Van điều tiết thị trường

Những khuyết tật

Suốt một thời gian dài, thị trường bất động sản đã bộc lộ rõ những “khuyết tật". Có thời điểm, như quý II/2010, một số phân khúc thị trường chứng kiến sự tăng giá chóng mặt, nhưng có thời điểm, thị trường rơi vào “điểm đáy“. Những hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo tin đồn, "tâm lý đám đông" diễn ra phổ biến, điển hình n hư cơn sốt đất tại Ba Vì do việc “làm giá“ bất động sản đã khiến thị trường lao đao.

Việc huy động vốn và mua bán nhà trả trước trong các dự án khu nhà ở, khu đô thị mới còn nhiều bất cập, tiềm ẩn nguy cơ bất ổn cho xã hội. Thậm chí, có hiện tượng lừa đảo khách hàng khi huy động vốn vào các dự án không khả thi, dẫn đến những khiếu kiện, tranh chấp căng thẳng giữa chủ đầu tư với khách hàng. Điển hình là vụ việc Công ty cổ phần Sàn bất động sản Việt Nam lừa đảo chiếm đoạt hơn 370 tỷ đồng đối với 659 khách hàng khi huy động vốn vào các dự án chưa được các cấp thẩm quyền phê duyệt. Gần đây nhất, Công ty cổ phần Xây dựng và Dịch vụ 1-5, dù không có chức năng huy động vốn vào Dự án Khu đô thị Thanh Hà (quận Hà Đông, Hà Nội), nhưng vẫn ký kết hàng trăm hợp đồng với khách hàng, thu về hơn 300 tỷ đồng…

Ngoài ra, nhiều dự án đã lách luật trong việc huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng vay vốn đầu tư. Các vi phạm như chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, chất lượng không đảm bảo như thỏa thuận ban đầu, tự ý tăng giá nhà (như trường hợp của Công ty cổ phần sông Đà 6, chủ đầu tư tòa nhà CT2 Văn Khê hay Công ty TSQ Việt Nam…), tự ý thay đổi thiết kế (chủ đầu tư chung cư Vườn Đào , Megastar Dominium Tây Hồ Tây)…, đã dẫn đến những khiếu kiện, tranh chấp căng thẳng giữa chủ đầu tư với khách hàng.

Những “khuyết tật“ trên của thị trường đã đi chệch khỏi quỹ đạo điều tiết của các cơ quan chức năng, gây bất ổn cho thị trường. Chính vì vậy, những cơ chế chính sách điều chỉnh lĩnh vực bất động sản được thị trường ngóng đợi hơn bao giờ hết.

Khơi thông nguồn vốn

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thay thế Nghị định 90 trước đây và Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thi hành Nghị định 71 đã làm thay đổi đáng kể thị trường bất động sản khi biên độ mở cao hơn. Đó là việc chi tiết hóa về trình tự, thủ tục đầu tư các dự án nhà ở, giảm thiểu thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, tăng nguồn cung cho thị trường. Đặc biệt, các hình thức huy động vốn trong các dự án nhà ở, khu đô thị mới được quy định rõ hơn, góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Nghị định 71 và Thông tư 16 được kỳ vọng sẽ cứu thị trường vốn thoát khỏi những cuộc phiêu lưu đầy rủi ro. Điểm đáng kể nhất là Nghị định 71 đã “cởi trói” cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, khi quy định rằng, chủ đầu tư là người rộng quyền quyết dự án và đa dạng hóa các hình thức huy động vốn. Về điểm này, theo ông Nguyễn Trí Dũng, Phó giám đốc Công ty Kinh doanh bất động sản Viglacera (Viglacera Land) nhận xét, Nghị định 71 và Thông tư 16 được coi là cơ sở để khơi thông nguồn vốn cho hàng loạt dự án bất động sản đang “bất động” chờ vốn trong nhiều năm qua.

Hiện vốn huy động để xây dựng các dự án bất động sản ở Việt Nam chủ yếu qua 3 kênh chính: ngân hàng và các tổ chức tín dụng, vốn tự có của chủ đầu tư và vốn góp của khách hàng theo hình thức mua nhà trả góp. Trong đó, hình thức huy động vốn từ khách hàng là tối ưu, vì có thể tiến hành rất nhanh, đáp ứng được lợi ích của cả chủ đầu tư lẫn khách hàng có nhu cầu.

