ điều hành bằng các giải pháp tài khóa như chi tiêu chính phủ, thay đổi tỷ lệ thu thuế hoặc trợ cấp. Chính sách tiền tệ do NHTW điều hành bằng cách thay đổi lãi suất chiết khấu, nghiệp vụ thị trường mở và thay đổi dự trữ bắt buộc.

Việc đặc cách một đối tượng nào đó mua nhà với lãi suất thấp hơn lãi suất thị trường đáng ra là một chính sách tiền tệ do Chính phủ thực hiện. Chính phủ phải dùng tiền ngân sách để bù đắp lãi suất cho vay với lãi suất thị trường. Tuy nhiên, NHNN lại gián tiếp cho người dân vay tiền mua nhà và công ty bất động sản vay đầu tư thông qua trung gian là 5 NHTM nhà nước. Rõ ràng ở đây không có sự rạch ròi giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ.

Ai bù cho khoảng chênh lệch lãi suất

Theo quy định Thông tư 11 thì lãi suất cho các đối tượng vay tối đa chỉ bằng 50% lãi suất thị trường và tối đa không quá 6%. Như vậy, mức chênh lệch lãi suất này ai sẽ là người chịu? Câu trả lời là chính tiền in của NHNN trợ cấp cho chênh lệch này. Giả sử, số tiền giải ngân là 30 nghìn tỷ đồng, thì với mức chênh lệch lãi suất là 6% thì rõ ràng những người vay tiền đã được hưởng 1.800 tỷ đồng trong năm đầu tiên.

Giả sử một người mua nhà nào đó được vay 500 triệu đồng để mua nhà, năm đầu tiên họ sẽ chỉ trả số tiền lãi là 30 triệu, trong khi đó đáng ra họ phải trả theo giá thị trường là 60 triệu (lãi suất 12%) như vậy là họ được 30 triệu.

Số tiền chênh lệch này chính là tiền được “in ra” bởi NHNN, đồng nghĩa với toàn bộ nền kinh tế “trợ cấp” lại cho những người vay tiền.

Lách luật?

Điều 11 và Điều 12, Luật NHNN 2010 quy định về Tái cấp vốn chỉ được cung ứng vốn trong ngắn hạn và làm phương tiện thanh toán cho tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trong gói kích gói 30 nghìn tỷ đồng này việc tái cấp vốn lại được tự động gia hạn và vay trong 10 năm. Bên cạnh đó, thì vốn cũng không phải dùng làm phương tiện thanh toán mà là để cho vay đầu tư.

Về lãi suất tái cấp vốn cũng không phải là lãi suất thông thường mà lãi suất rất đặc biệt. Lãi suất tái cấp vốn bây giờ là 7%, trong khi đó lãi suất tái cấp vốn đối với khoản vay này chỉ có 4,5%. Hơn nữa, NHNN còn đưa ra một lời hứa là lãi suất sẽ không quá 4,5%, trong khi đó thực tế có lúc NHNN đã tăng lãi suất tái cấp vốn lên 15%. Mức chênh lệch này là một điều hết sức nghịch lý.

Tại sao lại phân biệt đối tượng cho vay?

Theo Thông tư 11 của NHNN và Thông tư 07 của Bộ xây dựng, thì đối tượng vay được quy định rất rõ là công chức, viên chức và lực lượng vũ trang và những người có thu nhập thấp. Như vậy, rõ ràng đã có sự phân biệt giữa khu vực công và khu vực tư.

Vậy tại sao lại có sự phân biệt này? Có phải đối tượng là công chức vay sẽ an toàn hơn hay họ là đối tượng “nghèo” cần được Chính phủ trợ cấp để mua nhà.

Nghịch lý quy định mức vay và thời gian vay tối thiểu?

Tại khoản 3 điều 3 quy định “Ngân hàng quy định mức vốn tối thiểu của khách hàng tham gia vào dự án, phương án vay nhưng không vượt quá 20% phương án vay đối với khách hàng quy định tại khoản 1 điều này và không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án, phương án vay vốn của khách hàng quy định tại khoản 2 điều này. Trường hợp khách hàng thuê mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ 20% giá trị căn nhà thuê mua thì ngân hàng không quy định mức tối thiểu”.

Tại Điều 5 quy định thời hạn cho vay “Thời hạn cho vay đối khách hàng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà thương mại tối thiểu là 10 năm”.

Theo quy định này thì có thể hiểu người mua vay tối thiểu 80% vốn mua nhà, thời hạn tối thiểu là 10 năm, còn doanh nghiệp vay tối thiểu 70% số tiền đầu tư cho dự án. Đây không hiểu là một sự nhầm lẫn của những người soạn thảo văn bản hay không, vì thông thường để đảm bảo an toàn cho ngân hàng thì quy định từ khách hàng phải có tối thiểu là số tiền nào đó. Thông thường số vốn tự có của khách hàng mua nhà hay làm dự án phải tối thiểu là 30% giá trị căn nhà, hay dự án.

