Tương lai bất động sản nghỉ dưỡng sau cú sốc Cocobay

Dù trải qua nhiều thăng trầm, song tiềm năng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở các thành phố ven biển là luôn có. Ảnh: Thuận Nguyễn

Cú hích khách du lịch và các thị trường mới nổi

Sau khi bùng nổ từ năm 2016, bất động sản nghỉ dưỡng đã trở nên thịnh hành đến mức không chỉ có mặt ở các thành phố biển nổi tiếng như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc... mà ở hầu hết những địa điểm thuận lợi về giao thông, dễ dàng tiếp cận với các trung tâm đô thị, khí hậu ôn hòa. Các tỉnh ven biển như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận hay xa hơn là Bình Định, Phú Yên lần lượt đón nhận dòng vốn của các doanh nghiệp đổ về đầu tư dự án.

Một trong những doanh nghiệp lớn tại TP.HCM là Novaland đã sớm khởi động chiến lược đầu tư vào mảng bất động sản nghỉ dưỡng từ cuối năm 2018. Theo kế hoạch, trong năm 2019, doanh nghiệp này sẽ nhắm vào hai lĩnh vực trọng tâm là bất động sản và dịch vụ du lịch.

Doanh nghiệp này cho biết sẽ tung ra thị trường thêm 2.300 sản phẩm bất động sản mới ven biển, tọa lạc tại các thủ phủ du lịch Bà Rịa - Vũng Tàu, Phan Thiết - Bình Thuận và Cam Ranh - Khánh Hòa. Một doanh nghiệp khác có trụ sở tại quận 3, từng thành công với nhiều dự án nhà ở phân khúc trung cao cấp tại TP.HCM cũng nhanh chóng đi về phía biển để tìm cơ hội. Trong đó Khánh Hòa và Bình Định là hai thị trường mà doanh nghiệp này dừng chân.

Hay Công ty bất động sản Danh Khôi Việt cũng tung ra rổ hàng gồm các dự án tọa lạc ở các tỉnh ven biển. Trong đó có dự án nhà phố biển tọa lạc tại Bãi Dài, nằm liền kề sân bay, cách Cảng biển Quốc tế Cam Ranh 7 km.

Sự giảm nhiệt về phương diện nguồn cung mới này là cần thiết để thị trường có những bước điều chỉnh phù hợp sau giai đoạn tăng trưởng nóng, đặc biệt trong bối cảnh khung pháp lý của các sản phẩm nghỉ dưỡng bán đang cần được cải thiện để bắt kịp với đà tăng trưởng của thị trường.

Giới chuyên gia nhận định, làn sóng đầu tư mới của các doanh nghiệp vào bất động sản nghỉ dưỡng biển lần này ngoài yếu tố các thị trường lớn khó khăn về thủ tục pháp lý còn có sự cải thiện của cơ sở hạ tầng liên kết các vùng. Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng dù trải qua nhiều thăng trầm, song tiềm năng thị trường vẫn luôn có nhờ tăng trưởng khách du lịch. Theo số liệu từ Tổng cục thống kê, 11 tháng năm 2019, khách quốc tế đến Việt Nam đạt gần 16,3 triệu lượt người, tăng 15,4% so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó còn có hơn 78,5 triệu lượt khách nội địa.

Con số này dự báo sẽ tiếp tục tăng vào thời điểm cuối năm. Mặt khác, hạ tầng đang hỗ trợ tích cực cho sự phát triển của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng với nhiều dự án đường cao tốc, sân bay đua nhau lộ diện. Đây là điều kiện thuận lợi thúc đẩy du lịch nghỉ dưỡng ở các điểm đến chỉ mất vài giờ di chuyển bằng ôtô. Thêm vào đó, việc sở hữu ôtô cá nhân ngày càng nhiều cũng giúp thay đổi thói quen du lịch và tiếp cận các kỳ nghỉ nhanh chóng, dễ dàng hơn. Đây là những trợ lực tích cực cho sự bùng nổ làn sóng đầu tư vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam.

"Cú sốc" condotel

Cùng với làn sóng phát triển ở các thị trường mới nổi của nhiều doanh nghiệp, nhiều dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn được tung ra thị trường và không ít dự án đạt được lượng giao dịch tốt. Tuy nhiên, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn gặp nhiều trở ngại về mặt pháp lý vốn nổi lên từ cuối năm 2017 nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết. Đến quý 3/2019, nguồn cung và sức hấp thụ của thị trường có dấu hiệu hạ nhiệt.

Số liệu thống kê của DKRA Việt Nam cho thấy, trong quý 3/2019 thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chỉ đón nhận ba dự án mới, cung ứng 86 căn biệt thự biển, chỉ bằng 5% so với quý trước đó. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 67% (58 căn), bằng 4% so với quý trước đó. Sức cầu của thị trường giảm đáng kể so với quý trước, các dự án chủ yếu tập trung tại khu vực Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong khi đó, phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng condotel cũng có nguồn cung mới và lượng tiêu thụ sụt giảm.

Thị trường ghi nhận sáu dự án condotel mới mở bán, cung ứng ra thị trường 2.605 căn, bằng 68% so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 86%, bằng 70% lượng tiêu thụ của quý trước. Nguồn cung mới sơ cấp và lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu ở Ninh Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng. Số liệu của CBRE cũng ghi nhận sự giảm nhiệt đáng kể về nguồn cung mới từ năm 2018 đến nay ở nhóm sản phẩm bất động sản du lịch bán bao gồm biệt thự du lịch và căn hộ du lịch tại các thị trường trọng điểm.

