Thực hư thị trường đã sôi động và nhân sự môi giới

Ảnh minh hoạ

Có đúng “không mua sớm sẽ mất cơ hội”?

Với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, thị trường bất động sản đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực từ cuối quý 2.2023. So với bức tranh trầm lắng cuối năm ngoái, hiện tại thị trường đã ghi nhận những chuyển động về thanh khoản và giao dịch. Giá ở một số phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn có sự tăng nhẹ.

Mặc dù vậy, theo đánh giá của giới chuyên gia, để thị trường nhanh chóng bắt nhịp và trở lại cuộc đua về giá như trước ở thời điểm này là rất khó. Bởi lẽ, thị trường cần thời gian để “thẩm thấu” những thay đổi tích cực về mặt chính sách.

Quan trọng hơn cả là tâm lý nhà đầu tư vẫn chưa sẵn sàng. Trong khi đây lại là mấu chốt quyết định sự sôi động của thị trường.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, liên tục xuất hiện những thông tin cho rằng, thị trường đã sôi động trở lại, nếu khách hàng không mua ngay thì sẽ mất cơ hội từ môi giới.

Trong vai nhà đầu tư muốn mua đất nền ven đô chờ lên giá, PV được một môi giới dẫn đi xem một vài mảnh đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ (Hà Nội). Theo giới thiệu của người này, đất nền những tháng gần đây đã bắt đầu có giao dịch trở lại. Lý do là những người có tiền vẫn muốn chớp thời cơ để đợi “ăn chênh”. Đồng thời môi giới này cũng khẳng định, giá mỗi m2 đất tại đây dạo động ở mức 4-6 triệu/m2, nếu đầu tư từ đầu năm đến nay khách hàng cũng có thể lãi trên 2 triệu/m2.

Một môi giới khác cũng giới thiệu rất nhiều mảnh đất tại Hoà Lạc, Ba Vì, Quốc Oai (Hà Nội). Nhận định của họ vẫn là thị trường đã có nhiều khởi sắc và đang sôi động trở lại, nhất là vào cuối năm nay. “Nhiều nhà đầu tư nhờ tôi tìm đất các khu ven Hà Nội, xa hơn như Lương Sơn, Kim Bôi (Hoà Bình) hay Hưng Yên cũng có. Nếu thị trường không phát tín hiệu thì chẳng ai dám đầu tư”, môi giới này cho biết.

Tuy nhiên, trao đổi với chị Trần Minh Trang, một môi giới dày kinh nghiệm tại Hà Nội cho rằng, đúng là thị trường vẫn có những nhà đầu tư sẵn tiền tìm kiếm cơ hội. Đây đều là những nhà đầu tư lâu năm, biết nắm bắt thời cơ. Thay vì đợi sốt giá mới lao vào cuộc chơi như nhiều nhà đầu tư tay ngang thì họ tận dụng lúc thị trường im ắng, giảm giá sâu để mua vào và chờ đợi. Song những nhà đầu tư này không phải điển hình và đại diện cho bức tranh thị trường.

Một khảo sát mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã chỉ ra, tâm lý các nhà đầu tư bất động sản còn đang chưa muốn xuống tiền ngay trong thời điểm này, đa phần đầu tư chưa ra được hàng cũ dẫn đến không quay vòng được vốn, những khách hàng mua ở thực tiếp cận khá tốt nhưng đa phần là phân khúc nhà vừa túi tiền. Còn những khách hàng tầm trung vẫn đứng ngoài cuộc, chưa sẵn sàng đầu tư ngay. Bên cạnh đó, các thông tin tích cực chưa lan tỏa, tâm lý khách hàng còn e dè nên giao dịch khá chậm.