Với quy định này thì khoản vay vừa không đảm bảo an toàn bởi rủi ro người vay không trả được nợ. Quy định mức trợ cấp tối thiểu chứ không phải tối đa, tức là ép người mua nhà được hưởng ưu đãi càng nhiều càng tốt. Điều này còn làm rủi ro tăng thêm và chỉ trợ cấp được một số ít người hơn.

Tóm lại: Thông tư vô cùng quan trọng như vậy lại có nhiều điều bất hợp lý. Trong đó có những nghịch lý dường như là cố ý để “lách” quy định hiện hành. Tuy nhiên, có nghịch lý rất khó hiểu là quy định mức tối thiểu mà khách hàng phải vay để mua nhà và mức năm tối thiểu phải vay. Tất cả điều đó cho thấy khó kỳ vọng nhiều vào hiệu quả gói 30 nghìn tỷ đối với tổng thể nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Hồ Xung
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Phản Biệt     Ykien - 01/06/2013 12:12 PM     Trả lời

Thực ra với quy định quan trọng thế này không thể đánh giá hồ đồ theo hiểu biết một cá nhân nhân xét bất hợp lý được. Tại sao lại bảo đổi tượng công chức lại không hợp lý? Tại sao bảo tỷ lệ cho vay 70/30 hay 80/20 lại bất hợp lý? bó tay ông Ho Xung này!

 (0 (0)

Trả lời
Lại Một Biện Pháp "chống Tham Nhũng"     Ngô Huy Biện - 29/05/2013 9:02 AM     Trả lời

Đúng là những quy định phi lý nhằm thúc đẩy đầu cơ BĐS chứ không nhắm đến giải quyết vấn đề dư hàng mà không có người mua: Đại gia BĐS, trong đó có người là cán bộ viên chức, dư tiền trả ngay 100% giá nhà mua, nhưng họ sẽ gửi tiền tiết kiệm và vay đến 100% để mua nhà, lãi tiền gửi tiết kiệm dư để họ trả lãi tiền mua nhà, 10 năm sau, họ có thể bán nhà với giá đắt chốt lời. Đại gia BĐS thì vẫn ung dung đi vay rẻ để mà bán nhà giá đắt. Rút cuộc những ai không bon chen vô được sẽ chịu tác động lạm phát của biện pháp bơm tiền này.

 (0 (0)

Trả lời
Nhầm Rồi     Trang Nguyen - 27/05/2013 3:46 PM     Trả lời

Bác này tính toán nhầm nhọt sang trồng trọt kiểu gì thế ? Vay 1 tỷ, lãi 6%/năm thì một năm trả lãi 60 triệu/năm chứ sao lại ra 700 triệu/năm được. Quá là cho vay nặng lãi à

 (0 (0)

Trả lời
Khổ!!!     Anh Bình - 27/05/2013 12:07 PM     Trả lời

Đương nhiên là người đi vay có lợi là vay càng nhiều càng tốt nhưng mà làm vậy thì không ổn ở chổ tại sao quy định vậy. Đứng nói là để ngân hàng đếm tiền một lẩn cho nó tiện nhà, đềm lắc nhắc mất công. Khổ !!!

 (0 (0)

Trả lời
Vay Càng Nhiều Càng Lợi     Thanh Sơn - 27/05/2013 10:55 AM     Trả lời

Thật ra là vay càng nhiều càng lợi chứ. Bác chỉ phải vay lãi suất 6% dại gì mà không vay. Nếu có đủ tiền mua nhà vẫn đi vay vì mang số tiền mình có đi gửi ngân hàng lấy 10%,hưởng chênh lệch 4% không ngon à. Vạy tại sao NHNN lại đưa ra quy định khó hiểu này? Đó mới là điều cần bàn.

 (0 (0)

Trả lời
Quê Hương Là Chùm Khế Ngọt!!!!     Việt Nam Quê Hương Tôi !!! - 27/05/2013 10:45 AM     Trả lời

Nếu phân biết đối tương vay là thấy không ổn và phức tạp. Quy định vay tối đa để tiết kiệm ngân sách cho người khác vay, đây quy định ngược lại vay tối thiểu thì có nghĩa nếu có tiền rồi cần vây chút ít thì giờ phải vay nhiều hơn. Với kiểu này rất khó đến người dân mà làm đáo hạn cho DN thì chết !!!

 (0 (0)

Trả lời
Ai Vay Được     Tý - 27/05/2013 9:26 AM     Trả lời

cứ bảo là dân được vay mua nhà với lãi suất thấp, nhưng lãi suất 6%/năm, nếu vay 1 tỷ thì lãi cũng hơn 700 triệu 1 năm chứ chả chơi, đã thu nhập thấp thì làm sao có bao nhiêu đó tiền mà trả lãi. Tôi thấy gói tín dụng này không có tác dụng gì nhiều đối với người mua nhà.

 (0 (0)

Trả lời
Lộ Tẩy Mục Đích     Hùng Dũng - 26/05/2013 6:24 PM     Trả lời

Đúng ra là cứu mấy đại gia bất động sản thôi chứ. Cách làm thì rõ ràng là bơm tiền rồi.

 (0 (0)

Trả lời
Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.