Đã công chứng hợp đồng mua đất nhưng vẫn bị Tòa án phong tỏa vì bên bán vỡ nợ

Đầu năm nay, anh Sơn có mua một thửa đất với giá 1,2 tỷ đồng tại huyện Củ Chi, TP. Hồ Chí Minh đã công chứng hợp đồng mua bán đất; tuy nhiên, mới đây khi đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ qua cho mình thì anh Sơn mới biết thửa đất này vừa bị Tòa án phong tỏa vì người bán đất đang bị người khác kiện đòi tài sản và có thể rơi vào tình thế vỡ nợ. Anh Sơn bức xúc là tại sao hợp đồng mua bán đất đã được công chứng, mình đã thanh toán đủ tiền cho người bán, giờ đất đó đâu còn của người bán mà lại bị phong tỏa.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh có một số chia sẻ như sau:

Thứ nhất, tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Do đó, nếu đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng, nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của người bán, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người bán (nếu người bán có nghĩa vụ phải trả nợ cho người khác theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự). Bởi vậy, Tòa án phong tỏa thửa đất mà anh Sơn mua nêu trên là hoàn toàn có căn cứ pháp luật.

Thứ hai, để tránh trường hợp như anh Sơn mắc phải ở trên, khi mua đất mọi người cần tìm hiểu kỹ về người bán đất, đồng thời sau khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán đất thì phải tiến hành ngay việc đăng ký vào sổ địa chính. Bởi lẽ, khi đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất sẽ thuộc quyền sử dụng của bên mua, Tòa án không được áp dụng biện pháp phong tỏa thửa đất này dù người bán có rơi vào tình thế vỡ nợ.

Thứ ba, rõ ràng trong trường hợp này anh Sơn ngay tình, cần được pháp luật bảo vệ. Do đó, anh Sơn có thể trao đổi lại với bên bán để yêu cầu họ hoàn trả số tiền mà anh Sơn đã thanh toán hoặc yêu cầu họ thanh toán các khoản nợ để thửa đất đó không còn bị Tòa án phong tỏa; trong trường hợp bên bán không hợp tác thì anh Sơn có thể kiện ra Tòa án để đòi lại số tiền đã thanh toán tiền đất theo quy định của pháp luật.