Ứng xử với chung cư, nhà tập thể cũ như thế nào?

Một phần lịch sử

Nổi bật màu sơn vàng đã úa màu thời gian, lọt thỏm giữa những tòa nhà cao tầng hiện đại là những chung cư, nhà tập thể cũ là minh chứng của một giai đoạn phát triển ở các thành phố lớn. Đây cũng là nơi sinh sống, gắn bó hàng chục năm qua của hàng triệu người.

Thời điểm hiện tại, các chung cư cũ đã bộc lộ nhiều bất cập cả về thiết kế không gian sống. Ở một số tòa nhà đã xuống cấp trầm trọng đặt ra vấn đề về an toàn cho người dân tại đây. Đặc biệt là vấn đề về phòng cháy chữa cháy hiện đang vô cùng nóng bỏng gần như không có lời giải tại khu chung cư, tập thể cũ. Hầu hết khu nhà này còn ra đời trước Luật phòng cháy chữa cháy năm 2001.

Những cũng không thể phủ nhận, chung cư, nhà tập thể cũ vẫn mang trong đó là những nét đẹp riêng, sự cổ kính của thời gian, những không gian trầm lặng hơn giữa những khu đô thị ồn ào, tấp nập. Không những thế một số địa chỉ còn rất thu hút giới trẻ như chung cư như số 42 Nguyễn Huệ với những cửa hàng đồ uống thời trang với không gian đẹp, giá thuê mỗi căn hộ cũng không hề rẻ. Điều này cho thấy nếu được sử dụng hợp lý những tòa nhà đầy cổ kính vẫn có thể sử dụng với mục đích kinh doanh du lịch không nhất thiết phải đập bỏ.

Nhiều biện pháp đã được đưa ra nhưng khả quan và tối ưu nhất vẫn là đập đi xây lại vì những tồn tại hiện nay là không thể khắc phục triệt để. Nhưng vấn đề pháp lý trong việc tháo dỡ những tòa nhà này đang đặt ra bài toán khó giải cho các cơ quan có thẩm quyền cũng như chủ đầu tư.

Liên quan đến phá dỡ nhà chung cư cũ, HoREA tin rằng quy định hiện nay yêu cầu phải có sự đồng ý của 100% chủ nhà thì chung cư cũ mới được phá dỡ để xây dựng lại là một trở ngại cho chỉnh trang đô thị. Do đó, nội dung này cần sửa đổi theo hướng chung cư sẽ được xây dựng lại khi có tối thiểu bốn phần năm (4/5, khoảng 80%) các chủ sở hữu tại đây thống nhất tại Hội nghị nhà chung cư.

Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, cũng cho hay hiện TPHCM đã có gần 13 triệu dân, với 3 triệu người nhập cư. Và phần lớn trong số đó phải thuê phòng trọ, nhà trọ dân lập. Cụ thể, ở 17 khu chế xuất, khu công nghiệp của TPHCM với gần 275.000 công nhân, 2/3 trong đó là người ngoại tỉnh, trong khi mới có 8,5% lao động có chỗ ở tại các khu nhà lưu trú chính quy. Hơn 90% còn lại phải thuê phòng trọ, nhà trọ dân lập.

Nhưng theo một chuyên gia pháp lý thì việc nhà làm luật quy định rằng “phải có sự đồng ý của 100% chủ nhà thì chung cư cũ mới được phá dỡ để xây dựng lại” là cũng có cái lý của họ. Chế định sở hữa chung cư là sở hữu chung và quyền sử dụng đất là quyền của tất cả chủ các căn hộ nhỏ ở đây, thế nên việc quy định phải có sự đồng ý của 100% chủ nhà thì chung cư cũng là có cơ sở của nó dựa trên chế định sở hữu tài sản đã được quy định trong bộ luật Dân sự.

Chủ đầu tư và cư dân cần nhìn về lợi ích chung

Trên địa bàn thành phố Hà Nội có gần 1.300 chung cư cũ tại 76 khu vực tập trung và hơn 300 khu chung cư cũ ở các nơi riêng lẻ. Các chung cư này đều được xây dựng từ những năm 1960 đến 1990 và đang trong tình trạng xuống cấp. Việc cải tạo, nâng cấp các khu chung cư đã được đặt ra từ lâu. Nhưng trong 10 năm nay, thành phố Hà Nội chỉ cải tạo được 14 chung cư cũ.

Cải tạo hay đập đi xây lại chung cư, nhà tập thể cũ vẫn là một bài toán nan giải. Quá trình triển khai gặp nhiều vướng mắc, chủ yếu liên quan đến thỏa thuận đền bù, tái định cư giữa chủ dự án và người dân đang sinh sống tại các khu tập thể. Khi hầu hết những người dân sống trong những khu tập thể cũ nát, ẩm thấp này mong muốn được cải tạo lại và tái định cư tại chỗ.

“Gia đình tôi chờ dự án cải tạo lại khu tập thể này đã rất lâu rồi, khi thỏa thuận có những gia đình đòi hỏi hơi cao với mức giá chủ đầu tư đưa ra. Tuy vậy, tôi nghĩ là cần phải tạo điều kiện cho chủ đầu tư để họ làm lại khu chung cư mới’. Một người dân ở khu tập thể Ngọc Khánh, quận Ba Đình, Hà Nội cho biết.

Đảm bảo lợi ích giữa cư dân và chủ đầu tư vẫn là vấn đề then chốt mục đích các bên cùng có lợi. Cư dân thì có nhà tốt hơn để ở, chủ đầu tư có đất để xây dựng, nhà nước thì bớt đi nỗi lo cháy nổ thường trực. Việc chủ đầu tư và cư dân cần nhìn về lợi ích chung là vô cùng cần thiết.

Cơ quan có thẩm quyền cần đổi mới cơ chế, chính sách trong cải tạo chung cư cũ là vấn đề rất quan trọng, cần đưa vào Luật Nhà ở. Dành quỹ đất lân cận những khu nhà ở, chung cư cũ, đặc biệt là những khu đất do cơ quan, nhà máy có chủ trương di dời ra khỏi trung tâm xây dựng hạ tầng để nâng cao hệ số sử dụng đất của các khu chung cư cũ.