Nếu có tiền hãy đầu tư bất động sản Mỹ

Lãi suất ở Mỹ đang là hoặc gần các mức thấp lịch sử. Nguồn: ieconomics

Lãi suất ổn định hoặc không cao như các nhà đầu tư lo ngại

Bất động sản và REITS (Quỹ đầu tư bất động sản) đặc biệt nhạy cảm với lãi suất vì chúng ảnh hưởng đến lợi nhuận và cạnh tranh với trái phiếu. Khi lãi suất và trái phiếu tăng, REITS buộc phải thắt chạy điều kiện cho vay vì những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra. Và điều này chắc chắn làm cho các nhà đầu tư rút vốn khỏi thị trường.

Nhưng gần đây, dữ liệu kinh tế Mỹ cho thấy GDP từ đầu năm chỉ tăng 0,2 % và lãi xuất vẫn ở mức thấp chưa từng có. Điều đó kết hợp với chính sách cho vay nới lỏng của Fannie Mae (Hiệp hội vay thế chấp quốc gia) và Freddie Mac (Tập đoàn vay mua nhà trả góp liên bang) đảm bảo lãi xuất, thế chấp mua nhà ở mức cố định, và tiếp tục hỗ trợ thị trường bất động sản tăng trưởng.

Đồng đô la mạnh và an toàn với các nhà đầu tư nước ngoài

Trong khi lãi suất thấp thì đồng đô la (USD) vẫn tiếp tục tăng giá, đây là điểm hấp dẫn đang thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào bất động sản Mỹ. Shahzad Janab, một nhà đầu tư đến từ Dubai cho biết, đồng USD đang tăng giá so với các đồng tiền của các nước phát triển như Úc hay Canada và kể cả so với đồng tiền của nhiều thị trường mới nổi. Đặc biệt, USD chưa bao giờ tăng giá mạnh như hiện nay kể từ năm 1981. Điều này làm cho giá trị bất động sản Mỹ ngày một tăng lên cộng với lãi suất thế chấp giảm, điều kiện cho vay mua bất động sản mở rộng làm cho thị trường bất động sản Mỹ và đặc biệt là bất động sản New York trông đặc biệt hấp dẫn. Công ty của ông Janab bắt đầu mua bất động sản Mỹ vào năm 2014 và bán ra vào đầu năm nay, thu về lợi nhuận 40%.

Phần đông người dân Mỹ có xu hướng thuê nhà ở

Dân cư ở Mỹ ngày nay chia ra 2 thế hệ rõ ràng, Baby bombers (những người sinh ra trong những năm 1946 – 1964) và Millennial (thế hệ sinh ra trong giai đoạn đầu thập niên 1980 đến cuối thập niên 1990). Cả hai thế hệ này với những nhu cầu riêng về nhà ở đang tạo ra xu hướng bất động sản mới.

Thomas Briggs, một nhà quản lý quỹ đầu tư và phát triển bất động sản ở khu vực Đông Bắc và Florida cho hay những người Baby boobers giờ đây gần như đã nghỉ hưu và mong muốn có những ngôi nhà lớn hoặc biệt thự để nghỉ dưỡng, nuôi dạy con cái. Vì vậy, họ có xu hướng mua nhà ở vùng ngoại thành phố. Xu hướng này đang đẩy giá bất động sản cao cấp ở vùng ngoại ô New York, San Francisco tăng lên một cách chóng mặt.

 Millennial đang có xu hướng trở thành người đi thuê nhà. Nguồn: Morgan Stanley Research 

Các Millennial lại không đi theo hướng của thế hệ trước. Họ trì hoãn việc mua một căn nhà và từ chối việc đến sống ở vùng ngoại ô. Họ có xu hướng thuê nhà dài hạn tại trung tâm thành phố hoặc thậm chí sống chung với cha mẹ của họ. Nguyên nhân là do những gì đã xảy ra với thị trường bất động sản Mỹ năm 2009 vẫn còn là bài học quá lớn, không sở hữu nhà ở là cách duy nhất để tích lũy của cải và đạt được sự ổn định. Ngoài ra, các Millennial đều gặp khó khăn về tài chính vì gánh nặng từ các khoản vay sinh viên và tỉ lệ thất nghiệp ngày càng cao.