Cụ thể, nguồn cung tích lũy biệt thự du lịch tại ba thị trường chính là Đà Nẵng, Khánh Hòa và Phú Quốc có tốc độ tăng trưởng trung bình mỗi năm lần lượt là 2,6%, 0,9% và 7,3% trong giai đoạn 2017 đến quý 3/2019 ((so với mức tăng trung bình mỗi năm tương ứng trong giai đoạn 2015-2017 là 5,5%, 35% và 27%). Tốc độ tăng trưởng của nguồn cung căn hộ du lịch cũng giảm mạnh trong giai đoạn sau 2017. Chẳng hạn tại Khánh Hòa, nguồn cung chỉ tăng trung bình 7%/năm so với mức 239%/năm trong hai năm trước đó.

Dù vậy, theo ông Nguyễn Trọng Thức, Quản lý Cấp cao của CBRE Hotels Việt Nam, sự giảm nhiệt về phương diện nguồn cung mới này là cần thiết để thị trường có những bước điều chỉnh phù hợp sau giai đoạn tăng trưởng nóng, đặc biệt trong bối cảnh khung pháp lý của các sản phẩm nghỉ dưỡng bán đang cần được cải thiện để bắt kịp với đà tăng trưởng của thị trường. Trong lúc thị trường đang trầm lắng chậm lại và giao dịch thận trọng hơn, sức hấp dẫn chưa tắt khi cơ quan quản lý cho biết vẫn đang từng bước hoàn thiện khung pháp lý thì vụ việc Cocobay Đà Nẵng công bố chấm dứt cam kết lợi nhuận 12%/năm trong vòng 8 năm với chủ sở hữu condotel tại dự án làm thị trường dấy lên nhiều lo ngại.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết, chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết, bởi thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được đầu tư đúng mức. Cũng theo chuyên gia này, tình trạng phá vỡ cam kết lợi nhuận condotel đã từng xảy ra tại các thị trường khác trên thế giới và cú sốc Cocobay tại Việt Nam là cơ hội để nhìn lại toàn diện kênh đầu tư này. Tuy vậy kinh nghiệm từ các thị trường khác cho thấy diễn biến này sẽ ít có khả năng dẫn đến khủng hoảng.

Tình trạng phá vỡ cam kết lợi nhuận condotel đã từng xảy ra tại các thị trường khác trên thế giới và cú sốc Cocobay tại Việt Nam là cơ hội để nhìn lại toàn diện kênh đầu tư này. Tuy vậy kinh nghiệm từ các thị trường khác cho thấy diễn biến này sẽ ít có khả năng dẫn đến khủng hoảng.

Thị trường sẽ tiếp tục phát triển

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính ngân hàng, tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng dù có khả năng thị trường condotel nói riêng và bất động sản nghỉ dưỡng nói chung có bị ảnh hưởng tiêu cực bởi vụ việc Cocobay, nhưng kịch bản này có thể không xảy ra vì trong số các nhà đầu tư của những khu du lịch nghỉ dưỡng cũng có rất nhiều doanh nghiệp làm ăn bài bản và họ đang thực hiện những cam kết của họ. Theo ông Hiếu, không thể vì một trường hợp riêng lẻ của Cocobay Đà Nẵng mà “vơ đũa cả nắm”, cho rằng các doanh nghiệp đầu tư condotel đều trong một trạng thái như vậy. “Tuy nhiên, từ vụ việc của Cocobay cũng đưa ra một thông điệp cho các nhà đầu tư thứ cấp là phải rất cẩn trọng khi mua bất động sản nghỉ dưỡng”, chuyên gia này lưu ý.

Một dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở Khánh Hòa. Ảnh: Thuận Nguyễn

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch, Tổng thư ký Hiệp hội Môi giới bất động sản cũng cho rằng, pháp lý cho condotel trước sau gì cũng phải xử lý, trong khi đó dư địa Và tiềm năng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng vẫn lớn.

“Giá bất động sản nghỉ dưỡng của chúng ta vẫn đang ở mức thấp so với các nước khu vực và trên thế giới. Việt Nam chắc chắn sẽ bùng nổ ngành du lịch, chúng ta sẽ vượt tầm nếu đi đúng hướng. Vì vậy, chúng tôi nghĩ không lâu nữa giá condotel sẽ được nâng lên cùng với sự phát triển của ngành du lịch”, ông Đính nhận định.

Song ông cũng lưu ý các nhà đầu tư trong việc lựa chọn chủ đầu tư và vị trí dự án. Bởi có những dự án bất động sản nghỉ dưỡng không thể lấp đầy được 30 - 40%, nhưng có những dự án tỷ lệ lấp đầy luôn 90% quanh năm. Ông Troy của Savills lưu ý thêm, nếu cam kết lợi nhuận của loại hình condotel kéo dài trong 10 năm, thị trường có thể có nhiều biến động, gây rủi ro cho nhà đầu tư. Vì vậy, ông khuyến nghị cẩn trọng với những hứa hẹn của chủ đầu tư về mức cam kết lợi nhuận khủng. “Gần đây, đã có nhiều dự án nghỉ dưỡng ngôi nhà thứ hai không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là