Đầu tư cho thuê hay rót tiền vào quỹ bất động sản?

Cách thức hoạt động

Bất động sản cho thuê

Hầu hết mọi người đã quen thuộc với bất động sản cho thuê. Các nhà đầu tư có thể mua và sau đó cho thuê lại, thường là nhà ở gồm nhà mặt đất hoặc tòa nhà chung cư.

Lý tưởng nhất là doanh thu cho thuê mỗi tháng nhiều hơn số tiền phải trả cho các khoản vay thế chấp, thuế, bảo hiểm, bảo dưỡng và các chi phí khác. Nhà đầu tư sẽ dùng lợi nhuận từ cho thuê để tiết kiệm hoặc tái đầu tư vào tài sản khác. Theo thời gian hoặc sau khi cải tạo, bất động sản cho thuê sẽ tăng giá trị, cả về doanh thu cho thuê hoặc định giá khi bán.

REIT

Với REIT, bạn đang mua cổ phần của một quỹ tín thác sở hữu và quản lý bất động sản. Bạn không có quyền sở hữu hay trách nhiệm quản lý nào đối với bất động sản do REIT nắm giữ. Thay vào đó, bạn được chia cổ tức định kỳ khi các bất động sản trong quỹ REIT tạo ra lợi nhuận hoặc tăng giá.

Nhà đầu tư có thể mua bán chứng chỉ quỹ REIT một cách công khai trên thị trường chứng khoán (với các quỹ REIT đã niêm yết), hoặc riêng tư (với các quỹ REIT chưa niêm yết). So với trái phiếu bất động sản, REIT cũng có tính thanh khoản tốt hơn hẳn nhờ khả năng dễ dàng trao đổi trên thị trường thứ cấp.

Điểm tương đồng

Dòng tiền

Nếu bạn đang tìm kiếm một khoản đầu tư mang lại dòng tiền, cả REIT và bất động sản cho thuê đều phù hợp. REIT phải phân phối một tỷ lệ nhất định các thu nhập chịu thuế cho nhà đầu tư dưới hình thức cổ tức. Vì lý do này, REIT mang lại dòng thu nhập thụ động tương đối đáng tin cậy.

Một bất động sản cho thuê cũng cung cấp dòng tiền hàng tháng. Tuy nhiên, điều này phụ thuộc vào các yếu tố như giá thuê trên thị trường, thuế bất động sản, tỷ lệ lấp đầy và chi phí bảo trì.

Tăng giá

Bất động sản cho thuê và REIT đều là những khoản đầu tư dài hạn tốt, vì chúng có thể mang lại sự tăng trưởng về định giá. Nếu và khi các tài sản này tăng giá, chúng cũng có thể mang lại dòng tiền định kỳ cao hơn cho các nhà đầu tư. Khi bất động sản được bán, nhà đầu tư thường nhận được khoản vốn chủ sở hữu tốt hơn so với thời điểm đầu tư.

Biến động về giá trị

Nếu REIT ghi nhận tỷ suất lợi nhuận giảm - do chi phí tăng hoặc xu hướng thị trường - nhà đầu tư có thể nhận cổ tức thấp hơn. Nếu REIT giảm giá so với thời điểm mua vào, bạn sẽ thiệt hại khi thanh lý khoản đầu tư.

Bất động sản cho thuê dễ bị ảnh hưởng bởi một số yếu tố, bao gồm tính không ổn định, khách thuê xấu và định giá giảm. Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy có thể dao động theo thị trường. Ngoài ra, việc tăng thuế bất động sản hay chi phí sửa chữa lớn hơn dự kiến cũng khiến nhà đầu tư thiệt hại.

Đa dạng hóa danh mục đầu tư

Đầu tư vào bất động sản có thể giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư, là sự đảm bảo tốt hơn hình thức tiết kiệm và giúp làm dịu tác động của các yếu tố như suy thoái và lạm phát. Cả bất động sản cho thuê và REIT đều làm khá tốt điều này. Chúng giúp danh mục của bạn có bộ đệm tốt hơn trước các diễn biến khó lường của thị trường, bao gồm cả việc đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản hơn như văn phòng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, khu công nghiệp.

Sự khác biệt

Khấu trừ thuế

Chủ sở hữu bất động sản có thể hưởng nhiều khoản khấu trừ thuế khi trực tiếp sở hữu bất động sản, lãi thế chấp, thuế bất động sản, chi phí sửa chữa và quản lý… Trong khi đó, REIT không cung cấp các loại khấu trừ thuế này cho nhà đầu tư.

Quyền kiểm soát và thế chấp

Nhà đầu tư không có hoặc rất ít quyền kiểm soát đối với các bất động sản thuộc quỹ REIT mà mình rót vốn. Do đó, nếu muốn toàn quyền quyết định với tài sản, nhà đầu tư nên chọn các bất động sản cho thuê. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng dễ dàng thế chấp bất động sản cho thuê hơn.

Chủ động so với thụ động

Bất động sản cho thuê là một khoản đầu tư chủ động, trong khi REIT là một khoản đầu tư thụ động.

Bất động sản cho thuê đòi hỏi cách tiếp cận thực tế và sự chú ý liên tục, ngay cả khi bạn thuê một công ty quản lý để đưa ra hầu hết các quyết định vận hành hàng ngày.

Còn REIT cung cấp một cách đầu tư theo kiểu “rót vốn và quên nó đi”. Khi đã mua cổ phiếu REIT, bạn không cần phải làm gì khác ngoài việc nhận các khoản cổ tức và xem (các) bất động sản trong đó phát triển ra sao.

Tính thanh khoản

Nếu cần thanh lý các khoản đầu tư, REIT có thể dễ dàng hơn một chút so với bất động sản cho thuê. Để thanh lý một tài sản cho thuê, thông thường bạn sẽ cần phải bán đi. Điều này có thể mất thời gian, năng lượng và tiền bạc, bao gồm nhiều công việc chuẩn bị và đăng bán căn nhà, chờ khách tới xem và hoàn thành giao dịch mua bán. Bạn có thể mất hàng tháng trời để thanh lý tài sản này.

Với REIT, việc này có thể đơn giản hơn rất nhiều. Nếu bạn sở hữu REIT đã niêm yết, bạn có thể thanh lý trong vài phút (nếu không phải là vài giây), miễn là có người mua.

Vốn đầu tư

Bất động sản cho thuê đòi hỏi phải có ít nhất khoản thanh toán trước (20-30% giá trị bất động sản) và tiền đặt cọc. Nhà đầu tư cũng phải chuẩn bị một khoản nhất định dự phòng cho việc sửa chữa.

Ngoại trừ một số REIT đã niêm yết hoặc quỹ tư nhân đòi hỏi số vốn đầu tư tối thiểu, bạn có thể bắt đầu đầu tư REIT chỉ với một số tiền rất nhỏ.