Tránh “sa bẫy” hợp đồng soạn sẵn

Những điều khoản không rõ ràng, không cụ thể và “hiểu sao cũng được” trong hợp đồng soạn sẵn đã khiến cho khách hàng và chủ đầu tư Dự án Splendora không tìm được tiếng nói chung.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, mỗi bên đều khăng khăng giữ quan điểm của mình, nên hàng chục phiên hòa giải bất thành.

Những điều khoản không rõ ràng, không cụ thể và “hiểu sao cũng được” trong hợp đồng soạn sẵn đã khiến cho khách hàng và chủ đầu tư không tìm được tiếng nói chung

Trong tháng 9/2013, Tòa án Nhân dân huyện Hoài Đức đã đưa 4 vụ án dân sự “tranh chấp về việc thực hiện một số điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất” giữa 4 khách hàng mua nhà Dự án Splendora với chủ đầu tư là Công ty Liên doanh TNHH Phát triển đô thị mới An Khánh (An Khánh JVC).

Còn 14 khách hàng mua nhà nữa cũng kiện với nội dung tương tự sẽ được xét xử sơ thẩm trong tháng 10/2013.

Một điều khoản, hai cách hiểu

Mấu chốt của vấn đề nằm ở hai điều khoản quy định nghĩa vụ nộp tiền đợt 2 của khách hàng mua nhà Dự án Splendora.

Theo quy định tại Điều 3.3 (b) của hợp đồng mua bán giữa khách hàng và An Khánh JVC, bên mua chuyển cho bên bán khoản tiền đợt 2 “trong vòng 15 ngày kể từ ngày bên bán thông báo cho bên mua về việc hoàn tất phần thô của căn nhà”. Điều 5.1 của hợp đồng mua bán quy định: “Đồng thời với việc thanh toán đợt 2, Bên Bán và Bên Mua sẽ tiến hành bàn giao phần thô của căn nhà”.

Quan điểm của các bị đơn Phùng Tất Thắng, Vũ Văn Thành, Trần Xuân Hào và Lương Thanh Tú là việc thực hiện nghĩa vụ đóng tiền đợt 2 chỉ phát sinh sau khi An Khánh JVC gửi Thông báo hoàn tất phần thô của căn nhà và việc thanh toán tiền đợt 2 được thực hiện song song với việc An Khánh JVC tiến hành bàn giao phần thô căn nhà cho khách hàng.

Trong khi đó, Luật sư Lê Quỳnh Anh, Giám đốc Công ty Luật TNHH Tầm nhìn và liên danh (V&A Legal), đại diện cho An Khánh JVC lại cho rằng, Thông báo về việc hoàn thành phần thô của căn nhà quy định tại Điều 3.3 (b), trong hợp đồng có đính kèm các mẫu thông báo, nhưng không có mẫu Thông báo hoàn thành phần thô.

Trên thực tế, việc thông báo hoàn thành phần thô đã được thực hiện trong “Thông báo chương trình cải tạo nhà” gửi khách hàng ngày 28/5/2012: “Chúng tôi xin thông báo, đến nay, phần thô xây căn nhà đã hoàn thành. Nghĩa vụ thanh toán của khách hàng phát sinh khi An Khánh JVC gửi thông báo nộp tiền sau khi hoàn thành phần thô cho khách hàng”.

Về việc bàn giao phần thô, đại diện An Khánh JVC cho rằng, việc bàn giao phần thô chỉ thực hiện khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền lần 2 và chỉ khi “khách hàng có yêu cầu”.

Phải “né” hợp đồng dạng “nước đôi”

Rõ ràng, trong trường hợp tranh chấp hợp đồng nêu trên, giữa khách hàng và chủ đầu tư đã có hai cách hiểu về quyền và nghĩa vụ trái nhau ở cùng một điều khoản.

Về vấn đề này, Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: “Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng, thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích” (Khoản 2, Điều 407) và “Trong trường hợp bên mạnh thế đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu thế, thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế” (Khoản 8, Điều 409).

Tuy nhiên, việc áp dụng các điều khoản này trên thực tế phụ thuộc nhiều vào ý chí hoặc nhận định của Hội đồng Xét xử. Nếu Hội đồng Xét xử cho rằng, các điều khoản hợp đồng đã rõ ràng, thì sẽ không áp dụng các điều khoản của Bộ luật Dân sự nêu trên.

Vụ việc 18 khách hàng kiện An Khánh JVC mới đi được vài bước đầu của một chặng đường tố tụng, nhưng đây cũng là một bài học rất quý giá cho khách hàng đang và sẽ mua bất động sản, trước lúc đặt bút ký vào Hợp đồng Mua bán bất động sản.

Các điều khoản phải rõ ràng, minh bạch để tránh việc khách hàng bị thiệt thòi, bất lợi trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng.

Khách hàng cần tỉnh táo hơn

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận định, để không bị hố khi ký hợp đồng mua bán, thì khách hàng nên chủ động hơn trong đòi hỏi chủ đầu tư công khai thông tin, quy định rõ ràng quyền lợi và nghĩa vụ các bên; yêu cầu họ cung cấp những thông tin cần thiết về dự án, kể cả giấy tờ pháp lý, như sổ đỏ khu đất, giấy tờ chứng minh nghĩa vụ nộp thuế của chủ đầu tư. “Và muốn tránh những bất lợi về sau, người mua nhà nên tìm một luật sư để được tư vấn pháp lý một cách đầy đủ nhất”, ông Liêm nhấn mạnh.

Còn luật sư Trần Đình Triển, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cũng cho rằng, thời gian qua đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà do những điều khoản trong hợp đồng mua bán không rõ ràng. Khi ký hợp đồng, người mua nên chú ý đến tiến độ xây dựng và thanh toán; tiêu chuẩn, chất lượng thi công căn hộ; cách tính diện tích, lãi phạt khi chậm tiến độ hoặc vi phạm hợp đồng...

Hiện có một điểm khá bất lợi cho nhiều người mua nhà là, hợp đồng mua bán thường do chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối soạn sẵn. Trong các hợp đồng hiện tại hầu như không đề cập chuyện phạt đối với chủ đầu tư, mà chỉ có khoản phạt người mua.

“Thời gian tới, Bộ Xây dựng nên xây dựng một mẫu hợp đồng mua bán căn hộ và buộc các chủ đầu tư phải căn cứ vào đó. Không nên để mỗi nơi, mỗi dự án tự tạo ra một loại hợp đồng, rồi ép người mua ký kết, gây bất lợi cho khách hàng”, ông Triển khuyến nghị.