Cơ hội mới cho bất động sản công nghiệp Việt Nam

Khi thương mại toàn cầu dần hồi phục sau giai đoạn biến động, Việt Nam tiếp tục nổi lên như một điểm đến hấp dẫn của chuỗi cung ứng sản xuất và đầu tư quốc tế.

Các loại hình xây sẵn như nhà xưởng, nhà kho và bất động sản logistics tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê cao.

Thương mại toàn cầu phân mảnh: Việt Nam hưởng lợi kép

Sau nhiều năm đối mặt với căng thẳng thương mại Mỹ – Trung, xu hướng phân mảnh và tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu đang mang lại cơ hội mới cho các nền kinh tế có vị thế trung gian như Việt Nam. Việc Mỹ giảm thuế đối ứng với hàng xuất khẩu Việt Nam xuống 20% không chỉ tạo điều kiện cho tăng trưởng thương mại, mà còn khẳng định vị thế ngày càng rõ nét của Việt Nam trong bản đồ xuất khẩu toàn cầu.

Dòng chảy thương mại toàn cầu đang trở nên đa dạng hơn khi hàng hóa từ Trung Quốc dịch chuyển mạnh sang các thị trường mới như Mỹ Latinh, châu Âu và châu Phi, trong khi khu vực Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam, tiếp tục mở rộng xuất khẩu vào Bắc Mỹ.

Trong bối cảnh này, Việt Nam giữ vai trò chủ chốt trong chuỗi thương mại liên vùng: thị trường Mỹ vẫn là điểm đến xuất khẩu lớn nhất nhờ nhu cầu ổn định và rủi ro thuế quan giảm; châu Âu mở rộng nhập khẩu hàng châu Á, tạo điều kiện cho doanh nghiệp Việt tăng thị phần nếu đáp ứng đầy đủ quy định về chứng từ và xuất xứ; châu Phi và Trung Đông ngày càng quan tâm đến nông sản, thực phẩm – lĩnh vực Việt Nam có lợi thế khi đạt chuẩn Halal; còn khu vực nội Á như ASEAN, Hàn Quốc và Nhật Bản vẫn duy trì dòng thương mại sôi động, tận dụng lợi thế vị trí địa lý và hệ thống logistics linh hoạt.

Trong nước, nhiều thay đổi về pháp lý và quy hoạch hậu sáp nhập tạo ra không gian phát triển mới, tăng tính minh bạch và khuyến khích đầu tư xanh. Kim ngạch xuất khẩu 10 tháng đạt 391 tỷ USD, tăng 16,2% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh dòng vốn FDI ổn định – đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo. Đây vốn vẫn là “nam châm” thu hút FDI bất chấp biến động toàn cầu, đồng thời khẳng định năng lực sản xuất, vị thế hàng hóa Việt Nam và là nền tảng vững chắc cho bất động sản công nghiệp.

Hạ tầng và chất lượng – động lực của giai đoạn mới

Theo ông Vũ Minh Chí – Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp Avision Young Việt Nam: “Ngoài các yêu cầu cơ bản như vị trí, giá thuê, diện tích và chính sách ưu đãi, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến các dịch vụ pháp lý, thủ tục hải quan, chứng nhận xuất xứ. Mục tiêu là hỗ trợ khách thuê tối đa để đưa dự án vào vận hành nhanh và củng cố năng lực sản xuất để đáp ứng tiêu chuẩn xuất khẩu đa thị trường”.

Sự phát triển hạ tầng quy mô lớn tiếp tục đóng vai trò then chốt trong tăng trưởng bất động sản công nghiệp.

Các loại hình xây sẵn (ready-built) như nhà xưởng, nhà kho và bất động sản logistics (kho lạnh, trạm trung chuyển, trung tâm giao hàng chặng cuối) tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê cao. Quan sát kỹ hơn, các dịch vụ kho bãi logistics ngày càng chuyên nghiệp hóa, đầy đủ từ xuất-nhập, kiểm tra, dán nhãn và đóng gói hàng hóa đến thủ tục hải quan.

Nếu giai đoạn trước, nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung phát triển hạ tầng cơ bản, thì nay xu hướng đang chuyển sang cung cấp giải pháp toàn diện cho khách thuê. Các mô hình khu công nghiệp xanh, logistics tích hợp và tuân thủ chuẩn ESG đang trở thành tiêu chuẩn mới của thị trường. Những vị trí gần cảng nước sâu, sân bay hoặc nằm trong khu thương mại tự do (FTZ) trong bán kính 1 – 2 giờ di chuyển được xem là lựa chọn tối ưu cho nhà sản xuất quốc tế.

Sự phát triển hạ tầng quy mô lớn tiếp tục đóng vai trò then chốt trong tăng trưởng bất động sản công nghiệp. Các dự án trọng điểm như sân bay Long Thành cùng nhà máy LNG Nhơn Trạch 3 và 4 dự kiến vận hành vào năm 2026 sẽ mở ra cơ hội lớn cho khu vực Đồng Nai và vùng Đông Nam Bộ. Hiện giá thuê đất công nghiệp tại Đồng Nai đạt trung bình 195 – 200 USD/m2/kỳ hạn và có thể vượt 200 USD/m2/kỳ hạn khi hạ tầng đồng bộ đi vào hoạt động.

Tuy nhiên, như ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định: “Tư duy cạnh tranh cần thay đổi khi chi phí không còn là thế mạnh thu hút FDI”. Bảng giá đất mới 2026 và việc kết thúc ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp cho khách thuê trong KCN sẽ thay đổi luật chơi. Thay vào đó, cần xây dựng niềm tin và củng cố năng lực hợp tác quốc tế bằng chất lượng nguồn cung, dịch vụ giá trị gia tăng, nâng cao tính chuyên nghiệp và minh bạch. “Duy trì tâm thế lạc quan nhưng hành động có chiến lược là chìa khóa để các dự án BĐS công nghiệp phát triển ổn định và bền vững” - ông David Jackson bày tỏ.

Với sự đồng pha giữa tăng trưởng thương mại, dòng vốn FDI ổn định và chính sách hướng đến minh bạch, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn giữ được triển vọng tích cực trong trung và dài hạn. Để nắm bắt thời cơ, doanh nghiệp cần chuyển đổi chiến lược theo hướng bền vững hơn.