Ý kiến pháp lý về việc Thế giới di động đơn phương giảm tiền thuê mặt bằng

Theo văn bản này, công ty Thế giới di động sẽ không thanh toán 100% tiền thuê mặt bằng (trong thời gian cửa hàng phải đóng cửa hoàn toàn, không kinh doanh theo yêu cầu bắt buộc của cơ quan nhà nước), không thanh toán 70% tiền thuê mặt bằng (trong thời gian cửa hàng bị hạn chế bán hàng để phối hợp phòng chống dịch).

Đồng thời, công ty đề nghị tiền thuê đã thanh toán sẽ cấn trừ vào các kỳ thanh toán tiếp theo, cũng như sẽ áp dụng cho đến hết hạn hợp đồng thuê nếu xảy ra các trường hợp bất khả kháng buộc cửa hàng phải tạm đóng cửa hoặc hạn chế bán hàng.

Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh có một số ý kiến pháp lý như sau:

Thứ nhất, theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, trước tiên các bên phải căn cứ vào hợp đồng thuê mặt bằng mà mình đã ký kết. Nếu trong hợp đồng có quy định cụ thể về các trường hợp được miễn, giảm tiền thuê mặt bằng thì các bên phải thực hiện đúng theo hợp đồng.

Thứ hai, nếu tại hợp đồng thuê mặt bằng không có quy định về trường hợp được miễn, giảm tiền thuê mặt bằng hoặc có quy định nhưng không nói đến trường hợp nêu trên thì việc công ty Thế giới di động đơn phương giảm tiền thuê mặt bằng với lý do bất khả kháng là không đúng quy định pháp luật và không phù hợp với thực tiễn. Cụ thể như sau:

- Xét dưới góc độ pháp luật: Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014 và các quy định của pháp luật có liên quan về việc cho thuê mặt bằng, nhà ở không có quy định nào cho phép bên thuê được quyền đơn phương giảm tiền thuê (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác).

Đồng thời, nếu công ty Thế giới di động cho rằng đây là trường hợp bất khả kháng thì công ty phải trao đổi với đối tác để thỏa thuận việc trả lại mặt bằng trước thời hạn; công ty không được quyền giữ mặt bằng trong khoảng thời gian dài như vậy rồi bây giờ đơn phương thông báo không thanh toán tiền thuê với lý do bất khả kháng.

- Xét dưới góc độ thực tiễn: Trong thời gian dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, không ít người cho thuê mặt bằng, nhà ở cũng gặp rất nhiều khó khăn, bởi họ phải vay tiền ngân hàng mua mặt bằng, nhà ở để cho khách hàng thuê. Nếu khách hàng cho rằng vì lý do bất khả kháng để đơn phương miễn, giảm tiền thuê thì chủ mặt bằng, nhà ở phải đối mặt với gánh nặng rất lớn về lãi suất tiền vay, nợ gốc phải trả cho ngân hàng.Do đó, nếu cho rằng vì lý do bất khả kháng mà đơn phương miễn, giảm tiền thuê mặt bằng khi chưa có sự đồng ý của bên cho thuê là không phù hợp với thực tiễn.

Thứ ba, rõ ràng cả hai bên đã rơi vào trường hợp bất khả kháng (người cho thuê mặt bằng, nhà ở lẫn bên thuê đều gặp khó khăn); do đó, các bên cần phải thể hiện sự thiện chí của mình theo khoản 3 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015 trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Theo tôi, các bên nên ngồi lại nói rõ những khó khăn của mình mắc phải, lắng nghe khó khăn của bên kia để từ đó cảm thông, chia sẻ, hỗ trợ và có được tiếng nói chung nhằm giải quyết hiệu quả vấn đề; tránh trường hợp “đối đầu” dẫn đến tranh chấp kéo dài, mất thời gian, tiền bạc và khó khăn chồng chất khó khăn cho các bên.