Thủ phủ công nghiệp mới phía Bắc gọi tên địa phương nào?

Các nhà đầu tư có xu hướng tìm về những vùng đất mới để khai phá thị trường.

Diễn biến tích cực từ làn sóng FDI đổ về

Nhận định khách quan của nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, trong bối cảnh thị trường trầm lắng, thanh khoản sụt giảm mạnh từ đầu năm đến nay thì bất động sản công nghiệp vẫn là một điểm sáng.

Báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp quý 3.2023 của CBRE Việt Nam, cho thấy, tại khu vực phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp trên thị trường Cấp 1 đạt 80,2% trong quý 3/2023, giảm 2,4 điểm phần trăm so với quý 2 và tăng 0,4% điểm phần trăm theo năm.

Tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp tại các thị trường Cấp 1 đạt 251ha trong quý. Tính tổng cộng 9 tháng đầu năm, tỷ lệ hấp thụ đat hơn 700ha, cao hơn 18% so với mức hấp thụ của cả năm 2022. Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục tăng do nhu cầu khả quan. Tại quý 3 vừa qua, giá thuê trung bình cho thị trường Cấp 1 ở miền Bắc đạt 131 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 2% theo quý và 12% theo năm.

Giới chuyên gia cho rằng, sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp được duy trì và có xu hướng gia tăng bởi làn sóng đầu tư nước ngoài chảy mạnh vào Việt Nam kéo theo sự bùng nổ nhu cầu nhà ở cho chuyên gia và hạ tầng thương mại, dịch vụ cho các khu công nghiệp.

Theo đánh giá của Bộ Kế hoạch & Đầu tư, từ đầu năm 2023 tới nay, lượng vốn FDI tiếp tục gia tăng, khiến nhu cầu bất động sản khu công nghiệp có sự tăng trưởng tích cực.

Trong năm 2023, Việt Nam có 397 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất là 122.900ha. Trong đó, 292 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích đất hơn 87.100ha; 106 khu công nghiệp khác đang được xây dựng với tổng diện tích đất 35.700ha.

Khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc ghi nhận 68 dự án khu công nghiệp với diện tích đất cho thuê đạt 12.000ha. Giá đất cho thuê tăng ở mức 30% theo năm, đạt trung bình 138 USD/m2/chu kỳ thuê.

Trong một toạ đàm mới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) đánh giá, từ đầu năm đến nay, bất động sản công nghiệp là một trong hai phân khúc, cùng với nhà ở xã hội ghi nhận không giảm nhiệt, thậm chí cầu luôn cao so với cung nhiều lần.

Lý giải cho thực tế này, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VnREA cho rằng, thị trường đang chứng kiến làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang nhiều nước khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam – nơi có thị trường nhân công lao động, quỹ đất lớn kết hợp với hạ tầng giao thông liên tỉnh đang được Chính phủ đẩy mạnh. Điều này sẽ tạo đà cho sự phát triển của bất động sản công nghiệp trong tương lai. Nắm bắt cơ hội đó, các dịch vụ ăn theo từ nhà trọ, ăn uống, mua sắm gia dụng, sân thể thao, cửa hàng, chợ…ngày càng phát triển đa dạng, đủ quy mô từ lớn đến nhỏ.

Trong kỳ vọng phục hồi của thị trường bất động sản từ quý 2 - quý 3/2024, ông Khôi nhận định, bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc chiếm ưu thế.

Gọi tên thủ phủ công nghiệp mới

Sức mua bất động sản công nghiệp không hề giảm nhiệt cho dù thị trường còn khó khăn cho thấy tiềm năng bền vững của phân khúc này.

Báo cáo của CBRE ghi nhận, trong 9 tháng đầu năm, thị trường miền Bắc chào đón 752.000 m2 kho và xưởng xây sẵn mới đi vào hoạt động. Giá thuê kho trung bình ở ngưỡng 4,6 USD/m2/tháng và xưởng đạt 4,8 USD/m2/tháng.

Tỷ lệ lấp đầy của các dự án xưởng xây sẵn tại thị trường Cấp 1 đạt 82,9%, tăng 4,7 đpt so với quý trước. Các công ty sản xuất thuộc các ngành linh kiện điện tử, phụ tùng ô tô là nhóm khách chủ đạo có nhu cầu thuê mới diện tích nhà xưởng trong quý vừa qua.

