Nguồn cung đất hạn chế là thách thức lớn nhất trong phát triển kho lạnh ở châu Á – Thái Bình Dương

Theo Colliers, châu Á – Thái Bình Dương sở hữu dân số lớn và đây là động lực thúc đẩy nhu cầu chính trong lĩnh vực kho lạnh. Dự báo từ Oxford Economics cho thấy chi tiêu tiêu dùng nội địa trong khu vực sẽ tăng 6,2% mỗi năm trong giai đoạn 2021 – 2025. Trong đó, Trung Quốc và Ấn Độ dẫn đầu xu hướng với tốc độ tăng trưởng hàng năm dự báo lần lượt là 8,7% và 8,2%.

Sự hỗ trợ của chính phủ cũng đóng một vai trò nhất định. Ví dụ, chính phủ Ấn Độ khấu trừ 100% thuế đối với lợi nhuận thu được từ dây chuyền bảo quản lạnh trong năm năm đầu tiên, tiếp theo là khấu trừ 25% -30% cho năm năm tiếp theo. Ngoài ra, lĩnh vực này được phép nhận 100% vốn FDI. Cuối cùng, chính phủ hỗ trợ tài chính 35% -50% chi phí hợp lệ của các dự án dây chuyền bảo quản lạnh. Với sự chú trọng hiện tại vào phân phối vắc xin, nhiều sáng kiến ​​nữa của chính phủ sẽ xuất hiện trong lĩnh vực này.

Khối lượng giao dịch của các tài sản chuỗi lạnh đang tăng lên trên khắp khu vực châu Á - Thái Bình Dương, phản ánh nhu cầu ngày càng tăng và phí thuê (lên đến 100% hoặc thậm chí cao hơn) đối với các bất động sản dành cho hệ thống kho khô. Tuy nhiên, một số thách thức phát triển trong lĩnh vực này tại châu Á – Thái Bình Dương vẫn hiện diện, bao gồm:

Nguồn cung đất hạn chế

Đảm bảo một vị trí phù hợp cho các kho bảo quản lạnh mới là một thách thức lớn - có lẽ là thách thức lớn nhất đối với cả nhà phát triển và khách thuê. Tại Trung Quốc, chủ đất và khách thuê đang trang bị thêm các kho lưu trữ để đáp ứng nhu cầu về dây chuyền bảo quản lạnh.

Nhu cầu đầu tư cao

Sự phức tạp trong thiết kế và việc sử dụng các vật liệu chất lượng cao như vật liệu cách nhiệt đồng nghĩa với việc chi phí xây dựng cao gấp ba lần so với các nhà kho truyền thống. Thời gian xây dựng cũng dài hơn đáng kể.

Chi phí vận hành cao

Hệ thống làm mát và điều hòa không khí chuyên dụng đòi hỏi công suất cao hơn và bảo trì nhiều hơn so với các nhà kho truyền thống. Các tiêu chuẩn và thông số kỹ thuật thiết kế cao là chìa khóa để giảm chi phí.

Cơ hội gia tăng giá trị

Do các cơ sở dây chuyền bảo quản lạnh có tỷ suất lợi nhuận cao hơn nên việc chuyển đổi diễn ra phổ biến ở Trung Quốc. Thông thường, các nhà khai thác có được các hợp đồng thuê dài hạn đối với kho hàng khô Hạng A theo giá thị trường. Sau đó, cơ sở này được trang bị thêm để làm kho lạnh và cho người dùng cuối thuê lại với mức phí thuê cao hơn khoảng 50-100%.

Cơ hội hợp tác

Theo truyền thống, các nhà phát triển mua đất để xây dựng kho hàng khô, nhưng giờ đây họ có thể hợp tác với các doanh nghiệp tái cấu trúc để trang bị lại các bất động sản phục vụ dây chuyền bảo quản lạnh. Do đó, các nhà đầu tư bất động sản và các công ty cổ phần tư nhân sẽ xem xét đầu tư mạnh mẽ vào các công ty vận hành chuỗi bảo quản lạnh.

Mặc dù nhu cầu đầu tư và chi phí bảo trì máy móc cao, chiến lược này sẽ chứng tỏ sức hấp dẫn đối với các nhà điều hành dây chuyền bảo quản lạnh cũng như các nhà đầu tư. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần lưu ý rằng phí thuê nhà có khả năng thu hẹp theo thời gian khi nhiều cơ sở bảo quản dây chuyền lạnh được xây dựng.

Bức tranh tương lai cho các chủ sở hữu

Trong khi chuỗi bảo quản lạnh đang chứng kiến ​​sự tăng trưởng mạnh mẽ, các chủ sở hữu phải đối mặt với nhiều thách thức trong phân khúc này, đặc biệt là nguồn cung đất hạn chế. Phần thưởng cho việc đầu tư vào các cơ sở dây chuyền bảo quản lạnh là lợi nhuận cho thuê từ 50-100%, mặc dù điều này có khả năng thu hẹp theo thời gian.

Cải tạo, trang bị thêm các kho khô đạt tiêu chuẩn để làm kho lạnh là phương án ngắn hạn của các chủ sở hữu. Ở Trung Quốc, điều này có thể dễ dàng thực hiện nhất với sự hợp tác của một công ty điều hành hoặc tái cấu trúc một dây chuyền bảo quản lạnh chuyên nghiệp.

Về lâu dài, các nhà đầu tư nên tìm kiếm các địa điểm khả thi để phát triển hệ thống kho bảo quản lạnh chuyên dụng ở vùng ven đô.