Ở góc độ khác, ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng Sông Đà - Thăng Long cho rằng, Nghị định 71 có thể góp phần làm cho thị trường minh bạch hơn, vì quy định mới buộc chủ đầu tư, khi tổ chức huy động vốn, phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng tỉnh, thành phố nơi phát triển dự án biết trước ít nhất 15 ngày, đồng thời phải nêu rõ hình thức và số vốn cần huy động, cũng như tên, địa chỉ của nhà đầu tư, số lượng nhà sẽ bán.

Minh bạch thị trường

Với Nghị định 71 và Thông tư 16 , những "lấn cấn" trong việc công chứng hợp đồng ủy quyền đối với các hợp đồng góp vốn bất động sản hình thành trong tương lai đã được giải quyết. Theo ông Bùi Minh Chính, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng và đô thị dầu khí, khi chưa có Thông tư 16, Nghị định 71 của Chính phủ, người dân không được hợp đồng ủy quyền liên quan đến các bất động sản chưa có giấy chứng nhận. Vì vậy, người dân muốn giao dịch thường thông qua ủy quyền có công chứng. Việc này có nhiều rủi ro, bởi theo quy định pháp luật, hợp đồng ủy quyền có thể vô hiệu khi một trong hai bên mất năng lực hành vi dân sự, hoặc chết.

Bên cạnh đó, quy định về bán 20% không qua sàn sẽ tác động đến những doanh nghiệp có khả năng tài chính hạn hẹp, có thể phải bán “lúa non” để huy động vốn trước, hoặc là bán một phần dự án cho chủ đầu tư khác. Giá bất động sản có khả năng sẽ giảm xuống, vì quy định mới cho phép chủ đầu tư không hạn chế tầng cao đối với nhà ở xã hội, tạo nguồn cung nhiều hơn.

Nhìn chung, hai văn bản trên đã siết chắt hơn việc huy động vốn, nhằm hạn chế những rủi ro cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Điều này, về lâu dài, sẽ loại khỏi cuộc chơi những doanh nghiệp không có tính chuyên nghiệp cao, năng lực tài chính thấp. Khi đó, thị trường sẽ minh bạch hơn và chỉ những doanh nghiệp doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, có thương hiệu, uy tín mới có thể tham gia thị trường.

Còn đó những băn khoăn

Nghị định 71 và Thông tư 16 quy định, thời điểm chủ đầu tư được phép huy động vốn là sau khi xây dựng xong móng, thay vì hoàn thành hạ tầng như trước kia. Theo ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL), quy định này sẽ dẫn đến 2 khó khăn cho các chủ đầu tư.

Thứ nhất, dự án có thể chậm tiến độ, vì các dự án khu đô thị có nhiều loại nhà trên các diện tích đất khác nhau, nên có hàng chục đến hàng trăm bản vẽ khác nhau, thiết kế lại có thể thay đổi theo nhu cầu xã hội, nên thời gian thi công để xong móng sẽ kéo dài. Đơn cử, Dự án Khu đô thị Bắc Quốc lộ 32 của NTL chờ thiết kế phê duyệt nhà mất tới hơn 6 tháng.

Thứ hai, hầu hết doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản có vốn nhỏ, làm xong hạ tầng là kiệt sức. Trước đây, vào lúc kiệt sức này, doanh nghiệp được bán nhà để huy động vốn tiếp sức, thì giờ xây, làm xong móng mới được thu tiền của khách hàng. Vì vậy, quy định trên buộc các chủ đầu tư phải có năng lực tài chính dồi dào hơn.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng quan ngại rằng, việc huy động vốn góp của người mua nhà có phần bị siết chặt, khi người góp vốn chỉ được chia sản phẩm một lần, sau đó không được góp vốn và dự án khác. Theo các doanh nghiệp, quy định này không thể hạn chế được tình trạng một người mua nhiều nhà, vì họ có thể nhờ người khác đứng tên. Thậm chí, quy định còn có thể làm nảy sinh các tranh chấp về dân sự với các trường hợp đứng tên hộ.