Thảm cảnh nhân sự môi giới

Nhìn nhận về thị trường bất động sản hiện tại, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) cho rằng, một chương mới cho một giai đoạn bất động sản mới đang dần mở ra. Khó khăn trước mắt vẫn còn nhưng những gì khó khăn nhất thì đã ở phía sau lưng những người làm bất động sản. Vì vậy, một số chủ đầu tư đã bắt đầu ra hàng, một số thị trường nhen nhóm tín hiệu tốt.

Tuy nhiên, khi nhìn đến nhân tố vô cùng quan trọng của thị trường, là các sàn giao dịch và lực lượng môi giới bất động sản, vị này lại thấy một thảm cảnh. Theo ông Tuyển, thực tế là dù nguồn cung và cầu có tốt hơn nhưng “mắt xích” môi giới yếu sẽ làm chậm quá trình phục hồi của thị trường lại rất nhiều.

Nghiên cứu của bộ phận BHS R&D về thực trạng ngành môi giới, cho thấy, số lượng sàn giao dịch đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động lên đến gần 50%. Trong số 50% còn lại có đến 30% là hoạt động cầm chừng (không trả lương cho Sales hoặc bán được hàng thì mới có lương), 20% có hoạt động thực tế nhưng dựa trên một kho hàng eo hẹp (chủ yếu là ở thị trường HN, TP.HCM).

Ông Tuyển cũng nêu thực trạng, lực lượng môi giới đã biến mất một cách nhanh chóng. Cách đây hơn một năm, chỉ cần một sản phẩm mới ra thị trường đã có tới hàng ngàn Sales tham gia. Nhưng hiện nay, đến 70% Sales đã chuyển sang làm công việc khác. 30% còn lại là những người lành nghề, có sẵn tích luỹ tiền bạc mới chống chọi được trong thời gian khốc liệt vừa qua.

Chủ tịch BHS Group cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là do thị trường mất thanh khoản đột ngột. Các chủ đầu tư rơi vào tình cảnh khó khăn, việc thanh toán công nợ cho Sàn và Sales bị chậm.

Trong khi, làm Sales bất động sản, hễ “ráo mồ hôi là hết tiền”. Một khoản tiền về sẽ phải chia ra cho các chi phí: quảng cáo, tiếp khách, đi lại,…thậm chí là cả tiền “cắt máu” cho khách.

Như vậy, khi công nợ về thì số tiền còn lại cũng không thể hưởng cả, mà tiền không về thì thảm cảnh chắc chắn sẽ diễn ra. Đó là sàn không đủ kinh phí trả lương. Sales không đủ tiền để tiếp tục duy trì và đầu tư tiếp cho nghề. Một số Sales ở lại với thị trường nhưng thực tế cũng không có nguồn hàng mới đủ uy tín để bán.

Dữ liệu từ Khảo sát của VARS cho thấy, có tới 20% sàn đối diện nguy cơ giải thể, phá sản, 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt. Phần còn lại có khả năng chống đỡ, nhưng sức chống chịu không cao. Số lượng doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tuyển dụng ghi nhận tăng ở một số địa phương có thị trường phục hồi tốt nhưng không nhiều.

Theo VARS, nếu tình hình khó khăn trên thị trường bất động sản tiếp tục duy trì đến hết năm 2023, số lượng doanh nghiệp có nguy cơ phá sản sẽ tiếp tục tăng cao. Các môi giới, sàn giao dịch cũng đang đối diện với những rủi ro không nhận được hoa hồng đúng hẹn. Các sàn giao dịch có khả năng bị phạt, bị xử lý vì đến hạn mà không có tiền nộp thuế, không có tiền nộp bảo hiểm xã hội,... do không có nguồn thu. Hay bị chủ cho thuê mặt bằng đòi mặt bằng trước hạn, cắt nước, cắt điện... do chậm thanh toán, không có tiền thanh toán.

Liệu việc liên tục đưa ra “khẩu hiệu” về một thị trường sôi động, có phải là một trong những cách mà số ít môi giới đưa ra để tạo thanh khoản nhằm “trụ” lại với nghề?