Câu hỏi từ bạn đọc CafeLand có nội dung:
Xin chào Luật sư ! Tôi có nội dung này xin hỏi nhờ giúp trả lời. Ba mẹ tôi có chủ quyền một miếng đất vườn với diện tích 500 m2 (10*50m) tại Khu phố thuộc Thị trấn Củ Chi. Bây giờ tôi muốn chuyển mục đích đất sang thổ cư để xây nhà trọ. Nhưng không biết thủ tục và sẽ đóng mức thuế và phí bao nhiêu?

Tôi có nghe nói có người môi giới định giá khoảng 500 triệu để chuyển toàn bộ số đất trên sang thổ cư. Nhưng tôi chưa biết giá như vậy có hợp lý không? Thực tế tính như thế nào? Đóng tiền đóng 1 lần hay chia ra nhiều đợt? Nếu tôi vẫn giữ đất vườn để xây dựng thì có bị phạt không?

Và tôi cũng nghe nói gia đình có công với cách mạng (ba tôi là thương binh 4/4) sẽ được giảm phí trên, không biết có đúng ko?

Thêm một câu hỏi nữa, đất vườn và đất nông nghiệp định nghĩa giống nhau không?

Xin nhờ hướng dẫn giúp, chân thành cám ơn !

ms_trang36@yahoo.com.vn

Luật sư Nguyễn Thế Truyền – Công ty Luật Hợp danh Thiên Thanh trả lời:

Thứ nhất:

  • Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Khoản 3, Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Ngoài ra, còn phải phù hợp với hạn mức giao đất ở theo quy định ở địa phương bạn.

  • Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Bạn cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định của pháp luật và liên hệ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoăc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ của cấp huyện để được hướng dẫn thủ tục.

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất;

- Trích lục và biên vẽ thửa đất bản đồ địa chính;

- Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai nộp tiền sử dụng đất.

Thời gian giải quyết là không quá 30 ngày làm việc (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính).

  • Nghĩa vụ tài chính:

Điều 6 của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (Nghị định 198) quy định: chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền SDĐ tính theo giá đất ở với tiền SDĐ tính theo giá đất nông nghiệp.

Đất được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra bạn còn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo quy định tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định 80/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.

Thứ hai, Đất của bạn hiện là đất nông nghiệp nên muốn xây dựng nhà bạn phải xin đăng ký chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Sau khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất, bạn có quyền lập hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở gửi UBND địa phương có thẩm quyền để được xem xét giải quyết.

Trường hợp của bạn đất sử dụng là đất nông nghiệp, nếu bạn tự ý xây nhà mà không thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, cũng như xin cấp giấy phép xây dựng là trái với quy định của pháp luật. Mức phạt hành chính của bạn có thể tham khảo tại điều 8 nghị định 105/2009/ND-CP:
“Điều 8. Sử dụng đất không đúng mục đích

1. Sử dụng đất không đúng mục đích mà không thuộc trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ hai trăm nghìn (200.000) đồng đến năm trăm nghìn (500.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức một (1);
b) Phạt tiền từ năm trăm nghìn (500.000) đồng đến hai triệu (2.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức hai (2)

c) Phạt tiền từ hai triệu (2.000.000) đồng đến mười triệu (10.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức ba (3);
d) Phạt tiền từ mười triệu (10.000.000) đồng đến ba mươi triệu (30.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức bốn (4).”

Thứ ba:

Theo quy định tại khoản 5 Điều 12, khoản 4 Điều 13 Nghị định 198/2004/NĐ-CP về các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì:“Đất ở trong hạn mức giao đất (bao gồm giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ”.

Theo quy định tại điểm d tiểu mục 3 mục II phần C Thông tư 117/2004/TT-BTC việc miễn, giảm tiền sử dụng đất ở trong hạn mức cho những đối tượng theo quy định tại Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về hỗ trợ người có công với Cách mạng cải thiện nhà ở và Quyết định số 20/2000/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hỗ trợ người hoạt động Cách mạng từ trước Cách mạng tháng tám năm 1945 cải thiện nhà ở trong đó: 

- ... thương binh, bệnh binh, người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 81% trở lên....được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở.
Trong trường hợp thương binh, bệnh binh, người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 81% trở xuống thì được giảm tiền sử dụng đất như sau

- Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, bệnh binh bị mất sức lao động từ 61% đến 80% được giảm 90% tiền sử dụng đất phải nộp; 

- Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 41% đến 60%, cán bộ hoạt động Cách mạng tiền khởi nghĩa (người gia nhập tổ chức cách mạng trong khoảng thời gian từ ngày 1 tháng 1 năm 1945 đến trước Tổng khởi nghĩa Tháng Tám năm 1945) được giảm 80% tiền sử dụng đất phải nộp; 

- Thân nhân của liệt sĩ, người có công giúp đỡ cách mạng đang hưởng trợ cấp hàng tháng, thương binh và người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 21% đến 40% được giảm 70% tiền sử dụng đất phải nộp.

Bạn có thể đối chiếu với các quy định trên để áp dụng với trường hợp cụ thể của bố bạn.

CafeLand kết hợp Công ty Luật Thiên Thanh
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Phuongyduongtc@gmail.com     Phuongyduongtc@gmail.com - 11/03/2014 2:35 PM     Trả lời

Hỏi: Vợ chòng tôi năm 1993 có mua một lô dất của một gia đình DT 2oom2 đất ao nằm trong sổ đỏ, năm 1998 tôi đã làm nhà ở đến năm 2004 tôi đã làm số đỏ mang tên tôí, trong sổ đỏ ghi mục đích sử dụng loại đất ao (sử dụng lâu dài) bây giờ tôi tới phòng tài nguyên môi trường huyện để đổi giấy CN- QSDĐ họ nó phải nộp lệ phí chuyển mục đích sử dụng, lệ phí phải đóng là bao nhiêu? hoaphuong@gmai.com

 (0 (0)

Trả lời
Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.