Văn phòng cho thuê: Hoang lạnh những ‘quan tài’ kính mặt phố

Đỏ mắt tìm khách

Tòa nhà Sông Hồng Land trên đường Thái Hà (Hà Nội) đang mời chào khách thuê. Với 12 tầng văn phòng, mỗi sàn lên tới 695m2, tòa nhà cung cấp thêm 8.300m2 diện tích cho thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội. Sông Hồng Land cùng với nhiều tòa nhà khác hoàn thành trong quý này gồm VCCI, Ngọc Khánh Plaza, Star Towers, Capital Building, Hồng Hà center... đang có nguy cơ bỏ trống hàng trăm mét vuông diện tích bởi không có khách thuê.

Nhiều tòa nhà đã khai trương cách đây mấy năm như Capital Building ở Trần Hưng Đạo, Viet Tower đường Tây Sơn,... hiện cũng đang treo biển cho thuê. Tại cụm công nghiệp nhỏ và vừa quận Cầu Giấy, rất nhiều toà văn phòng cho thuê đã hoàn thiện trong tình trạng bỏ trống đợi khách thuê và "cuộc chiến" tìm kiếm và giữ chân khách hàng chắc chắn sẽ vô cùng khó khăn với giới chủ đầu tư văn phòng cho thuê.

Hiện, áp lực cho các chủ tòa nhà mới hoàn thành ngày càng lớn, họ phải tìm đủ mọi cách để có khách thuê nếu không muốn đi đến ngõ cụt và rơi vào tình trạng ế ẩm, xây xong rồi bỏ không. Trong thời gian qua, nhiều chủ đầu tư "thà tìm kiếm khách thuê giá rẻ lấp đầy còn hơn là để diện tích trống trong tòa nhà của mình".

Theo khảo sát xu hướng thuê văn phòng của một đơn vị tư vấn, số doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng văn phòng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Số đơn vị chuyển văn phòng mới chủ yếu do giá thuê hấp dẫn hơn. Sự dịch chuyển của khách thuê từ tòa nhà này sang tòa nhà khác chính vì thế số diện tích văn phòng cho thuê được không có nhiều thay đổi, tỷ lệ trống vẫn tương đối cao. Nhu cầu về văn phòng cho thuê đã giảm xuống thấp nhấp trong 3 năm qua.

Ông Greg Ohan, Giám đốc mảng văn phòng cho thuê (CBRE VN) cho hay, khách hàng chủ yếu hiện nay là các doanh nghiệp ngành dịch vụ và tiêu dùng và những nhà máy sản xuất chi phí thấp.

Cắt giảm chi phí đang là động lực để các doanh nghiệp di chuyển, thay đổi văn phòng. Tuy nhiên, chỉ có những toà nhà có vị trí thuận tiện và dịch vụ quản lý tốt mới mong được khách thuê chú ý, vì hiện doanh nghiệp có quá nhiều lựa chọn để mở văn phòng. Những chủ đầu tư không thể cung cấp 2 yếu tố trên sẽ phải đối mặt với những thách thức trong việc cho thuê các diện tích trống, điều này dẫn đến sự cách biệt ngày càng tăng giữa hai nhóm chủ đầu tư.

Còn một thực tế khác mà không mấy chủ đầu tư văn phòng cho thuê thừa nhận là "sức hút" từ các thương hiệu lớn hiện diện trong giai đoạn đầu tìm kiếm khách thuê. Chỉ cần một vài tập đoàn quốc tế đến thuê, lập tức toà văn phòng cho thuê sẽ được sự chú ý của các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Nhưng để làm được điều đó trong thời điểm này cũng khó như "đãi cát, tìm vàng"

Chưa tới đáy?

Báo cáo thị trường văn phòng cho thuê của CBRE VN cho thấy, thị trường văn phòng Hà Nội vẫn tương tự như những quý trước và thật khó để dự đoán khi nào sẽ chạm đáy. Thậm chí, Hà Nội còn chuẩn bị đón nhận thêm nguồn cung văn phòng mới đạt xấp xỉ 134.000m2 vào 6 tháng cuối năm 2013. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm 55% so với cùng kỳ năm trước.

Giá thuê văn phòng cũng đã giảm, tòa nhà văn phòng hạng A giảm 1,5% so với suy trước, hạng B giảm tới 10%. Giá thuê trung bình ở hạng A là 32 USD/m2/tháng, hạng B khoảng 17 USD/m2/tháng.

Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào và có xu hướng tiếp tục tăng trong tương lai, mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư ngày càng gay gắt bằng việc cung cấp các ưu đãi hấp dẫn để hạn chế diện tích trống trong tòa nhà. Do đó, các khách thuê tiềm năng có ưu thế hơn trong quá trình đàm phán ví dụ như đạt được những ưu đãi về giá thuê, chỗ đỗ xe miễn phí hoặc thời gian miễn phí tiền thuê.

Chưa hết, CBRE dự đoán gần 500.000m2 sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2015-2017. Nguồn cung mới này sẽ tăng gấp đôi nguồn cung hiện tại lên tổng hơn 2 triệu m2 diện tích cho thuê trong thời gian tới.

Còn Savills ước tính đến năm 2015, 54 dự án văn phòng mới cung cấp khoảng 713.000 m2 dự kiến gia nhập thị trường. Đặc biệt, nguồn cung mới tính đến năm 2015 tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây, bao gồm Cầu Giấy và Từ Liêm với tổng nguồn cung xấp xỉ 269.800m2, chiếm 38% nguồn cung mới của toàn thị trường.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng phòng Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội, cho biết, "cạnh tranh giữa những tòa nhà văn phòng tiếp tục tăng lên. Trong cuộc "chiến đấu vì chất lượng", những khách thuê hiện tại vẫn đang tìm kiếm những tòa nhà có giá thuê rẻ mà chất lượng tốt hơn".

Đại diện CBRE VN nhận định, Hà Nội là một thị trường văn phòng điển hình mà trong đó khách thuê là những người cón ưu thế, và không có một dấu hiệu nào cho thấy điều này sẽ thay đổi trong những tháng còn lại của năm 2013.