Rủi ro khi mua nhà có diện tích sử dụng nhỏ hơn diện tích thực tế?

Trong giấy chứng nhận, có vẽ đường biên của nhà trên thửa đất, nhưng nó không phù hợp với hiện trạng nhà hiện tại (nhà đã được xây lại 1 lần, nhưng không được cập nhật trong giấy chứng nhận).

Thêm vào đó, vì lý do tài chính, chủ nhà đã bán 1m đất cho nhà bên cạnh, vì vậy thửa đất hiện tại chỉ còn 3x11m. Việc mua bán này là sang tay và không được thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên.

Vậy xin hỏi, nếu tôi mua căn nhà đó, khi ra công chứng thì có được chấp thuận không? Nếu tôi muốn đổi sổ hồng mới thì có được không? Sau này nếu tôi cần xây lại nhà, thì cần xin giấy phép xây dựng nhưng chỉ trong diện tích 3x11m phải không?

Liệu có bất kỳ rắc rối phát sinh sau này hay ko? Chân thành cảm ơn!

lienttuong1986@...

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty Luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Kể từ thời điểm 1/7/2004 khi Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực, tất cả các hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay hoặc giao dịch bằng miệng đều không được công nhận.

Điều 127 Khoản 1 Điểm b Luật Đất đai 2003 (Sửa đổi, bổ sung 2009) quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Điều 167 Khoản 3 Điểm a Luật Đất đai 2013 cũng quy định: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, giao dịch được thực hiện giữa gia đình chủ đất và người hàng xóm không đúng hình thức nên không được pháp luật công nhận.

Do vậy, trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đối với 3*11m đất nêu trên, các bên vẫn phải tiến hành thủ tục tách thửa theo quy định của pháp luật trên cơ sở toàn bộ thửa đất nếu trên theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đất. Tuy nhiên, việc tách thửa phải tuân thủ theo quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Bạn tìm hiểu thêm quy định về điều kiện tách thửa tại địa phương.