BSC: Thách thức hiện tại của thị trường bất động sản là hệ quả của lệch pha cung – cầu và sử dụng đòn bẩy quá mức

Ảnh minh hoạ.

Nhu cầu thực chưa được đáp ứng

Theo BSC, từ sau năm 2018, cơ cấu danh mục sản phẩm dần dịch chuyển sang phân khúc cao cấp chủ yếu vì (1) công tác cấp phép dự án mới chững lại do các quy định, luật thay đổi nhưng chưa có hướng dẫn rõ ràng về thủ tục hành chính, (2) các doanh nghiệp bất động sản hướng đến việc phát triển các dự án dần cao cấp hơn để duy trì lợi nhuận hoặc chuyển sang các thị trường lân cận thành phố lớn.

Theo số liệu từ Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, tổng cung ra thị trường năm 2022 đạt khoảng 48.500 sản phẩm (giảm 10% so với năm trước), nguồn cung căn hộ cao cấp tăng 17% so với năm trước trong khi nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân giảm lần lượt -30% so với năm trước và -60% so với năm trước.

Giá bán căn hộ bình quân tiếp tục gia tăng (+12% so với năm trước tại TP HCM và +23% so với năm trước tại Hà Nội) dẫn dắt bởi phân khúc cao cấp, tuy nhiên số lượng giao dịch thấp cho thấy thị trường tương đối trầm lắng.

Theo BSC, nếu như trong nửa đầu năm 2022, tỷ lệ hấp thụ luôn đạt 60-70% dù có đến hơn 16.000 sản phẩm mới tại TPHCM và 8.000 sản phẩm mới tại Hà Nội, bước sang nửa sau năm 2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 35% trong quý 3/2022 và 18-21% trong quý 4/2022 dù tổng số lượng sản phẩm mới trong 6 tháng cuối năm giảm -75% so với nửa đầu năm 2022 tại TP HCM và giảm -61% so với nửa đầu năm 2022 tại Hà Nội.

Các doanh nghiệp tận dụng tối đa đòn bẩy tài chính để mở rộng quỹ đất và quy mô trong thời kỳ “tiền rẻ”

Trước tình hình xin chủ trương đầu tư, cấp phép dự án mới gặp nhiều khó khăn, các thương vụ mua bán sáp nhập dự án bất động sản liên tục bùng nổ, giúp cho ngành bất động sản vươn lên vị thế dẫn đầu về giá trị thương vụ mua bán sáp nhập.

Tổng giá trị thương vụ mua bán sáp nhập ngành bất động sản trong giai đoạn 2020-9 tháng đầu năm 2022 đạt 8,3 tỷ USD (cao gấp 5,2 lần so với giai đoạn 2018-2019), theo thông kê của BSC.

Xu hướng quỹ đất được thâu tóm là dịch chuyển nguồn cung, quỹ đất từ nội thành với quỹ đất còn lại rất hạn chế sang các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận với quỹ đất lớn, kỳ vọng vào hạ tầng kết nối sẽ sớm phát triển.

Lệch pha cung cầu và sử dụng đòn bẩy quá mức

Đòn bẩy là công cụ chính trong việc tài trợ vốn cho dự án, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp, qua đó tiềm ẩn rủi ro khi thanh khoản doanh nghiệp bất động sản gặp vấn đề. Theo BSC, bên cạnh yếu tố “tiền rẻ” và nhu cầu đầu tư của các cá nhân cao, cơ cấu nợ vay dịch chuyển sang trái phiếu doanh nghiệp còn bởi vì các dự án chưa đầy đủ điều kiện pháp lý khiến doanh nghiệp khó tiếp cận vốn vay ngân hàng.

Dù vậy, thời kỳ “tiền rẻ” đã kết thúc, các doanh nghiệp bất động sản đang trải qua giai đoạn thiếu hụt thanh khoản khi các nguồn huy động vốn đều ít nhiều gặp vấn đề: (1) Công tác bán hàng gặp nhiều khó khăn vì tâm lý tiêu cực của thị trường, sản phẩm chưa đáp ứng nhu cầu thực, cả doanh nghiệp và người mua nhà đều phụ thuộc vào vốn vay trong khi (2) Tín dụng vào lĩnh vực bất động sản vẫn được kiểm soát chặt chẽ, (3) Các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu/cổ phiếu không thuận lợi, (4) Lãi suất tăng cao và (5) Điểm rơi trái phiếu đáo hạn tập trung vào 2023-2024.

Doanh nghiệp bất động sản khó huy động nguồn vốn từ khách hàng vì niềm tin của người mua nhà giảm, nhu cầu thực chưa được đáp ứng, nhu cầu đầu tư giảm mạnh và hạn chế trong việc tiếp cận khoản vay.

Các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu và cổ phiếu gặp nhiều “cơn gió ngược chiều”. Trong năm 2022, thị trường bất động sản đón nhận các thông tin từ việc (1) “thanh lọc thị trường” và (2) sai phạm trong việc phát hành trái phiếu của các tập đoàn bất động sản hàng đầu, khiến cho hoạt động phát hành trái phiếu cũng tương đối trầm lắng. Trong năm 2022, phát hành TPDN bất động sản đạt 50.427 tỷ VND (giảm -79,1% so với cùng kỳ năm trước), trong đó quý 4/2022 chỉ đạt 280 tỷ đồng (giảm -99,7% so với cùng kỳ năm trước).