Đối với thị trường kho xây sẵn, các giao dịch chính vẫn đến từ các thị trường tập trung nguồn cung lớn như Bắc Ninh và Hải Phòng.

Đáng chú ý, theo khảo sát thị trường của nhiều đơn vị bán hàng, bên cạnh hạ tầng KCN, dòng sản phẩm bất động sản phụ trợ, logictic cho các khu công nghiệp đang ngày càng được nhà đầu tư ưa chuộng.

Ông Vũ Cương Quyết, TGĐ Đất Xanh miền Bắc nhận định, nhu cầu thuê nhà ở gần các khu công nghiệp đang là xu thế mới, giúp rút ngắn khoảng cách, thời gian di chuyển từ thành phố tới nơi làm việc cho các chuyên gia và lao động kỹ thuật cao. Trong khi đó, thị trường bất động sản logictic cho các KCN ở các địa phương lại chưa phát triển. Do vậy, đây chính là phân khúc tiềm năng thu hút các nhà đầu tư có tầm nhìn xa, đón đầu được xu thế và nhu cầu mới của thị trường.

Khảo sát của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra, hiện nay quỹ nhà ở cho công nhân, cho thuê quanh các khu công nghiệp chưa được cải thiện nhiều nên vẫn còn dư địa lớn có thể khai thác.

Đáng nói là vài năm trở lại đây, khi nhu cầu bất động sản công nghiệp ngày càng lớn, các tỉnh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh… vốn được xem là thủ phủ công nghiệp phía Bắc lại đang xuất hiện tình trạng bão hoà nguồn cung. Do đó, các nhà đầu tư có xu hướng tìm về những vùng đất mới để khai phá thị trường.

Trong số các thị trường nhận được sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư, nổi lên là Hải Dương, Phú Thọ, những nơi được giới quan sát thị trường dự đoán sẽ là thủ phủ công nghiệp tiếp theo của miền Bắc.

Theo xếp hạng của Cục Đầu tư ngoài nước (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong năm 2021, Phú Thọ xếp thứ 14/63 tỉnh, thành cả nước về thu hút FDI. Tính đến hết năm 2021, toàn tỉnh đã thu hút được 12 dự án FDI đăng ký mới với vốn đăng ký 800 triệu USD; 16 dự án FDI đăng ký tăng vốn và 6 lượt dự án được nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần với tổng vốn đăng ký đạt gần 500 triệu USD.

Sở hữu nhiều động lực tăng trưởng, Phú Thọ đặt mục tiêu đến năm 2025 thu hút 220 doanh nghiệp FDI hoạt động; tạo việc làm mới cho từ 40.000 - 50.000 lao động, kéo theo nhu cầu rất lớn về nhà ở, dịch vụ thương mại, hậu cần phục vụ các KCN.

Thực tế cũng cho thấy, các nhà đầu tư lớn đều đã đưa Phú Thọ vào “tầm ngắm” và có sự hiện diện tại thị trường này với hàng loạt các dự án quy mô, sản phẩm đa dạng từ đất nền, biệt thự, liền kề tới căn hộ chung cư cao cấp.

Theo dự báo của CBRE, trong hai năm tới, giá thuê đất công nghiệp phía Bắc dự kiến sẽ tăng ở ngưỡng 6-10%/năm. Nhu cầu khả quan tới từ nhiều nhóm ngành và nhiều quốc tịch thuê giúp thúc đẩy giá thuê tăng trưởng tại nhiều địa phương. Do đó, tiềm năng của thị trường bất động sản logictic cho các KCN cũng như cho những thủ phủ công nghiệp mới là rất lớn.

Đặc biệt, với việc Việt Nam nâng cấp quan hệ hợp tác lên mức chiến lược toàn diện với các đối tác lớn như Mỹ, Hàn Quốc, Trung Quốc trong thời gian gần đây, dòng vốn đầu tư đến từ các quốc gia này dự kiến sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội, cho rằng, thị trường BĐS Công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục có nhiều chuyển biến sắp tới, với những kỳ vọng tăng trưởng về nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI, sự chuyển dịch và đa dạng về ngành nghề của các doanh nghiệp FDI, đặc biệt theo hướng mang hàm lượng công nghệ cao. Song song đó, ngày càng nhiều doanh nghiệp, khách thuê đưa các mục tiêu về phát triển bền vững vào các tiêu chí lựa chọn địa điểm phát triển nhà máy, thuê kho xưởng – đây sẽ là yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nguồn cung mới trong tương lai.