Ông Đặng Quốc Cường, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt cho rằng, quy định như trên quá bất hợp lý, vì dự án nhà ở thương mại là do cá nhân, tổ chức bỏ vốn xây dựng, chứ không sử dụng vốn ngân sách. Vô hình trung, với quy định này, Nhà nước hạn chế và can thiệp vào việc bán sản phẩm của doanh nghiệp.

“Phao an toàn” Thông tư 19

Đối với các dự án bất động sản, nguồn vốn luôn là vấn đề quan trọng hàng đầu của doanh nghiệp. Khi những dư chấn của các chính sách về bất động sản nêu trên vẫn còn nóng hổi, thì Thông tư số 19/2010/TT-NHNN được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành ngày 27/9/2010 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, với những điều chỉnh ở tầm vĩ mô theo hướng thắt chặt nguồn cung tín dụng bất động sản, đã tác động ít nhiều đến các doanh nghiệp.

Với những doanh nghiệp phụ thuộc nguồn vốn lớn vào tín dụng ngân hàng, thì quy định khống chế tín dụng dành cho bất động sản ở mức 10% trên tổng dư nợ của các ngân hàng là vấn đề đáng quan ngại. Bởi cơ cấu nguồn vốn từ các dự án bất động sản chủ yếu từ vốn tự có của doanh nghiệp, vốn góp của khách hàng và vốn vay tín dụng từ ngân hàng.

Vấn đề đáng lo ngại nhất của các doanh nghiệp là, với quy định trên, nhu cầu mua bất động sản của khách hàng sẽ bị giảm xuống. Ông Lê Huy Đông, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản VIG cho rằng, bị ảnh hưởng trực tiếp chính là các khách hàng cá nhân muốn vay vốn để mua bất động sản. Việc thắt chặt tín dụng sẽ khiến sức tiêu thụ, lượng giao dịch của thị trường giảm đáng kể.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, đến hết tháng 7/2010, tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản đạt 210.770 tỷ đồng, tăng 14,38% so với thời điểm ngày 31/12/2009. Trong đó, dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm ngày 31/7/2010 sụt giảm 2,35% so với mức tăng trưởng 10,2% của cả năm 2009. Đáng chú ý là, dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở chỉ tăng 5,47% so với mức tăng 27,2% của cả năm ngoái.

Như vậy, dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới sụt giảm như trên cho thấy, doanh nghiệp đã chủ động hơn trong việc tìm kiếm nguồn vốn huy động và không quá phụ thuộc vào ngân hàng. Chỉ có một số doanh nghiệp triển khai dự án theo kiểu “gối đầu” sẽ gặp khó khăn.

Ông Edward Minh Chi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Minh Việt cũng đánh giá, tăng trưởng tín dụng ngân hàng trong đầu tư bất động sản ngày càng ít có đột biến, nên những công ty bất động sản lớn thường không phụ thuộc quá nhiều vào kênh này. Do vậy, việc tăng dự trữ an toàn của các ngân hàng không ảnh hưởng tiêu cực đến các công ty bất động sản lớn.

Như vậy, đối với thị trường, Thông tư số 19/2010/TT-NHNN là một chiếc phao an toàn cho cả ngân hàng lẫn chủ đầu tư. T ác động của Thông tư số 19/2010/TT-NHNN chỉ là trong ngắn hạn, còn về dài hạn, câu chuyện điều chỉnh hệ số an toàn vốn và phòng tránh rủi ro tín dụng của hệ thống ngân hàng lại rất tốt. Thông tư này sẽ khiến thị trường bất động sản phát triển bền vững, chuyên nghiệp, hạn chế đầu cơ. Từ đó, nguồn vốn cho vay từ các ngân hàng sẽ tập trung vào các kênh có độ rủi ro thấp hơn, như các hoạt động sản xuất. Khi nguồn thu cho thị trường ổn định và tăng trưởng, thì lãi suất cho vay sẽ từ từ giảm bớt.

tag: Van, thi truong, bat dong san, van ban,