Áp lực thanh khoản rất lớn vì điểm rơi đáo hạn trái phiếu tập trung vào năm 2023-2024. Quy mô đáo hạn TPDN của các doanh nghiệp bất động sản năm 2023 tăng gần 80% so với 2022 và chiếm 49% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường. Mặc dù hoạt động mua lại trái phiếu doanh nghiệp diễn ra tích cực trong năm 2022, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong 2 năm tới vẫn rất lớn, đặc biệt là vào quý 2-quý 3/2023 và quý 1/2024.

Môi trường lãi suất cao sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến cả các doanh nghiệp phát triển bất động sản và người mua nhà. Lãi suất cho vay trung bình đã tăng mạnh trong nửa cuối năm 2022 từ mức 8%-9%/năm lên 12,5%/năm trong năm 2022 và dự kiến sẽ tiếp tục duy trì mức nền cao trong năm 2023 trong bối cảnh chính sách tiền tệ của nhiều nước đang thắt chặt trong cuộc chiến chống khủng hoảng lạm phát. Môi trường lãi suất tăng đặc biệt tiêu cực với cả khách hàng và doanh nghiệp bất động sản.

Đối với người mua nhà: với giả định (1) kỳ hạn vay mua nhà là 25 năm, gốc lãi chia đều hàng tháng, (2) lãi suất đầu năm 2022 là 9%/năm và (3) lãi suất cuối năm 2022 là 12,5%/năm, BSC ước tính số tiền phải trả hàng tháng có thể tăng trên 29,9%. Trong khi đó, các ngân hàng thường chỉ chấp nhận cho vay mua nhà đối với các trường hợp có tỷ lệ tiền góp hàng tháng/thu nhập trung bình hàng tháng dưới 50%. Điều này làm giảm khả năng tiếp cận khoản vay của người mua nhà.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, bên cạnh việc số lượng giao dịch giảm khi người mua nhà bị ảnh hưởng, chi phí lãi vay sẽ tăng khoảng 38,9% và các doanh nghiệp phải áp dụng các chương trình chiết khấu để kích cầu.

Tái cấu trúc để tồn tại trong giai đoạn khó khăn

BSC dự báo, giai đoạn 2023-2024 vô cùng thử thách đối với thị trường bất động sản, các doanh nghiệp sẽ phải thực hiện tái cấu trúc toàn diện bao gồm (1) tái cấu trúc nợ vay, (2) tái cấu trúc danh mục sản phẩm và chính yếu sẽ là (3) chờ đợi tháo gỡ nút thắt pháp lý, nhất là thông qua Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi.

Tái cấu trúc nợ vay bao gồm thoái vốn một số dự án hoặc tìm kiếm một đối tác chiến lược có nền tảng tài chính và năng lực quản trị tốt, tối ưu hóa chi phí vận hành (cắt giảm nhân sự, từ bỏ các mảng kinh doanh kém hiệu quả). Đặc biệt, Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi kỳ vọng sẽ mang lại những giải pháp giảm tải áp lực đến trái phiếu đáo hạn bao gồm giãn nợ/hoán đổi tài sản thông qua đàm phán thương lượng.

Tái cấu trúc danh mục sản phẩm thông qua đẩy mạnh triển khai các dự án đáp ứng nhu cầu nhà ở thực, triển khai các chương trình chiết khấu phù hợp hoặc bán tài sản ở cấp dự án/cổ phần tại các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án với mức giá hợp lý. Việc định vị chưa đúng phân khúc sản phẩm, tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, phân khúc đầu tư ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, theo BSC.

BSC cho rằng xu hướng sụt giảm giá trị mở bán mới vẫn sẽ tiếp tục trong thời gian tới khi các dự án hiện tại đa số là phân khúc cao cấp chưa đáp ứng nhu cầu thực, khả năng triển khai dự án mới của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, tình hình thắt chặt tín dụng và bất ổn về kinh tế vĩ mô. Tuy vậy, đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh và quản trị công ty tốt có thể gia tăng quỹ đất với chi phí hấp dẫn.

BSC tin rằng ngành bất động sản đang bước vào giai đoạn ảm đạm tạm thời, giai đoạn tái cấu trúc toàn diện để sẵn sàng đón đợi chu kỳ tiếp theo của ngành. Triển vọng trong dài hạn tích cực khi nhu cầu nhà ở thực vẫn cao và nguồn cung dần được “cởi trói” nhờ vào (1) tiến độ hoàn thiện pháp lý được đẩy mạnh, thị trường hướng đến sự minh bạch, lành mạnh, tăng tính bền vững thông qua Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, Luật đất đai sửa đổi và Quyết định số 1435/QĐ-TTg, (2) hạ tầng kết nối được phát triển đồng bộ sẽ dần kéo nhu cầu thực sang các khu vực ngoại thành, giảm tải áp lực cho các thành phố lớn nơi quỹ đất còn lại rất hạn chế.