Thời kỳ tiền khó sẽ kích hoạt các thương vụ M&A bất động sản

Nhộn nhịp từ đầu năm

Từ cuối năm 2022, các chuyên gia đã dự báo làn sóng M&A sẽ khởi động và nhộn nhịp hơn trong năm nay khi nhu cầu vốn của các doanh nghiệp trở nên cấp thiết. Ngay từ đầu năm, những thương vụ đầu tiên đã được công bố.

Điển hình như Công ty CP Đầu tư Nam Long công bố đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 25% vốn điều lệ của Công ty TNHH Paragon Đại Phước. Doanh nghiệp này được Nam Long góp 100% vốn thành lập vào năm 2018 nhằm đầu tư Khu đô thị Nam Long Đại Phước (quy mô hơn 45ha tại Đồng Nai). Vốn điều lệ Paragon Đại Phước gần 1.678 tỉ đồng.

Sau khi hoàn tất chuyển nhượng vào cuối tháng 12/2022, cơ cấu cổ đông của Paragon Đại Phước gồm: Công ty CP Đầu tư Nam Long (75%), Công ty CP Đầu tư Thái Bình (21,6%) và Công ty TNHH Đầu tư Tân Hiệp (3,4%).

Các chuyên gia đã dự báo làn sóng M&A sẽ nhộn nhịp hơn trong năm nay

Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng công bố mua thêm 29,7 triệu cổ phần của Đầu tư Bắc Cường với mệnh giá 10.000 đồng/đơn vị, tổng giá trị 297 tỉ đồng.

Sau khi hoàn tất thủ tục liên quan, Phát Đạt sẽ sở hữu 49,5 triệu cổ phần, tương đương 99% vốn điều lệ của công ty con này. Việc trở thành cổ đông sở hữu 99% cổ phần tại Đầu tư Bắc Cường sẽ giúp Phát Đạt có toàn quyền quyết định đầu tư phát triển và kinh doanh dự án trên khu đất có diện tích 2.735m2 tọa lạc tại số 223-225 Trần Phú, phường Phước Ninh, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.

Không chỉ doanh nghiệp trong nước, khối ngoại cũng đã rục rịch “xuống tiền”. Trong đó, Tập đoàn Khang Điền và Keppel Land Việt Nam cũng đã ký kết Biên bản ghi nhớ đánh dấu sự hợp tác phát triển các dự án dân cư và các khu đô thị bền vững tại TP.CM vào tháng 2/2023.

Gần đây nhất, Hãng tin Reuters cho biết, CapitaLand có thể xem xét mua một phần dự án Ocean Park 3 - một dự án phát triển theo phong cách quần thể đại đô thị rộng 293 ha gần Hà Nội, hoặc một dự án khác ở phía bắc thành phố Hải Phòng của Vinhomes.

Nếu thành công, thỏa thuận này sẽ đánh dấu một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất ở Đông Nam Á trong vài năm qua.

Cushman & Wakefield dẫn dữ liệu của RCA cho biết, thị trường ghi nhận năm giao dịch bất động sản công nghiệp tại Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc; và hai khu đất phát triển tại TP HCM và Gia Lai, với tổng giá trị các giao dịch đã được công bố ước tính hơn 100 triệu USD.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, từ đầu năm đến 20/3 các nhà đầu tư nước ngoài đã đăng ký đầu tư gần 766 triệu USD vào ngành kinh doanh bất động sản. Với con số này, bất động sản là lĩnh vực thu hút FDI lớn thứ hai sau công nghiệp chế biến, chế tạo.

Dòng vốn ngoại hào hứng nhưng thận trọng

Trong báo cáo mới đây, Công ty cổ phần chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BSC) đánh giá, thời kỳ tiền rẻ đã kết thúc, các doanh nghiệp bất động sản đang trải qua giai đoạn thiếu hụt thanh khoản khi các nguồn huy động vốn đều ít nhiều gặp vấn đề.

Theo BSC, tái cấu trúc để tồn tại và chờ đợi những nút thắt được tháo gỡ là cách tiếp cận tối ưu để vượt qua giai đoạn ảm đạm của thị trường bất động sản. Đi kèm với đó là cơ hội gia tăng quỹ đất với chi phí hấp dẫn dành cho các doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, danh mục sản phẩm phù hợp và quản trị công ty tốt.