Nhà giàu từ các nước muốn sống tại Mỹ ngày càng nhiều

Trong hai thập kỷ qua do toàn cầu hóa, đổi mới công nghệ, nhiều thị trường mới nổi và nhiều tỷ phú xuất hiện. Ví dụ, chỉ đứng sau Mỹ, Trung Quốc có 2.378.000 hộ gia đình triệu phú trong năm 2013, tăng 82% so với năm trước và gần như gấp đôi so với 1.240.000 hộ gia đình triệu phú tại Nhật Bản (theo báo cáo của nhóm nghiên cứu Boston - BCG vào năm 2014). Mối quan tâm của các triệu phú đô la này là làm thế nào bảo quản tài sản an toàn khi thay đổi nhà cầm quyền hoặc nguy cơ chiến tranh. Hầu hết họ đều "cảm nhận" Mỹ là nơi thích hợp nhất để chuyển dịch tài sản.

Kết quả là, chúng ta thấy một dòng tiền chảy liên tục vào Mỹ. Và thay vì chọn đầu tư vàng trong các ngân hàng như trước đây thì các tỷ phú này lại lựa chọn đầu tư bất động sản. Kết quả là, giá bất động sản tại vùng "Crown Jewels - viên ngọc quý" ở Mỹ như New York, Miami và Los Angeles đang bị đẩy lên cao và sẽ tiếp tục tăng trong tương lai gần.

Việc mở rộng toàn cầu của các tổ chức đầu tư nước ngoài và công ty tài chính hỗ trợ cho bất động sản Mỹ tăng trưởng.

Theo truyền thống, chính phủ Mỹ thống trị các dịch vụ tài chính với các nhà quản lý đầu tư, bảo hiểm và tài sản hàng đầu cư trú ở đây. Bức tranh đó đã thay đổi. Những quỹ đầu tư thuộc quyền quản lý của các chính phủ nước ngoài, các công ty bảo hiểm, ngân hàng đầu tư và các quỹ hưu trí từ Trung Quốc, Trung Đông, Mỹ Latin đang giữ hàng nghìn tỷ USD trong các ngân hàng của Mỹ. Các nhà đầu tư này đang tìm cách can thiệp và thay đổi một phần kinh tế Mỹ theo hướng có lợi cho mình. Một trong số đó là lợi dụng ảnh hưởng kinh tế để mua những dự án bất động sản có giá trị.

Ví dụ, gần đây chính phủ Trung Quốc yêu cầu các công ty bảo hiểm của mình tại Mỹ đầu tư 10% tài sản của họ ở nước ngoài, dẫn đến việc mua lại các khách sạn nổi tiếng nhất của Mỹ, thuộc quyền sở hữu của tỷ phú Waldorf Astoria 82 tuổi cho một công ty bảo hiểm Trung Quốc. Hay như chính quyền Thượng Hải dựa vào quỹ đầu tư Fosun International mua trung tâm thương mại Chase Manhattan Plaza ở New York từ JPMorgan Chase với giá 725 triệu USD vào cuối năm ngoái.

Không chỉ là các tòa nhà chọc trời, hầu hết bất động sản cao cấp của Mỹ đang lọt vào tầm ngắm của các quỹ đầu tư nước ngoài. Ước tính tổng mức đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản Mỹ trong năm 2014 là 40 tỷ USD, và rất có thể đây chỉ là đỉnh của tảng băng chìm. Nhờ vậy, thị trường bất động sản Mỹ trông sôi động và đang có tốc độ tăng trưởng cao nhất kể từ năm 2009.