Trung Quốc lại phải giải cứu ngành bất động sản

Theo các biện pháp mà Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Cục Quản lý Tài chính Quốc gia cùng công bố vào ngày 10/07, trước tiên, các tổ chức tài chính của Trung Quốc đại lục phải gia hạn trả nợ cho các nhà phát triển thêm 12 tháng đối với những khoản vay hiện có, bao gồm cả các khoản vay ủy thác, mà sẽ hết hạn vào cuối năm sau.

Thứ hai, các ngân hàng thương mại có thể xếp hạng các khoản vay đặc biệt cho từng dự án bất động sản vào danh mục rủi ro thấp hơn trước khi kết thúc năm 2024. Ngoài ra, các tổ chức tài chính hoặc cá nhân thực hiện cho vay sẽ không phải chịu trách nhiệm về bất kỳ khoản nợ xấu nào phát sinh do chính sách này, nếu họ đã tiến hành thẩm định một cách đúng đắn.

“Nếu được triển khai, hai biện pháp mới này sẽ giúp giảm bớt những vấn đề về thanh khoản của các nhà phát triển trong thời gian tới”, Raymond Cheng, Giám đốc điều hành của công ty chứng khoán CGS-CIMB Securities, cho biết.

“Chúng tôi ước tính rằng các khoản vay đến hạn vào cuối năm 2024 chiếm khoảng 30-40% tổng số nợ của các nhà phát triển”.

Tuy nhiên, các biện pháp này vẫn không đủ để giải quyết toàn bộ các vấn đề về thanh khoản của các nhà phát triển, ông Cheng nói, đồng thời kêu gọi chính phủ đưa ra nhiều biện pháp kích thích hơn.

Ông cho biết: “Chúng tôi nghĩ rằng các cơ quan quản lý cần công bố nhiều biện pháp hỗ trợ hơn để giải cứu lĩnh vực này, bao gồm cung cấp các khoản vay mới cho các nhà phát triển, đặc biệt là các nhà phát triển tư nhân đang gặp một số vấn đề về thanh khoản”.

Các biện pháp mới được đưa ra sau khi Bắc Kinh công bố kế hoạch giải cứu thị trường bất động sản gồm 16 điểm vào tháng 11 năm ngoái, trong bối cảnh các nhà phát triển Trung Quốc đang gặp khó khăn tiếp tục phải đối mặt với các vấn đề nghiêm trọng về thanh khoản cũng như trả các khoản vay trong và ngoài nước khi doanh số bán nhà vẫn sụt giảm liên tục.

Theo một báo cáo của JPMorgan công bố vào tháng 12 năm ngoái, khoảng 50 nhà phát triển Trung Quốc đã vỡ nợ đối với lượng trái phiếu nước ngoài trị giá 100 tỷ USD trong hai năm qua. Có 39 doanh nghiệp trong số này đang tìm cách đưa ra kế hoạch xử lý nợ đối với khoản nợ lên đến 117 tỷ USD.

Tháng trước, Moody's cho biết quá trình tái cấu trúc nợ của các nhà phát triển đang diễn ra chậm chạp, nhiều công ty còn chưa thể lập xong một kế hoạch cụ thể, do đó sự phục hồi của họ là rất mong manh.

Ngày 10/07, nhà phát triển Trung Quốc Kaisa Group Holdings đã nhận được đơn kiện từ một quỹ phòng hộ của Singapore vì không thể thanh toán khoản nợ bằng đồng Nhân Dân tệ do công ty con tại Thâm Quyến phát hành. Kaisa đang theo đuổi kế hoạch tái cơ cấu để giải quyết khoản vay hơn 15 tỷ USD.

Yan Yuejin, Giám đốc Viện Nghiên cứu và Phát triển E-house China có trụ sở tại Thượng Hải, cho biết các chính sách mới có thể giảm bớt rủi ro tài chính trên thị trường cho vay và cải thiện dòng tiền của các nhà phát triển để xây dựng và bàn giao các dự án còn dang dở.

Nhưng các nhà phân tích khác cho biết, sự trợ giúp từ chính phủ Trung Quốc chưa thể giải quyết vấn đề cốt lõi của thị trường là doanh số bán nhà giảm do nhu cầu thấp, có thể kéo theo nhiều vấn đề khác về thanh khoản.

Dong Jizhou, nhà phân tích bất động sản tại tập đoàn tài chính Nomura, cho biết: “Chúng tôi tin rằng các biện pháp hỗ trợ bổ sung này sẽ hiệu quả trong việc giảm bớt gánh nặng tài chính cho các nhà phát triển bất động sản đang kiệt quệ, nhưng có tác động hạn chế hơn đối với việc kích cầu nhà ở”.

Theo Cric, một trong những công ty môi giới bất động sản lớn nhất Trung Quốc, doanh số bán nhà đã giảm 28,1% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 06/2023. Doanh số bán hàng chỉ tăng 8,5% so với tháng 05/2023, mức tăng trưởng thấp nhất được ghi nhận trong một tháng thường rất sôi động với ngành bất động sản.

Trong khi đó, ông Cheng cho rằng việc hủy bỏ các hạn chế mua nhà ở Trung Quốc sẽ cải thiện tâm lý thị trường. Đồng thời, các ngân hàng chính sách nên cấp vốn để chính quyền địa phương ở các thành phố nhỏ trợ cấp mua nhà cho người dân.