Các hoạt động M&A trên thị trường bất động sản đã xuất hiện từ năm 2022 với bối cảnh thắt chặt tín dụng, khó khăn về thị trường vốn. Ảnh: H.Sang

“Trước tình hình xin chủ trương đầu tư, cấp phép dự án mới gặp nhiều khó khăn, các thương vụ mua bán sáp nhập dự án bất động sản liên tục bùng nổ, giúp cho ngành bất động sản vươn lên vị thế dẫn đầu về giá trị thương vụ mua bán sáp nhập. Tổng giá trị thương vụ mua bán sáp nhập ngành bất động sản trong giai đoạn 2020-9T2022 đạt 8,3 tỷ USD, gấp 5,2 lần so với giai đoạn 2018-2019”, BSC cho biết.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, các hoạt động M&A trên thị trường bất động sản đã xuất hiện từ năm 2022 với bối cảnh thắt chặt tín dụng, khó khăn về thị trường vốn. Vì vậy, các nhà phát triển bất động sản tìm kiếm những giải pháp tài chính để bổ sung nguồn vốn để phát triển dự án.

Đặc biệt đến năm 2023, các nền kinh tế lớn trên thế giới có nhiều bất ổn nên việc đầu tư vào những thị trường đó không an toàn. Do vậy, các thị trường châu Á, đặc biệt là Việt Nam với sự ổn định thể chế về chính trị, kinh tế tăng trưởng ổn định so với cái sự bất ổn của các nước trên thế giới. Chính động lực này đã thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam

“Việc xuất hiện của các nhà đầu tư nước ngoài trong bối cảnh này được xem là một cơ hội rất lớn cho các hoạt động M&A trong năm 2023. Trong tình thế hiện nay, khi thị trường đối diện với khó khăn về nguồn vốn cộng với khó khăn về pháp lý dẫn đến doanh nghiệp không còn cách nào khác buộc phải bổ sung nguồn vốn từ hoạt động mua bán sáp nhập là chuyện tất yếu”, ông Khương nói.

Theo ông Nguyễn Việt Hoàng, Giám đốc Phát triển kinh doanh Colliers Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản nhà ở duy trì sức hấp dẫn đối với dòng tiền đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam. Trong bối cảnh dòng vốn chưa khơi thông và tín dụng hạn chế trong nước, đây là thời điểm tốt để các quỹ hưu trí, quỹ vốn bảo hiểm hay các quỹ tài sản có chủ quyền từ châu Âu, Bắc Mỹ và châu Á – Thái Bình Dương tiếp cận các dự án bất động sản nhà ở tại Việt Nam, nơi mà thị phần vốn nghiêng về khối nội.

“Dù vậy, nhà đầu tư nước ngoài đang thận trọng xem xét các yếu tố rủi ro về pháp lý, quy hoạch, cấp phép của dự án, cũng như lợi nhuận dự kiến trong dài hạn”, ông Hoàng cho biết.

Để M&A thành “phao cứu sinh”

Bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, xu hướng bán tài sản nợ xấu từ các công ty bất động sản nội địa hoặc tìm kiếm đối tác vốn đã xuất hiện nhiều hơn trong những tháng đầu năm.

Sau những giai đoạn tăng trưởng nóng, cùng với một số khó khăn về vốn của nhiều chủ đầu tư, bà Trang dự báo nhu cầu chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục diễn ra mạnh trong vài năm tới. Nhiều thương vụ mua bán, chuyển nhượng dự án đang trong giai đoạn đàm phán.

Bà Trang dự báo, thị trường M&A được dự báo khởi sắc do các dự án chào bán có pháp lý đầy đủ hơn và tâm lý người bán dễ thương lượng hơn trước đây.

Để lọt vào tầm ngắm của các nhà đầu tư ngoại, ông Khương của Savills cho rằng các chủ đầu tư trong nước cũng cần hạ kỳ vọng của mình về giá cả trong thương lượng với bối cảnh mới của thị trường. Đây là vấn đề mấu chốt để các giao dịch có thể diễn ra suông sẻ. Bên cạnh việc tăng tốc về vấn đề pháp lý để thực hiện dự án thì kỳ vọng giá cả, tỷ lệ sở hữu của một dự án cũng cần phải cân nhắc để phù hợp.

“Khi hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài, thông thường các nhà phát triển trong nước muốn nắm quyền kiểm soát nhưng trong bối cảnh khó khăn về tài chính thì việc chuyển nhượng phần lớn dự án tôi nghĩ là một cách mà chúng ta cần phải cân nhắc”, ông Khương nói.