Tư vấn việc mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng

Xin luật sư cho biết khi mua nhà này thì có rủi ro gì không? Tôi phải làm gì để hạn chế rủi ro có thể xảy ra. Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

tonykieu24@...

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ Luật Dân sự 2015, nếu không có sự đồng ý từ phía ngân hàng thì dù bên thế chấp có đồng ý bán tài sản nhưng vẫn không có quyền bán. Nếu ngân hàng nhận thế chấp đồng ý thì bên thế chấp mới có quyền bán ngôi nhà đang là tài sản thế chấp tại ngân hàng.

Khi quyết định mua nhà đang thế chấp ngân hàng cũng là lúc người mua phải đối mặt với những rủi ro nhất định.

Thứ nhất: Khi thế chấp thì sổ đỏ được ngân hàng lưu giữ nên người mua có thể không nắm được chính xác các thông tin liên quan đến thửa đất và ngôi nhà muốn mua;

Thứ hai: Có thể có tranh chấp giữa các đồng sở hữu dẫn đến việc mua bán gặp khó khăn…

Vì thế, để tránh những rủi ro không đáng có khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng, người mua cần lưu ý những điều sau:

– Nếu biết chính xác nhà đang được thế chấp, cần yêu cầu tiến hành giao dịch 3 bên: bên bán, bên mua và ngân hàng, bao gồm những bước sau:

Bước 1: Bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng đó và yêu cầu ngân hàng phong toả tài khoản.

Bước 2: Các bên gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp (ngân hàng), bên thứ ba nhận mua tài sản thế chấp sẽ cùng ký với nhau Biên bản thoả thuận ba bên. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản và chỉ tiến hành mở phong tỏa tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.

Bước 3: Bên thế chấp tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thoả thuận ba bên.

Trường hợp số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, người mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán. Bên bán và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.

Sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ với ngân hàng thì các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng và sang tên tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản.