Bất động sản có thoát "cơn sốt" nếu giá đất được neo chuẩn?

GS.TS Nguyễn Quang Tuyến.

Tại một hội thảo gần đây về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Tuyến đã phân tích thẳng thắn, chỉ ra những “nút thắt” quan trọng trong chính sách đất đai hiện nay. Ông nhấn mạnh: nếu chỉ tập trung vào giá đất thì chưa thể xử lý trọn vẹn các vấn đề căn cơ trên thị trường bất động sản.

Theo ông Tuyến, dự thảo lần này được Bộ Tư pháp thẩm định theo thủ tục rút gọn, đã thể chế hóa một phần trong “bộ tứ trụ cột” liên quan đến đất đai, góp phần tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp, đặc biệt là khu vực tư nhân. Song, thực tế cho thấy vẫn còn những khó khăn.

Ông dẫn chứng, hiện nay hơn 90% doanh nghiệp Việt Nam là nhỏ và vừa, quy mô manh mún. Trong khi Nghị quyết đặt mục tiêu đến năm 2030 cả nước có 1 triệu doanh nghiệp, thì cơ chế tiếp cận đất đai thuận lợi hơn, kể cả việc xem xét chính sách về tiền thuê đất chính là mong đợi lớn của cộng đồng doanh nghiệp.

Một điểm mới của dự thảo là bổ sung 3 trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất: các dự án có tính cấp thiết như trung tâm thương mại, tài chính, logistics; trường hợp doanh nghiệp đã thỏa thuận được với 70% hộ dân; và khi cần thu hồi để tạo quỹ đất phát triển kinh doanh.

Tuy nhiên, theo ông Tuyến, để quy định đi vào thực tiễn cần được cụ thể hóa hơn, tránh gây lúng túng cho địa phương. Đặc biệt, vấn đề xác định tỷ lệ đồng thuận của người dân cũng cần rõ ràng. Ông đặt câu hỏi: “Nếu đưa ra mốc 75% hộ dân đồng ý, phần còn lại Nhà nước thu hồi thì căn cứ sẽ dựa trên số hộ dân hay diện tích đất? Đây là chi tiết cần được giải thích kỹ lưỡng để hạn chế tranh chấp phát sinh”.

Giá đất: “neo cao” dễ làm chi phí đội lên

Một trong những điểm nóng được ông Tuyến quan tâm là cơ chế định giá đất. Dự thảo quy định bảng giá đất sẽ được xây dựng theo chu kỳ 5 năm/lần. Ông cho rằng nếu giá đất đầu vào được xác định chưa sát thực tế thì doanh nghiệp sẽ phải gánh chi phí lớn, từ đó giá bán sản phẩm cũng có thể bị đẩy lên cao, khiến thị trường thêm khó tiếp cận.

Theo ông, gốc rễ vấn đề nằm ở dữ liệu đất đai chưa thật sự chuẩn xác và minh bạch. Ông cũng lưu ý cần có cơ chế hiệu quả để khuyến khích khai báo giá đất sát với giá trị thị trường, thay vì áp dụng các cách tính gián tiếp dễ gây chênh lệch.

Bên cạnh giá đất, ông Tuyến đặc biệt nhấn mạnh đến vai trò của nhà ở xã hội. Ông cho rằng: “Muốn bình ổn thị trường bất động sản thì không thể chỉ nói đến giá đất. Nhà nước cần chủ động tạo lập quỹ đất, quỹ nhà, trong đó có phân khúc nhà ở xã hội”.

Đây vừa là công cụ để kiềm chế giá, vừa bảo đảm an sinh xã hội trong dài hạn.

Kết lại, GS.TS Nguyễn Quang Tuyến chia sẻ: việc sửa đổi Luật Đất đai lần này là cơ hội lớn để thị trường vận hành minh bạch, công bằng hơn. Song, đây cũng là “bài toán nhiều ẩn số”, đòi hỏi vừa bảo đảm công cụ quản lý của Nhà nước, vừa tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân.

Ông kỳ vọng dự thảo tiếp tục được thảo luận, hoàn thiện theo hướng thực chất hơn, từ đó tạo động lực lâu dài cho sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản, thay vì chỉ giải quyết những khó khăn trước mắt.